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每日地产 | 观点:捡漏那点事 2.0

2018-11-11 来源:每日地产ozreal 阅读数 1846 分享

我之前写过一篇文章,指出房地产市场里,那些看似是机会的便宜货绝对不便宜,绝大多数是伪装成漏的陷阱。

普通人如果想捡漏就要学会去解决别人解决不了的问题,不是守株待兔等着哪个屋主发疯,然后用低于市面价格30%-50%卖给你。而是用你解决问题的能力去交换别人有问题的低价资产。例如一间破屋子,虽然低价,但按照市面上的装修成本去做,买了还是亏钱。因为装修成本加买地成本超过买一间正常屋子的价格,但你能用更低的价格去装修同样的质量,那你就捡到漏了。

我今天继续延伸这个话题, 给大家普及一下什么是漏。绝大多数人对这件事存在着很大的误解。

首先很多在印象中认为捡漏最好的机会就是银行的法拍,例如某人还不起贷款,银行拿他/她的房子出来贱卖,理论上来说银行不是房东所以不太会像屋主那样在意价格,只要在最短的时间内拿到贷款额相等的数额就好,但现实往往比理论更复杂。

银行法拍卖这个途径更流行于美国,美国当地的银行会把要法拍的房子放在专门公开信息的网站上来吸引投资人前来,所以在美国银行法拍并不是什么秘密赚钱渠道,所以美国很多书籍专门讲怎么去买foreclosure的房子。而之所以这么公开基于两点,第一是美国银行非常商业化,公开信息会吸引更多买家前来,帮助自己更有可能取得好价格,第二美国人如果还不起贷款,美国银行并不会追缴你其余的私人财产,你只需把钥匙还给银行,房子的问题就和你没关系了,所以美国foreclosure 的事更加频繁。

 转换在澳洲,您如果欠贷款不还,银行不但会收走你的房子,还会尽力追缴你其余的财产,这可不是钥匙还给你银行,咱们就拜拜的事。所以主观上澳洲人会尽力去还贷款,而且就算收房后,澳洲银行有严格的处理资产程序,他们挂牌卖出的价格绝对是市场价,甚至更高,而销售的中介也不会主动告诉你这是银行法拍,除非他自己认为透漏点信息能让更多人对这个房子感兴趣,鼓励大家积极出价,所以在澳洲银行法拍房按市价卖出是常态。

这么说来,那难道市场上就没有捡漏的机会吗?我们难道就非常坐在那里等市场升值吗?

我个人认为投资者想要取得高于市场的回报要善于利用以下几点

1市场的情绪

全天下的投资无论是股票,外汇,房产等资产,其投资模式无非就是两种,一个是增长模式,另外一个是价值模式。

在股票基本分析派眼里,增长模式就是找那些市场成长空间远大,企业模式很有前景,每年盈利都有增长的公司,给人想象空间。价值模式就是找那些被投资者低估的公司,而公司被低估的原因有可能是因为熊市的恐慌或一些产业负面因素,造成股价低于公司的实际资产。放到股票技术分析派眼里,增长的模式就是旗形中继形态,顺势而为,价值投资就是头肩底,趋势反转。放到房产投资里,增长模式就是买悉尼bondi这样的名声好,位置好,过去增长率一直很好的地方,价值模式就是去押宝那些曾经不好的区域会因为性价比而反转,比如说像Blacktown。

 无论您的投资理念是基于哪一种,一定要判断市场的情绪是否在你这边,索罗斯提出了反射性理论,用我的理解来解释,那就是事物本身的价值影响了投资人的判断,而投资人的判断又影响了事物本身的价值,两者之间互相影响,最终创造了泡沫。

再通俗的讲就是,例如您去投资一个区域A的房产,最初是基于这个区域的真实价值,如好学校,近市区,有火车站,而这个区随着逐渐被大家所熟知,成了人人口中的好区,区域A名声会吸引更多人来投资。这种不断扩大的非理性情绪进一步提升当地房屋价值,直到这个价格已经远远超过区域A的实际价格,情绪和真实价值之间不断强化,最终形成泡沫,人们会发现临近的区域,区域B有相同的设施,也有学校火车站,近市区,但价格就比区域A低很多,区域A的房屋价格已经无法反应资产实际价值,而是人们非理性情绪吹起来的泡沫,我管这种情绪叫房地产的傲慢与偏见。反过来亦是成立,一个区域治安不好,离市区远,情绪和实际价值相互加强,造成人们这个区形成挥之不尽的偏见,造成区域房价长期跑输大市,最终被低估,人们对未来这里的基建与现有完备生活设施视而不见。

上面的两个例子,第一个是增长型投资,第二个是价值投资,但索罗斯自己也承认泡沫可以维持很久,不要轻易拆穿泡沫,这也正是股市里常说的顺势而为。放到房市里来说,要大仓位在好区,小仓位在你认为会反转的区域。

 万邦君认为,超额的回报来自市场非理性的情绪。

2 门槛

我们常说高回报就有高风险,但请记住下一句高风险不代表有高回报,反向是不成立的。我曾想如何在不增加风险的情况下还可以增加回报,在观察市场后我发现,想要风险低还有高回报那就做门槛比较高的事,因为高门槛会帮你摔出一大堆竞争对手。

 美国富豪Grant 认为企业与个人之间对社会有益,对消费者有益,但对商人没有益处,他本人喜欢整栋楼买下来去投资,用他的话来说,不是每个人都可以在短时间内拿出五百万美金买下一栋楼,所以总是有人把最好的单子带到我面前,因为买的人少,我也总是能拿到最好的价格。

 而且他认为单子越大,他就有利润让更多人为他服务,他的另一句名言是买下一栋楼,那里的租金足够我一个人全职来管理我的物业,买两栋更好,因为全职的管理人员有精力管两栋,等于说我的成本没有增加,我的利润又上升了。

 Grant的观点也被万邦君的律师所接受,他本人的另一个客户是专门帮银行联系买家的人,他说银行法拍房因为价格低,受众人群广,所以有能力买的人很多,银行不愿意给折扣,但如果一个破产开发商因为资金链断裂而无法完成的项目和土地,银行往往愿意低价出售,他就是那个找买家中间人。这就是门槛的魅力。

 3、时机与时间

我认为对普通人来说最大的漏就是藏在时间里,纵观悉尼房市历史,除了少数的几次,悉尼房价每年的中价位都比上一年要高,真正的捡漏房就是市场上面都是漏,明白明年的房价会比就比今年高就是最大的智慧,买了2011年,2012年,2013年的房子不就是捡漏吗?时机就藏在时间里,从长远来看今天市场的价格必定是明天市场的“漏”,我们普通人把握了时间就是把握了时机,因为失去的今天必定是我们想得到的明天,人们总是期待新的事物,却对身边的机会视而不见,殊不知今天的事,明天依然发生,所罗门王说太阳底下无新事。短线选筹,长线持有,世界趋势浩浩荡荡,无人能挡。

责任编辑:Quan

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