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放眼东西南北中 慢谈大悉尼的快速发展

2019-05-16 来源:GOLDMATE 中联集团 阅读数 1555 分享

2017年,马云给纽卡斯尔大学捐款2000万美元(2600万澳元)一事,刷爆了澳州华人的朋友圈。这所位于澳大利亚新南威尔士州纽卡斯尔市的公立大学,一下子成为国内华人关注的焦点。

马云2017年在纽卡斯尔大学演讲时,曾这样评价纽卡斯尔给他留下的印象:“在纽卡斯尔待的那29天,在我的生命中至关重要。我回到中国,在那接下来的10年,我都在想中国需要改变。我们需要更开放的思想,我们要用一个不同的视角来看待事物。

纽卡斯尔,乃至新南威尔士州,甚至澳大利亚究竟有何魅力,成为海外华人重要的定居地?

纽卡斯尔是新南威尔士州的第二大城市,位于悉尼北部约170公里,是一座风景优美的海滨城市,这里气候宜人,四季如春。

新州地处澳大利亚东南部。东濒太平洋,北邻昆士兰州,南接维多利亚州,占澳大利亚国土总面积的10.4%,是英国在澳大利亚最早的殖民地,也是澳大利亚人口最多、工业化和城市化水平最高的州。有澳大利亚“首要之州”的美名。

东部地区以西是大分水岭山区,包括世界自然遗产蓝山山区,南部高原和澳大利亚唯一积雪的山脉雪山。山区以西则是干热的中部平原和西部的沙漠和半沙漠。澳大利亚最大的河流体系,墨累河与达令河流经该州的西部和南部。

“青山隐隐水迢迢“,新州风景秀丽,经济发达,实属理想的定居场所。新州约有人口750万,大部分都生活在三个主要城市:悉尼、纽卡斯尔和卧龙岗。悉尼是新州最大的城市,是澳大利亚,乃至南半球的金融中心。

广义来讲,以市中心(Central Sydney)为参照物,悉尼可分为东南西北四个地区。

CBD就不多说了,这里既是美食购物休闲的天堂,但也是吵闹拥挤房租和停车位贵出天际的梦魇之地。以下主要说说悉尼往东南西北四个方向延伸的情况,这些也都是未来移民家庭要安身立命的地方。

大悉尼北部地区

悉尼北部一直是我们俗称的“富人区‘’,本土家庭传统居住区。开发早、设施完善,住宅类型多样,别墅、公寓等房型多为满足家庭需要。

环境是影响生活质量的重要因素之一,澳洲人热爱自然,除了喜欢阳光海滩户外运动,还经常说“No Green, No Soul”,喜欢林荫路散步骑车,喜欢看电视上几十年如一日的“Gardening”节目、学习倾力照顾自己的花园,无论山林多么容易着火一年烧多少次都愿意靠着森林居住,骨子里就有“天人合一”的概念。所以一个区域的绿化水平也影响着当地人的居住选择。

根据新州环境与自然遗产办公室2016年公布的数据,我们可以了解新州的乔木密度。绿色越深,密度越大;深绿色表示自然公园和保护区。红框区域为市中心,市中心以北绿色面积大,且颜色更深,由此可见悉尼北部绿化程度之高。

此外,风水宝地都讲究靠山面水,悉尼绝大部分富人区,建立在海湾边上。悉尼北部依托美丽的悉尼港海湾沿岸,拥有迷人海景,成为富裕阶层情有独钟的地方。根据2016年的人口普查,悉尼上北区成为全澳最富社区。清爽的街道、诱人的海景、良好的治安都体现了这一地区高质量的生活。

悉尼北区Ku-ring-gai 街景

悉尼北部也是在澳华人主要的居住区之一,Chatswood是其中最高端的社区。随着大型购物中心的兴建以及诸多大型企业的入住,在不到10年的时间里一跃成为悉尼北区一个重要的中心城区,是北区发达的商业、零售、休闲、就业、居住中心,繁华程度与市中心不相上下。

此外,悉尼北部还有许多排名靠前的中学,公立学校包括

Cherrybrook  Technology High School,

Turramurra High School,

Carlingford High School,

Chatswood High School,

Killarney Heights High School等;

私立学校包括:

James Ruse Agricultural High School,

Pymble Ladies' College等。此外,高档的办公场所、丰富的工作机会、优质的人文环境也为这片区域增添了吸引力。

大悉尼东部地区

如果说悉尼北部有“富人区“的称号,那么悉尼东部可以算作”贵人区“。

良好的环境、优美的景色是居住地选择时的加分项。在悉尼众多房型中,海景房最具吸引力,沿岸地区的住宅通常最为抢手,价格也最昂贵。东区相对于其他地区来说面积较小,再加上海洋的巨大吸引力,毋庸置疑,东区沿岸的房价是最高的。

澳州前总理特恩布尔在悉尼东部Point Piper有一所豪宅,占地1940平方米,估价近6000万澳币,配有泳池、船坞和私人码头。

作为一名成功的商界人士,特恩布尔在从政前成立过自己的投资银行公司,还曾担任高盛公司常务董事和合伙人,经济能力不容小觑。难怪特恩布尔在当选总理后没有入住位于Kirriblillide的总理办公室,而是选择继续住在自家豪宅呢!

特恩布尔豪宅所在的Point Piper社区

但是住在东区的一大劣势,是没有火车。这里的人一般都是开车外出,此外要么坐公交,要么坐船了。对很多人来说,这是一个deal breaker。

大悉尼南部地区

说完“富人区”和“贵人区”,让我们来谈谈悉尼南部。靠近市中心的南部地区,有悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学这几个大学城,因此居住人口相对年轻化,充满朝气的年轻人为南区注入源源不断的活力。与悉尼北部相比,南部的居住传统虽然较短,但设施建设比较齐全,可满足基本生活需求,生活简单,房价较低。

但房价低还有一个重要因素。悉尼的第一机场——金斯福德史密斯机场座落在东南,而刚刚开工、项目投资额高达380亿澳元、预计于2026年完工的悉尼第二机场,则座落在西南Badgerys Creek,两者之间未来的区域将是一个庞大的工业物流区体系。澳大利亚城市发展研究会负责新州的执行官员Steve Mann表示,悉尼西南部的天空终将遍布航班。

国际零售巨头亚马逊就瞄准了悉尼西南部的优势,在Moorebank开设了第二家澳洲配送中心,以发展该公司在澳洲的业务。这个位置四通八达,可连接M5高速公路、悉尼机场和港口。悉尼配送中心面积共计4.3万平方米,包括两个大型仓库,比2017年底在墨尔本设立的2.4万平方米的配送中心还要大。

即使是这样,由于第二机场带来的“航空城”机遇,未来10年内,预计将会有超过35万新居民涌入该地区。随着大量居民的相继涌入,该区域内的基础设施也会更加符合居民的需求。

大悉尼西部地区

悉尼西区是新移民初来澳洲典型的落脚之地,也是移民扎堆聚集的地方。这里生活方便,费用较低,房价可负担。这里有时尚新区Rhodes,也有老牌华人区Burwood, 小上海Ashfield, 韩国城Strathfield,多元文化城Homebush, 还有免税城DFO。西区的Auburn已成为悉尼所有穆斯林的精神家园,这里有一家大的Gallipoli清真寺,由当地土耳其裔居民所建,每周有数千穆斯林来此祈祷。

Auburn Gallipoli清真寺

2056大悉尼计划,对西部的投射作用

澳洲房地产委员会创造性地开启了一项名为“创造伟大的澳大利亚城市”的研究,旨在激发关于城市未来的探讨,提高公众对这一问题的认识,并帮助政府为未来做出正确决策。

英国“城市事务”公司(研究城市战略与全球城市发展趋势)的主席Greg Clark教授,公布了研究结果。报告发现,在诸如就业机会和全球经济影响、海外投资的增长和发展、大学的水平规模和国际化程度,以及宜居程度和城市形象方面,澳洲城市都优于其它城市;而在诸如交通(拥堵、通勤时间长、交通速度慢)、公共交通基础项目投资回报率、以及大都市地区总体管辖和协调力度层面,与别的城市还有距离。

报告建议,在大悉尼的范围内增加更多有充分配套实施和服务的中密度地区,并同时维持近年来的基础设施投资规模来应付城市快速增长带来的“成长的烦恼”。的确,城市发展增长太快,建设跟不上,因此城市建设者在面对未来增长的同时,尽量提供相应的基础设施建设。

如何化烦恼为繁荣,使城市从增长中受益?《大悉尼区域规划》(也称“悉尼2056战略”)也是在相关的考虑下应运而生。

规划是以悉尼现有的规划为蓝本,重新划分为三个中心。包括:

·东悉尼:目前的悉尼市中心

·中悉尼:目前的西区,以Paramatta为中心

·西悉尼:以Badgerys Creek机场为中心

大悉尼区域规划

目前,由于西悉尼能提供的空置土地最多,“西部公园城市”一直是联邦政府、州政府和地方政府商定的重点投资区域。根据目前的提议,澳大利亚历史上最大的规划、投资和交付合作工程将在这个地区展开,大悉尼委员会称,西悉尼机场将成为新的“西部经济走廊”的助推器,投入使用后的五年内提供28,000个就业机会。时任澳洲总理特恩布尔评价道:“对于西悉尼来说,这个造城计划是一个历史性的转折。” “西悉尼正在发生巨大的变化......未来几十年间的变革将使这个地区经济越来越繁荣。”

根据2056大悉尼发展规划,未来悉尼有一半人口会住在西边。这或许会通过以下几种方式实现:

    -       第二机场和周边航空城的建设

    -       第二CBD(Parramatta)继续扩容

   -      通过西北商业园、悉尼商业园、Box Hill工业园及其相关周边设施的打造,吸引就业和家庭入住。政策利好,资金流、人流、技术流涌入,交通设施加持,地区发展万事俱备。

这种发展的潜力一经孕育,势不可挡。实际在过去十年,已经初露端倪,很多人在这期间投资置地,短期内都得到了相当令人满意的回报。航空影像公司Nearmap发布的一系列专业图像,捕捉到了过去十年悉尼西北地貌的戏剧性转变。Nearmap主管Shane Preston 表示:“我们的图像揭示了西悉尼面貌变化之大,但这才刚刚开始。”

西北部变化显著

27-33 Boundary Road, Box Hill NSW

2009年底,这里还有很多农场。

2019年底,借西北优先发展区之势,绿色植被、道路交通、社区规划均已到位,未来的工业园区住宅配套已经初具规模,等待着大批充满希望的家庭入住。据REA数据,这里一套四居室的独栋别墅,平均价格为84万澳元左右。

27 Campbell Street, Riverstone NSW 2765

2009年底,很多地块还未被开发。

2018年底,成片的住宅用地被分期开发,随着周边学校、交通及商业设施的到位,更多家庭迁移到Riverstone。从以上两个图可以看出,澳洲政府对用地规划的审慎和规整,不仅要掌握经纬度开放到什么程度,更要考虑对周边的影响和需求。据REA的数据,现在这里一套四居室的独栋别墅,平均价格为77万澳元左右。

96 Hambledon Rd, The Ponds NSW 2769, Australia

2009年底,大部分土地非住宅用途。


十年来,The Ponds发生了翻天覆地的变化,从当初的人烟稀少,到如今的一墅难求。

据REA数据,2018年底,一套四居室的独栋别墅,平均价格为100万澳元左右。

以上三个Nearmap的地点,都是中联实际或即将交付的项目。之前介绍过的中联地产至今所有开发项目,均在悉尼西北地区,包括目前在售的 Riverstone 和 Box Hill 两个区的四个项目——Bella Rise, Crown Hill; The Orchard, Albert Park。

西北增长中心的强劲发展从很大程度上,得益于西北铁路的建设,这条总投资83亿澳元的铁路是悉尼乃至整个澳洲近年以来最大的一笔交通投资。这条铁路即将通车,将为西北区域注入强大活力。同时也预示着沿线地产的价格即将有所攀升。

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责任编辑:Alexandra

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