澳洲亿忆网专栏地产疯狂的深圳新房市场:购房人为抢房提前出院,二手房完全卖不动

疯狂的深圳新房市场:购房人为抢房提前出院,二手房完全卖不动

2020-10-16 来源:腾讯房产 阅读数 1104 分享

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新房有多热,二手房就有多冷。全民打新让买房人涌向新房市场,“715新政”提高二手房税费,二手房已经不香了。

为了买上新房,这届深圳购房人有多拼?

“为了打新,有人要在长假之前赎回理财,有人放弃外出计划留守深圳,因为随时可能认筹……”9月28日,深圳贝壳研究院院长肖小平发了一条微博。微博评论区一名网友晒出自己手臂骨折打上石膏的图,他说:

“是的,我是坚决要求出院回来的。”

深圳买新房需要摇号。由于新房价格普遍比周边的二手房还便宜,买到就是赚到,人们用“打新”来代指买新房。

一二手房倒挂情况有多严重?深圳光明区楼盘融御花园的价格是5万,旁边二手房的价格是9万。

“打新”摇号有多难?一名购房者连续参加深圳金融街华发融御花园一期、华强城、玺云著、中海寰宇、电建洺悦府、金融街二期等6个新盘的摇号,全都没中。他调侃自己是“金融街难民”,并打算继续摇号,摇到中奖为止。

新房有多热,二手房就有多冷。全民打新让买房人涌向新房市场,“715新政”提高二手房税费,二手房已经不香了。

与此同时,深圳市政府也没有闲着。为了给刚需保价护航,官方调控动作不断,一场多方博弈的大戏正在上演。

01

摇到就是赚到,新房开一个火一个

在深圳光明区一个新楼盘里,很多外地购房者来交认筹金。一套房价格是大几百万,这些已经要刷卡的购房者们,问的最多的问题是:

“你们的项目在哪儿?”

还有不少购房者在排队交资料的时候,还不知道项目单价,一边刷卡认筹一边了解楼盘配套。

同样位于光明的金融街华发融御花园,也经历了同样魔幻的场景。金融街华发融御花园二期认筹时,购房者在各大微信群全网寻找金融街楼盘销售。不少群友吐槽:“购房者太多,销售都不够用了。”还有人直接调侃:

“门口就坐个保安都能卖完房,根本不用出动销售。”

打新、疯狂、日光,深圳购房者在这个金九银十再度创造了历史。

9月16日,光明电建洺悦府线上开盘,开盘推售483套住宅,参与认筹的购房者达到了2509人。仅用10分钟,所有房源宣布售罄。在此之前,华强城556套房6小时售罄;中海汇德理1179套秒光;光明中海寰宇时代线上选房,住宅产品1232套售罄……

深圳新盘成交走出上行曲线,让房企营销人员很开心。

一名央企营销中层对腾讯新闻透露,国庆期间的成交情况明显高于预期。前3天,大部分人都忙着过节,案场人气和销量比较低。后4天销售速度明显加快,到访量也显著提升。

在他看来,新盘火热的原因主要跟深圳价值有关。深圳40周年大礼包持续释放利好,再加上高性价比、低门槛和与周边二手房倒挂明显的楼盘入市,市场表现肯定更好。

“国庆期间,购房者午休期间仍在向置业顾问咨询楼盘信息。

“国庆期间,购房者午休期间仍在向置业顾问咨询楼盘信息。

来自深圳中原研究中心的数据显示,9月深圳16个住宅项目获批,12项目开盘,有6个当天售罄。总的来算,这12个项目平均开盘能卖掉总量的7成。

宏观数据也验证了楼市的火热。九月份,深圳新房住宅成交4755套,环比上升16.7%;成交面积为47.6万平,环比上升16.4%。

深圳中原认为,近期入市销售的新房数量比较高,而且10月计划入市项目也比较多,预计后期新房成交还会持续上升。

深圳日光盘的神话仍将继续。

02

看房近半年,刚需购房人李符最直观的体验是:深圳二手业主不再膨胀了。

“715新政”之前,深圳有业主联合邻居们集体抬高二手房挂牌价,这事儿还上了热搜。当时前海、宝中等十几个小区,挂牌价一天一变。

李符感觉,9月之后乱标价的情况明显减少,现在大部分业主心理价位比市场价还要低,有些房源挂牌价甚至低于之前的成交价。

他所看的楼盘里头,目前业主的出价都比较接近市场价,抬价的业主也是为了试探一下市场反应。“买卖双方都在观望和博弈,卖家不肯降价,买家也不急着买。”

“715新政”落地后,二手房的购房门槛、交易成本大幅提升,市场成交量跌下来了。深圳中原研究中心数据显示,9月深圳二手住宅成交套数为8577套,环比下滑24.2%;成交面积为75.9万平,环比下滑22.2%。

更明显的市场信号是:有中介门店关门了。

福田片区的德佑店东林简彬表示,9月以来多数门店都没有成交,梅林片区9月成交量仅有4-5套,不少中介门店都挂出转让信息。

“大多数购房者都盯着新房,资源都集中在新房,二手房只是备选。”林简彬说。以热点片区沙井为例,近期待入市的四季名苑、清平华府、嘉富新禧等新盘均价都是5万多,而周边二手房均价是6-7万/平米。

另一方面,新政之后,买一套总价500万、未满5年的二手房,要缴纳税费50万税费;750万以上的二手房,“税费+中介费”占总房款10%以上。过高的交易成本,让二手房的买家更少了。

限价之下,新房优势凸显,二手房竞争力不再。

03

官方出手保刚需

当新房买家排队打新,二手房卖家忙着和买家博弈时,深圳市住建局局长张学凡提出:“新加坡是深圳学习的榜样,将来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

张局长还表示,深圳将在“十四五”期间,将人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。住房用地占建设用地的比例,将提高到25%,甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%,让一直缺住宅用地的深圳多补一些供应。

深圳住宅用地供应加速了。10月13日,深圳一日连推四宗宅地,其中有两宗是人才住房用地,最终由深圳人才安居集团拿下。

算上这两块地,今年深圳人才安居集团已在公开市场上拿地22宗,总土地面积超过25万平米,总建筑面积超过120万平米,能供应一万多套住房。

除了供应上加大政府比重,深圳还卡主了假离婚买房的方案。9月10日,中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知,客户购房资格将会严查。

诸葛找房数据分析师王小嫱认为,深圳本次建立婚姻信息查询,首先是对房地产信息平台的完善,可以通过平台查询购房者的婚姻情况,杜绝了利用“假离婚”现象骗取优惠购房的现象。其次,深圳婚姻信息查询平台也为今年“715新政”的落实起到了实质性的支持,执行起来更加便利和准确。

除了在路径上遏制投机现象之外,深圳官方还将在价格上打击市场乱象。

9月17日,深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见,其中提到对存量商品房或二手房要进行价格引导。原本完全由市场主导的二手房价格,官方要开始介入了。

多名业内人士认为,在政策的引导下,预计未来成交价格走势会相对平稳。过去存在于深圳楼市的市场乱象将退出历史舞台,新的监管制度正在形成,深圳市场即将迎来更加稳定健康的环境。

(应受访者要求,李符、林简彬为化名)


责任编辑:luck

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