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澳洲墨尔本投资置业小课堂~ 如何像开发商一样去挑选大地house,而得到最大的资本增值!
1 个月前来源: 明明房产views2275分享到:
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大家好,我是澳洲房产Jerry,在澳洲很多人都会选择购买house,因为他拥有的土地占比大,所以今后的资本增值也是最大,并且拥有再次开发townhouses和公寓的权利,有很多想象空间。

但是怎么选择才可以像开发商一样的去挑选土地,才可以得到最大的资本增值呢,包含很多知识和经验,今天我们就来详细说一说,这里没有房产买卖,只有房产知识分享。

房地产开发,在中国可能会听起来非常的遥不可及,需要很大的资金投入,沾上开发商一词,非富即贵。

在澳洲就不同了,许多小的项目可以到一套 House 的推到重建,到几套 Townhouse 的开发,到几十套几百套公寓的项目开发都有, 很多个人家庭都可以成为开发商。

开发商在选择土地时会考虑,无论是开发公寓,联排或者是独立别墅等其他类型的住宅,选择一块好的地是至关重要的,那么我们在选择地的时候需要注意些什么?

怎样的地算是一块好地?今天我们就站在开发商角度探讨一下几个最基本因素,能够影响一块地的价值以及未来升值的可能。

土地的地理位置,直接决定了土地和未来项目的销售价格。在选择一块地的时候,要了解澳洲的实际市场情况以及人们生活的方式。

尤其是要对该区域了解透彻,地块相差一条街,价格相差甚多也是常有的事。

定义一个好的地理位置的必须要考虑到以下四点:

公共交通「出行便捷」

公寓:公共交通对于公寓来说是必不可少的,尤其是火车站和电车站,最好步行距离可以达到。

联排别墅:步行能够到达电车站,开车510分钟达到火车站。

独立豪宅:需要适当保持点距离,因为公共交通的噪音对于高品质的居住环境还是有很大影响。

购物中心「生活购物便利」

公寓:步行抵达,甚至楼下就得有购物中心或者商业街。生活便利,公共设施齐全是公寓置业者首要考虑的重要因素。

联排别墅:价格低的联排别墅与公寓要求相同,价格高的则在适当的距离到达就可以。

独立别墅:开车510分钟抵达商业街,最理想还是在步行距离范围内。

学校「优质教育资源」

毗邻大学或者好的公私学校对开发地的升值空间有一定的保障,最好步行距离能够到达,在学区内的房屋价值与不在学区内只隔一条街房价就相差30%,甚至50%

而且这个差距会越来越被放大, 所以在学区内的土地是越来越抢手,如果将来开发成townhouse也是非常容易销售的。

公园&水岸「休闲|视野」

靠近公园或者能够看到水岸线的地块也是非常受欢迎的,尤其是对于高端产品的开发。当地老外对公园的痴迷度远远高于我们华人。

而影响房价的主力还是当地老外市场,加上这类地块的资源本身比较稀缺,所以具有很大的升值潜力。

  

地块情况LAND CONDITION

1.        大地破房占地面积至少700平米

大地破房就像是一块未经开发的处女地,也是最原始的价格,比新房的价格要便宜很多,所以很多人买二手房都会选择大地破房,对于那种保护非常好的旧房,结构装修还不错,还能继续居住更是抢手 

每个地区对分建房产最小面积的规定都是不同的,一定要提前确认好当地政府的相关规定。一般来说,700平米以上的房产都是符合条件的。


为了获得澳洲房产分割批准,你必须清楚当地政府规定的最小地块规格,首先是宽度,然后是整体面积,最后是区域类型,据我了解现在华人区box hill的土地600平米以下的,好像已经不允许分割了。


 

部分区域不允许分割房产,于土地的形状与横宽有关系,临街面较宽(至少15米)很多人都说横脸越宽越好,其实这是一个不正确的说法。



2. 有充足车道空间的澳洲房产

政府通常都会要求,在住宅和边界线之间要有充足的车道空间。因此,你要找的地块不仅仅要面积大,而且还要有充足的空间建造车道。根据不同政府的规定,车道宽需在2.5米到3.5米之间不等,绿化区包含在内。

所以选择一块地的横脸长度至少需要15米,具体多宽还是得看不同市政厅(City Council)的规划,对土地性质的要求以及周围邻居的退让(Setback)而定。

一般情况下,一块好的土地为正方形,如果碰到了一个不规则的土地但性价比高的话,对于低密度联排或者独立别墅这类产品的开发也是值得考虑的。



3. 寻找地势平坦或坡度小的地块

一般来说,相对于坡度大的地块,平坦的地块更容易分割,也更实惠。原因在于,坡度大的地块会限制住宅的建造,也会影响政府的最小面积规定。

坡度除了影响造价,还影响新房销售,例如老年人就不喜欢上 5 个台阶再进家门,坡地也要做切土和回填,影响土壤等级,雨水排水系统的要求可能也会增高,从而大幅增加造价。


相对于坡度大的地块,平坦的地块更容易分割,也更实惠,在坡度大的地块上,你还需要建造护墙,这会减少收益,地势平坦更有利于开发。

但是对于超级富豪区域来说,也许坡度有些起伏的地更具有开发潜质,获得利润空间的突破。因为好的设计师能够根据地块独有的地貌特征和周围的建筑设计出一套属于这块地独一无二的项目。

例如,ToorakSouth YarraHawthorn等富豪区有很多2000-3000万的豪宅都建在地貌不平的土地。当然,中规中矩来说,平坦的地貌肯定是开发公寓和联排别墅最佳也是最保守的选择。

4. 寻找拐角位置的房产Corner block

拐角位置的地块很容易分割和开发,你可以轻松将其分割成两个地块,因为每个地块都有一面临街, 就可以设计出独立车道,不是共用车道在房产市场上是最受欢迎的。

如果不是拐角地,夹在中间的土地,为了要设计出车道,一定会几套房共用车道,所以在后期的开发上会浪费一定的面积,设计出来联排别墅,也会有一定的局限性,在后期销售过程中,共用车道也是买家一个选择与否的考虑因素。

尽量不要选择主路旁边的地块,并且要注意远离高速路。同时,紧邻地块为荒地的也要引起注意,因为可能有隐患。

还有一种土地是在Court里面,也就是中国人说的死胡同, 一般在Court里面的土地都不会很规整会影响今后设计和开发。

 

 


court里面的土地设计出的unit,必须根据土地形状来设计,很难保证房型的方正,特别是华人买家还是比较偏好房型方正的。

5. 查看房产构造和土地是否方正

如果你打算将现有的住宅进行分割,一定要确保它拥有一流的建造品质和坚固的构造,以便降低你的建造花费。

方正的土地更利于设计和开发, 也直接影响开发出的产品, 如果土地是各种不规则形状,开发出的房子也会根据土地的形状而变成歪的和斜的,在今后房产销售市场上会遇到很多不喜欢这种设计的买家。




但是有一些房屋虽然不是方方正正,稍微有一点点不规整,比如说单面倾斜, 有经验的设计师会根据土地的形状设计出非常不错的联排别墅,是不会影响后期开发和销售的。

 


6. 了解区域划分政策

向有关政府部门了解你准备购买的澳洲房产是否符合所在区域的相关政策。如果你计划建造中密度的住宅,如联排别墅或双层住宅,需先确保所在区域政策是否允许。



分割是利用澳洲房产获利最快捷的方式。不过,它也存在着风险,且过程很复杂。

在购买和分割房产之前,一定要做充分的调查,尽可能地收集更多的信息 

7. 植被有没有需要保护的树木,注意相邻的树木

在申请的时候,你会发现很多大龄树木都是受法律受保护的,市政厅不允许砍伐,其中最严格的就要属City of Boroondara

邻居家的大树也不是很好的征兆。这些被保护的树木对开发有很大的限制,会耽误开发时间与产品设计的规划,所以在选地的时候需要特别注意这些大树。

如果是有 Council 注册的保护树种,若非这块地真的是超有价值,便宜量又足,那么尽量就别买了。

所以 council 可能不批想要的房屋数量,以保护环境,那就亏了,买地的时候小心,反正一般离大树 6 米内不可以建筑。

重点看看门口有没有电线杆或者树木挡路, 可能会影响今后申请房屋数量,也就会直接影响土地的售价。

8.文物覆盖区

出于文物覆盖区的建筑,不能随意改建或重建,对其外墙颜色,沿街立面,屋顶形式等的改造,都受到限制,也就是文物遗产保护。

有些 80 年以上的老房子,已经被政府保护了,没有特别许可,不能推倒的,只能翻修,即使翻修也得重新申请规划批文。

所以在买地的时候的 section 32 文件里看有没有 Heritage overlay。如果有,可能不能推倒重建,如果不能推倒重建这块地就失去了想象空间, 所以也就不会有太大的上涨空间。

曾经有人在墨尔本东南区一个非常好的地段买了一块地,买地的时候中介承诺说,这块地已经拿到批文,可以盖6套联排别墅。

没想到地买下来后,周围邻居无论如何都不同意他盖这么多,理由五花八门:有人觉得自己家旁边一下子多出6套房,将来住的人太多会感到不安全。

有的人认为这些房子太密集会影响自家房子的光线,等等。其中,最重要的一条反对意见,直接导致放弃了这块地,房屋外观风格与街区风格不符。

因为这块地处于文物覆盖区,其房屋外观、颜色都被要求与整个街区保持一致。这样一来,建筑成本会增加很多。

想要选择一块称心如意、升值潜力大的地,的确不是一件容易的事,方方面面都要考虑齐全。

虽然说我们买一块土地用来自住,不会向开发商那样考虑的那么周到,但是如果你有了这些房产知识, 在购买土地时,就可以作为筛选工具来做出正确的选择。

就算今后你不会开发,但是对未来自己房屋土地的升值会带来不小的影响。

好了,今天这一期可以帮助大家在选择土地方面给予帮助,我是澳洲Jerry,我会陆续更新,给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。

谢谢大家的观看。

作者:Jerry WANG

*以上内容转载自明明房产,明明房产墨尔本分公司对内容或做细微删改,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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关键词

#土地#影响#地块

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