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澳洲投资干货贴:商业物业VS住宅物业

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 楼主| 发表于 2020-7-27 | 显示全部楼层
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本帖发布于:Australia

住宅物业vs商业物业
一般而言,澳洲住宅物业的租金回报率最多不超过5%/年。而好的商业物业投资回报率则可高达8%/年,有些工业用地甚至可达到10%/年。出租住宅物业时,房东一般要承担物业的市政费及保险费等。而商业物业的租赁合同里,房东可以要求租客来支付这些费用。在维省,如果物业不受到“零售租约法“(Retail Leases Act 2003 (Vic))的限制的话,房东甚至可以让租客来支付地税。那是不是说住宅就可以不要了呢?并不是这样。当然,高回报的商业物业投资也存在着相对较高的风险,尤其是空置率的问题。虽然住宅物业的租期较短,但一般在1个月内即可找到租客;而商业物业虽然租期较长,但可能需要好几个月才能找到合适的租客。商业物业投资的另一个风险就是固定资本回报率的不确定性,然而目前维多利亚州政府鼓励高密度住宅并在扩大城市范围,现在有很多商业物业(包括一些农场)将来都有潜力进行地产开发。
投资并不是非此即彼的活动,那种推广一个项目,极力贬低另一个项目的中介,对于佣金的关心显然高于对于投资者未来收益的责任。这样的机会既要看投资人的眼光,也要靠投资人前期对市场的调查,特别是需要对当地区政府的规划有一定的了解。
商业物业的四大优势
1.不限身份区别于住宅物业,商业物业没有所谓海外身份限制,二手商业物业可以出售给任何人。
2.高租金回报相对于3%的独栋住宅回报率,以及6%的公寓回报率,商业地产的回报率显然更高。根据澳洲金融评论报最新数据统计,全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.6%。商业领域内有多个资产类别,包括零售商铺、写字楼以及工业地产。其中的零售业地产达到6.1%的租金回报,办公室地产达到6.7%的租金回报,工业地产则达到7.3%的回报。在如今全球经济不够稳定的大环境下,现金流才是王道。而商业地产板块的高租金回报即意味着能够带给投资者更多的现金流。同时,商业物业的价值往往比其他形式的投资更稳定,即使在市场低迷时期也是如此。3.长期租约和租金增长商业租赁通常在3至10年,而不是6到12个月的短租。租约到期时,租客通常选择续约。甚至在某些情况下,部分租客诸如一些上市公司则要求15年甚至以上的租约,再多加10年的租客选项等,最后加起来能有将近50年左右的总租期。与此同时,在整个租期内,根据通货膨胀率和市场价格的变动,商业物业的年租金可以提升。年租金增长分成按CPI(价格指数)增长和固定增长。如果是固定增长的话,一般是在前一年租金的基础上每年增长3%-5%之间。4.低持有成本通常住宅投资者需要支付很多的费用,例如市政费,水电费,房屋维护和保险费用,以及中介管理费用等。但是对于商业地产的投资人来说,这些费用都是不需要担心的。因为商业物业的租约规定,租户必须支付一般开支,而不是房东。这些费用通常包括水电费、保险、物业管理费以及市政费用、甚至是土地税。租户同时自己负责装修、排水、清洁以及喷漆等费用。而房东只需要负责房屋本身的老化和维护。然而租赁零售物业的商户,或者是写字楼物业,往往拥有高标准的维护,特别有客户经常出入,不太可能受到故意损坏。因此,如果是一个近新的商业地产,投资者拿到的租金就几乎等同于100%的税前纯利润。
总体来看,成熟的投资者会将商用和住宅两种物业都纳入考虑之列,通过合理调配资金,追求资产多元化配置。眼下可以规避政策限制,创造更多被动租金收入。长远,利用独栋别墅所占有的永久产权的土地实现资本稳定增值。两种资本共同发力,进一步强化资本市场的抗风险综合能力,从而在投资市场上最大限度的规避风险。
实际案例
对投资商业物业有点心痒痒了?澳盛小编为大家准备了几套均价低,投资回报起码稳定在5%一年,位置不错的商铺物业,更多信息欢迎咨询我们:1.Collingwood网红街商铺特点:Local多,文艺范儿一条街,Ins上的网红经常在这里打卡。
共四套商铺,面积从75至221平米,层高从3.78至4.7米,均含车位。现成商业物业,欢迎预约现场考察。
2.South Melbourne公寓楼下核心位置商铺特点:距离墨尔本CBD仅2公里,周边交通发达。附近是知名的购物集市South Melbourne Market,人流量可观,可做餐饮。

3.West Melbourne沿街商铺特点:距离墨尔本CBD仅1公里,仅靠Flagstaff公园,周边众多公寓楼。2018年,墨尔本市政府正式发布了The West Melbourne Structural Plan(西墨尔本区域改造计划)。这里将成为一个集机动车道、人行道,自行车道和林荫大街为一体,沿街遍布高级餐厅、咖啡店、以及精品零售店等的繁华街区。除了街道和绿化区的大规模更新以外还将新增电车线路和地铁线路。


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