澳洲亿忆网专栏地产【房产观察】终于,房市情绪开始反转了?

【房产观察】终于,房市情绪开始反转了?

2021-06-08 来源:澳华财经在线 阅读数 2094 分享

( 图片来源:《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》6月8日讯 CoreLogic上周末的房产拍卖数据无甚亮点。

全澳初步清盘率从上周末的75.7%下降到73.5%。墨尔本的初步清盘率67.3%,低于前一周末的72.8%。墨尔本的封锁令仍未解除,清盘率下降也在情理之中。

值得关注的是悉尼。单从79.6%的初步清盘率看,只比前一周81.0%的初步清盘率略有下降。当然,即使是在房市繁荣期,清盘率本身上下波动一点,也算是正常现象。

然而“数字”是死的,“人”是活的。清盘率本身,只是计算拍卖房产总共有多少套,在拍卖中卖出去多少套,两下相除得出一个结果。拍卖活动中的各种“故事”和“曲折”却是清盘率数据无法反映的。

热门郊区房产险流拍

悉尼东部郊区帕丁顿(Paddington)的一套房产的拍卖过程就颇值得思忖。

按照Domain房地产网公布2018年新州最受买家青睐的城区排名,帕丁顿因有着最多的搜索点击率而名列排行榜首位,完胜了Surry Hills、Mosman、Newtown、Randwick、Marrickville和CBD这些知名“豪宅区”。

这个区好在哪儿呢?一位房地产中介说,这个区“有年轻的家庭、有大房换小房的人、有年轻专业人 士、有投资者、有各世代的人。他们喜欢拥有咖啡馆、餐馆和商店的生活方式,并且这里离市中心很近。”

上个周末,位于帕丁顿Union街3号的一栋两居室、一浴室的老式联排别墅,占地很小,只有63平方米,也没有经过翻新,拍卖后以211万澳元成交。

房产代理中介PPD房地产公司的经纪人Catherine Dixon对《澳洲金融评论》说,就价格而言,这套房在帕丁顿属于入门级房产,不过,它还有DA批准的再建计划,这是很难从Woollahra市政得到的。

PD房地产公司给出的指导价是190万澳元,预计会以210万澳元成交,最终结果与预期的非常接近。

但令人房产中介意外的是,这套房差点流拍。

在拍卖会之前,有不止一个买家已经做了详尽的调查,看了三到四次房。他们已经预先登记了,中介也认为他们会竞价,但他们都没有出价。周六拍卖日当天,两个买家都选择不参加拍卖会。

不参加的原因是,买家们事先都出了价,但被拒绝了。其中一个买家决定退出市场,因为市场的热度太高了。另一个买家想在之后的一周参加拍卖,但要附加一个额外条件——想要在拍卖会之后有五天的冷静期(即可以反悔),但业主并未同意这个条件。

拍卖会结束后,中介回去联系了所有看过这套房的人,向他们预约了周六下午和第二天会谈。有几个人接受了预约,最后有一个买家在周日与卖方交换了合同。

中介询问这位买家,为什么不参加拍卖会。她的回答是,怕竞争不过其他竞价者,她认为会有太多的人参与,“我已经错过了很多拍卖会,我只是觉得我没有机会”。

中介说,经过一年的时间,不停满足卖家不断提高的报价要求之后,买家已经变得警惕起来。与其说他们害怕错过,不如说他们害怕付出太多。买家们正在退一步思考,到底是租房还是买房。

这个故事并不是孤立的。同样是在上个周末,同一家房产中介计划在帕丁顿的Sutherland Avenue 33号举行一场拍卖。拍卖时间原定在6月19日。但中介担心“如果再拖延下去,我们就会一无所获”,决定将拍卖提前到上个周末。就在上周起初,有五个买家说要竞价,到了周五就只剩下了两个买家。两个买家放弃了,另一个买家买了另一处房产。结果拍卖当天,仅剩的两个买家也都齐刷刷地缺席了。

虽然这套房产最终仍以318.5万澳元的价格成交,中介仍心有余悸:“他们都对拍卖很有戒心。”

毫无疑问,房地产市场的繁荣持续的时间越长,房贷市场的竞争越大,银行就会感到越多的压力,为了扩大市场份额而降低信贷标准。

但是,在这之前,房市的持续繁荣导致借款人的行为发生了变化。

目前,大多数购房者最终的借款额度都低于银行批准的最高额度。当借款人看到如果他们“顶格借款”,他们的每月还款额就会有压力。为了保留一些未来的财务灵活性,他们选择了低于最高限额的贷款。

投资者“归来”多少?

再回到数据上来。投资者重返房市,接过自住购房者的“接力棒”了吗?当然,投资者对澳洲房产的需求正在迅速反弹。

然而,投资者房贷承诺的价值仍然比2015年的峰值低22%。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless发布的新研究显示,虽然投资者的需求确实有所回升,但以总房贷的比例来衡量,投资房贷仍然远远低于十年平均水平。

尽管投资者贷款增加,但3月份投资贷款仅占新房贷承诺价值的25.9%,高于今年1月23.1%的近期最低纪录,但远低于十年平均水平和2015年的历史最高纪录45.9%。这个最高纪录是出现在澳审慎监管局(APRA)于2014年12月宣布宏观审慎措施后不久。APRA当时对投资信贷增长设置了10%的速度限制。

虽然投资者贷款的份额在2016年上演了暂时的反弹,但由于2017年第二轮信贷紧缩,即遏制只还息贷款,再加上皇家委员会期间和之后更加谨慎的贷款环境,投资者在市场中的份额持续走低,直到今年2月。

在每个州和领地,投资者的活动仍然低于平均水平,从北领地的13.3%到新州的31.5%不等。

Tim Lawless还指出,考虑到新州的租金收益率很低,是全国最低的,因此新州投资者的比例持续过高,这有点违反直觉。他认为,在总收益率高于4%的小市场,房产投资机会要好得多。

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责任编辑:Quan

热门评论

  • 举报 亿忆网友124.182.39 2021-06-08 11:14:50

    小编那一周数据说事,如果小编能看懂房产市场起伏,早已经是富翁了。就不用在这儿再编了。

    • 举报亿忆网友149.167.12021-06-09 00:07:36

      你的回复充满了利益冲突

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