澳洲亿忆网新闻澳洲全澳两党放出降首付大招 但谁才是“澳洲梦”真正买单者?

两党放出降首付大招 但谁才是“澳洲梦”真正买单者?

2019-05-16 来源:澳华财经在线 阅读数 1724 分享

ACB News《澳华财经在线》5月16日讯 上周日,总理莫里森在墨尔本宣布了首次购房贷款计划,将首次购房者的首付比例从20%降低到5%。符合条件的首次购房者无需再支付数千至上万元的房贷保险,而是由政府对首次购房者较低的首付(低至5%)与行业标准(约20%)之间的差额做担保。(详见:《首次购房首付低至5% 选战杀手锏能否撬开楼市刚需?》)

近年来,住房成本成为澳洲年轻人的一大负担。年轻人和低收入人群的房产所有权正在迅速下降。 今天,年龄在25-34岁的人群中,只有不到一半的拥有自己的住房。这个年龄段最贫穷的20%人群拥有房产的比例从1981年的63%下降到今天的23%。 按照这个速度,40年后,几乎一半的退休者将只能租房住。

就在莫里森宣布首次购房贷款计划后,工党也随即表示,如果当选,会采取同样的政策。两党几乎同时放出降低首次购房首付大招,着眼于为无房者圆上拥有自己住房的“澳洲梦”,但天下没有免费的午餐,在这背后,谁才是真正的买单者?

银行细算风险账

银行家们纷纷表示,他们正在等待新政的进一步细节,但也有的已经坦言,与客户付出更多首付款的贷款或支付了房贷保险的贷款相比,该计划下发放的房贷可能会带来更高的资本费用。例如,一笔47.5万澳元的房贷,如果“抵押贷款风险权重”从25%增加到50%,那么银行就需要将房贷利率提高1%以上,以维持相同的股本回报率。

与地区性银行相比,四大银行有房贷保险的贷款适用不同的风险权重规则。但是四大银行真的欢迎这一计划吗?

新西兰2003年起就开始推行这一计划,包括西太银行在内的银行参与计划,向首次购房者提供贷款。但是,新西兰银行是没有参与的主要银行之一。该银行在一份声明中说,“我们能够以其他方式支持我们的首次购房客户的雄心壮志。”

一些经济学家警告,如果房价继续下跌,付出5%首付款的首次购房者可能面临房贷超过房产价值的状况,这种现象叫做“负资产”。

他们还担心,当家庭债务已成为经济中的风险因素时,新政实质上是鼓励人们承担过多的债务。

在最新的银行利润公告中,负资产问题开始引人关注。澳洲四大银行中最大的联邦银行(CBA)的房贷中有3%是负资产,而澳新银行(ANZ)为5%。

从积极的方面来看,瑞银经济学家指出,贷款需求可能会增加30亿澳元,但这只相当于每年2150亿澳元新房贷总额的1%。借款人还需要满足信用评估,因此不会对楼市前景产生重大影响。

政府“兜底”

政府宣布的新政背后,存在一个假设,即首付款是购房的最大障碍。在20世纪90年代早期,澳洲的普通家庭需要花6年时间攒下20%的购房首付款。今天则需要10年。对于没有“爸爸妈妈银行”贷款途径的年轻人来说,购房之梦非常遥远。

联盟党的新计划中,首次购房者只需要支付5%的首付即可,5%至20%的差额由政府担保,这笔担保的预算为5亿澳元。有分析称,工党很快就能就此做出反应的部分原因是,这一计划的成本并不太高(除非出现意外损失)。

格拉坦研究所(Grattan Institute)的研究者认为,许多首次购房者的最大障碍并不是首付。银行在评估借款人还款能力时,假设的贷款利率为7%,远高于实际上4%的利率,首次购房者多被银行的还款能力评估拦在了门外。

该计划有每年1万笔贷款上限,按照去年首次购房贷款计算,每10笔首次购房贷款中只有1笔可获得该计划的支持。实际上通过“爸爸妈妈银行”贷款的购房者本来就可以使用类似的计划。据格拉坦研究所的分析,即使过去完全没有人使用类似的计划购房,房产所有权在十年内只会增加1%。

那么,若将该计划扩大,是否效果会更为明显?分析者认为,如果该计划成功地“迅速提高”了首次购房需求,就会推高房产的价格,这一计划不仅无效,反而会适得其反。

另一个问题是,计划越扩大,“说谎贷”风险就越大,如果买家违约,可能会让政府陷入困境。

投资者“让位”

格拉坦研究所指出,联盟党改善住房可负担性的措施,包括刚刚宣布的降低首付计划,以及2017年引入的首次购房者养老金储蓄计划等,都是在试图通过增加住房需求来解决住房负担能力问题。

然而,联盟党没有考虑实际上最能帮助购房者的一件事:让房价下跌。但房价下跌的代价,则要由投资者来“付出”。

从房地产市场的需求端来看,有两股力量此消彼长:投资者和首次购房者。

在楼市繁荣期间,房价持续上涨,房产投资者热情高涨,监管部门不得不于2017年对银行的投资房贷增长做了硬性限制。在楼市降温时期,房产投资也降到了冰点,首次购房者的比例开始上升。(详见:《澳首府城市空置率集体上涨背后:首次购房者开始“抄底”》)

但如果工党赢得今年大选,投资者还要进一步让位于首次购房者。

按照工党宣布的计划,将废除对现有的负扣税政策,并将资本利得税优惠减半。在前一项改革中,工党会阻止新的现房投资者用房产投资的损失来抵减所得税。后一项改革中,投资者将按照75%的资产增值缴税,高于现在的50%。

在短期内,工党的改革计划会取消每年价值10亿至20亿澳元的税收减免,而从长远来看会取消更多。

Grattan Institute估计,现有的房产拥有者损失并不大,房价将降低1-2%。而未来的投资者将受到巨大影响,有些潜在房产投资者甚至会放弃投资计划。据估计这些潜在投资者中大部分属于收入前10%的群体。

通过减少投资者对现房的需求,较少的投资者意味着更多的首次购房者会在拍卖中获胜,从而提高房产所有权比例。

但自由党强烈反对工党改革负扣税的计划,称这是320亿澳元“毁灭性的住房税”,将打击所有澳洲人。房产拥有者将看到房价下跌,房屋租赁者将付出更高租金。莫里森引用专家的估计,称工党的住房税将导致房价下跌16%,租金上涨22%。

Grattan Institute认为,澳审慎监管局(APRA)最近对投资房贷的限制已导致首次购房者的贷款比例增加,工党的政策可能会加速这一趋势。

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责任编辑:Sharon

*文章内容转载自澳华财经在线,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

热门评论

  • 举报 亿忆网友27.208.113 2019-05-16 18:25:50

    降低首付并不是什么好事啊

    • 举报亿忆网友14.201.902019-05-16 18:59:15

      澳洲人主要付不起首付,首付也是一笔不小的支出-埌更多人年轻人可进入房产市场。

  • 举报 亿忆网友61.68.231 2019-05-16 20:24:59

    说明他们拿不出办法解决经济衰退,只好暂时粉饰一下房事

    • 举报亿忆网友172.27.32.175,128.250.42019-05-17 09:41:25

      “房事”,哈哈,错别字闹笑话啊。

  • 举报 亿忆网友120.18.130 2019-05-16 20:43:01

    实际上最能帮助购房者的就是让房价下跌,

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