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[房产知识] 【LCG富地国际】为什么你投的房子赚不到钱?

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 楼主| 发表于 2019-11-26 | 显示全部楼层
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本帖发布于:Australia

为什么你投的房子赚不到钱?
澳洲的房市真的触底反弹了吗?答案是肯定的。
自由党成功连任后,房产投资负扣税政策得以保留;央行5个月内3次降息,使投资者还贷压力更小;APRA取消7%贷款缓冲利率,使贷款更容易,提高了投资者的购买能力。一系列的利好政策不断刺激着房价飙升:
2019年6月,墨尔本房价一改持续了2年的颓势,首次上涨0.2%
2019年9月,墨尔本房价涨幅飙升至1.7%
从0.2% 到 1.7%,墨尔本只用了不到3个月的时间

房市“回暖”了,连续几周的清盘率都超过70%,上周更是突破了80%大关,同比去年的勉勉强强的50%,似乎一切都在向好的方向发展。


然而几家欢喜几家愁,不断上涨的清盘率似乎代表的总是“别人家”的房子。尽管CoreLogic数据分析公司统计的房价曲线在一路走高,甚至 Deloitte经济咨询公司公布的《最新澳洲商业前景报告》指出墨尔本的房价每周约上涨$2,500,可是当有些投资者把自己的房子拿出来卖的时候,买家的出价却总是低于预期。

于是有不少小伙伴都在向我抱怨:“明明市场回暖了,为什么我的house还是卖不出好价钱?都说市中心的资源最集中,为什么我的公寓还是卖不到当初的买入价?都说澳洲的房产市场成熟稳定,为什么我买了投资房以后只见投入,却不见产出?

这些声音反映了当下繁荣市场的另一个侧面,日渐火爆的拍卖现场掩盖不住一个事实:有相当多一部分的投资者在持有的房产时常年入不敷出,他们所期待的是价格的提升能够补足多年来的亏损并且有一个明显的利润回报。但事与愿违,尽管房价“回弹”速度已经足够快,但依然不足以对抗房子的各种日常开销。持续的亏损让很多投资者无法长期坚持,最终在市场回暖的情况下却选择低于成本价卖出,争取“少亏为盈”。
这里所说的“成本”,并不仅仅是当初购买房子的“投入成本”(首付、印花税及交易费用等等),还包括买入房产后不断投入的“持有成本”。这种成本对于投资利润的影响至关重要,却又常常被投资者所忽略。因为我们大多数人在投资前看到的只是“其他人”在市场中的收获,却没有准确评估这些收获背后隐藏的风险。

今天的《五哥讲堂》就来给大家分析一下:成本、利润和风险之间的关系。


传统投资理念的缺陷

在澳洲,有一种投资方式一向被人津津乐道:就是在一个好区贷款买下一套升值潜力比较大的旧房子,在里面委屈几年,等房子升值后再把它反贷给银行,就是我们常说的refinance,然后用套现的钱作为第二套房的首付去投资。等第二套房升值后再把它反贷给银行,然后再用套现的钱作为首付去投资第三套房;以此类推,进行财富积累。在过去的十几二十年,确实有相当多的人用这种方法在房产市场上斩获颇丰,实现了另人羡慕的“财富自由”

但是近几年随着房价的高涨,这种操作的缺陷却越来越明显。按理说,房价上涨是好事。可是对于入市较晚的年轻投资者来说,投入成本高,未来的升值空间被压缩,想要获得预期的升值就需要等待更长的时间。另一方面,还贷压力增加,现金流减少,使人们根本无法再像20年前那样可以在短时间内积累大量的财富。
除此之外,新的税务政策使投资者的税务成本也大幅增加,更进一步降低了利润空间。根据最新的土地税计算公式,一个本地投资者持有一套土地价值100万的投资房,每年要上缴$3,000的土地税,比这套房子1个月的租金还多;如果土地价值超过180万,那每年的土地税则高达1万澳币。
而且随着土地价值的增加,它的起征点会呈几何数上升。现如今土地税已经成为东南区百万以上房产中最大的一项持有开支;再加上市政管理费、排污费、物业管理费等等,很有可能还未等到房子升值,投资者就已经被各种月度、季度和年度的账单压得喘不过气了。

从2012年 – 2017年,这5年称得上是距离我们最近的“黄金5年”,悉尼房价上涨了75%,墨尔本上涨了58%。然而一切到2017末就嗄然而止,澳洲房产开始进入了狂跌模式,悉尼房价最多下跌了15%,墨尔本则下跌了11%,而且一直持续到今年5月份,堪称近20年来最长的一次房市低谷期。
尽管投资者在今年6月好不容易迎来的期待已久的市场上升周期,却无法将增值的房产全部变现。因为卖房者又要面临着另一个税务成本:增值税



出售持有一年以上的投资房,增值部分的50%将被计入投资者当年的总收入内,然后按新的收入额缴纳个人所得税。简单的说,你是一个年薪8万的打工族,其中一套投资房升值了50万,那么你今年的总收入就变成了33万,需要缴税大约12万,流失了近25%的升值利润。

请大家回忆一下,你身边是否曾出现过这样一位朋友向你吹过这样的牛:“当年我在某个富人区才花了80几万买了一套大地破房,后来涨到快200万的时候卖了,赚了一大笔。”那么他向你讲这个故事的时候有没有和你说过上面这些成本开支?

现在我们来总结一下“亏钱”的原因:

首先是因为当初选择在投资产品时投入成本过高,从而升值空间被压缩;另外对房产的持有成本没有一个准确的定位,导致持有压力过大;最后因为对套利变现政策不熟悉而致使利润被进一步 “剥削”,当所有的风险值都被最大化后,唯一可能产生的后果便是:“你投的房子总是赚不到钱。“





那么这些风险有办法控制在最小范围内吗?
当然有!


弄清楚成本控制与利润产出之间的关系

眼睛别总盯着买入价格和将来可能被卖出的价格看,当你买下这套房子以后,就要不断的花钱去供给它了,这也是你投资本金的一部分!
购买成本比较明显,它属于一次性投入。持有房产的成本不太引人注意,但是却长期存在。看一看下图,作为投资型的房产都有哪些持有成本。作为投资者的你,需要不断的为它供血,支付这些成本,直到房子升值。
血液储备从哪里来呢?那就是持续性利润:租金收益和负扣税收益。

当这两方面的收益与持有成本大致相当,或者说大于等于持有成本的时候,我们投资的风险才被降到了最低,这时我们才有资格去考虑一套房产在长期持有后,它的市场价格如何。

如果一套投资房,购买之后不需要你支付任何持有成本,单靠租金就可以产生正现金流,负扣税收益则属于锦上添花。那么当市场进入一个调整期的时候,投资者完全没有必要惊慌失措。因为这样一套房产对投资者来说是没有持有压力的。只要人口在不断增长,住房刚需在稳步增加,租金收益不断上涨,那你就是在盈利的。

巴菲特曾经说过:“我所做的每一笔投资,都是在成本可控的范围内进行的。贪婪和恐惧是投资过程中最难战胜的,但我从来不去触碰他们。“如果我们能够在投资过程中学会用正确的方法计算成本,那么也可以有效的规避风险,获得利润,而不再是一个可怜的Loser.

今天我们了解到想做好投资,就要做好成本核算,有效的规避风险。
下一期的《五哥讲堂》
我将带领大家一起分享增加投资收益的决窍:“如何买到高租售比的房子?“

请您记住:您所关心的,就是我所善长的。
我们的口号是:永远做墨尔本房投资领域最专业的知识服务商。
                                     本周六 11月30号
                               时间:1pm -5pm
                            集合地点(专车接送):
                492 St Kilda Rd, Melbourne,VIC, 3004
                                  (LCG Office)



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