澳洲亿忆网专栏财经市场观察拒绝做韭菜 当投资回报与项目风险“狭路相逢”

拒绝做韭菜 当投资回报与项目风险“狭路相逢”

2018-06-26 来源:每日地产ozreal 阅读数 236 分享

很多时候,作为基金的管理者,和投资人之间的对话,是这样的:

“你们基金回报多少?”

“不同项目有所不同,一般固定派息的债权产品,预期回报8%及以上。”

“8%还凑合吧,就是好像没什么吸引力。还是股票、风投收益高。哎,你过来帮我看看这有个项目值不值得投。”

 “。。。。。。”

当然,有时候画风是这样的:

“你们基金回报多少?”

“看项目,目前在融的几个预期年化收益9%。”

“这么高?!项目风险很高吧!你们怎么赚的钱?是不是本金要亏掉的?”

 “。。。。。。”

其实,当越来越多的投资者在与金融市场的不断博弈中,对收益和风险有了越发强烈的感知,那么,投资人的本金是如何被保护的?怎么拿回来的?

在国内的金融环境里,部分私募、信托为了名声以及防止闹事的大爷大妈们制造出社会问题,有时候会做出兜底的行为,行话叫“刚兑”。什么叫“刚兑”?即刚性兑付,是一种非常不合理而粗暴的金融环境潜规则。前几年还有这种现象,如今其实大部分时候还是盈亏自负的。

“刚兑”在澳大利亚,既不合法、也不合理,所以任何的投资说明书里都会写清楚:预期收益不代表一定会拿到的收益,且本金可能受损。好,这句话写完,很多新手的投资人要睡不着了。

其实,绝大多数投资都有风险,只是高低不同。作为非专业的投资人,拒绝做韭菜,就需要更了解,投的资产到底是什么,风险是怎么控制的。

以单个项目一级抵押的债权地产基金为例,投资人投的是一个具体的地产开发项目的商业贷款。所谓贷款,自然是有借有还。本金的收回也就是这个贷款的结束,开发商按期还款。

一般来说,一个开发项目,是怎么还款的?这个问题,其实会在投资说明书Information Memorandum的“退出机制”里详细阐述。

下面以债权产品为例,介绍几种常见的贷款退出方式。

1.转贷

一个贷款到期结束,开发商用一个新的贷款置换现有的贷款。请不要自动脑补“借新债换旧债”的可疑高利贷画面,转贷是一个常规的退出机制。下面都是转贷的常见情况:

  • 现有贷款是土地贷款,由于批文拿到、项目预售已经达到要求,可以开始转做建筑贷款。

  • 批文拿到后,项目重新做估值。估值增高后,抵押率降低,可以转一个利息更便宜的贷款。

  • 商业物业的建筑贷款,在建好运营后,转成利息略便宜的投资贷款。

  • 当项目建造完成后, 开发商可能留下几套剩余库存。有剩余库存的原因可能是很难出售,也可能是坐等涨价。 这时若有部分建筑贷款未能偿还, 开发商可能以库存为抵押,转贷款。

基金在挑选项目时,会根据项目的开发区域、抵押率、升值空间、开发商背景和可行性报告等多方面,综合判断这个贷款是否容易转贷。有的时候,当基金持有的这个贷款到期,甚至能帮助客户转贷。

2.抵押项目结束还款

楼盘建好后,购房客户交割合同,项目完成回款。就是建好交房嘛,很好理解。那就顺便考考大家:能否顺利交房,看哪几个点?

  • 产品设计: 地产金融并不完全是一个资本与数字的游戏。房子是给人住的,因此房产本身的质量才是硬通货。房产产品的设计必须适应当地的市场环境和需求。

  • 预售:一般这类贷款都是建筑贷款,一个风险控制在于预售金额。例如,贷款金额是1000万,预售合同已经累计交换了1500万,此处的债务清偿率就是150%。就算在正式交割时,假设有20%的海外投资人而且全部违约都不能成功贷款买房,此处依然有1200万的合同款回收,还清贷款没有问题。

  • 建筑规划:根据经验判断,目前的建筑速度是否能够在预期时间内交房。

  • 专业团队:项目管理团队是否有相应的能力和经验,对项目进行整体把控。销售团队是否高效,能够做出更多的预售,让债务清偿率进一步增加,清偿风险进一步降低。建筑团队是否有足够的经验和时间完成建筑施工。

  • 可行性报告:项目的利润情况,是否有足够的利润空间,容纳项目建造中发生的风险和意外事件,仍然让开发商有足够利润支持其修建完成。

  • 现金流预测报告:是否有足够的现金流完成项目。

3.增信

一般的项目,上面两个常见的退出机制和风控手段已经足够。但有些地区可能不在首府城市的中心区、有些地块担心地价下滑,基金则会进一步采用增信的方式管理风险。例如,除了借款的开发项目以外,多添加一个物业资产作为抵押品,使得抵押物价值升高,抵押率降低。

4.传说中的“最后一步”

笔者为什么叫它“最后一步”呢?因为笔者所在的基金,截止到目前并没有哪个项目要到法院去判决的。当然,团队成员有能力和经验完成这一过程。

比较有意思的是,很多基金,上来就爱聊这“最后一步”。这和不同机构做项目的想法不同有关。本质上来说,投资人和基金、开发商都在同一条船上。开发商是舵手,其他投资人搭乘这个资本的快船,谁都不希望船翻。

所以,基金挑选项目,是以项目预期能顺利完成为标准;投资人作为被动投资者,也是以此为目的。如果,开发项目实在卖不出去,交割的合同大多数都违约了,开发商本人没有股本可以注入,确实到了其他退出机制都失效的情况,这最后一步是怎么清偿的?先来演习一下。

根据清偿顺序Waterfall来清偿:

  • 首先,付清服务费用(例如建筑款和设计款)和税费(例如印花税和商品税)。

  • 接下来轮到第一债权人。如果基金投的是这种一级抵押贷款,此处第一债权人就是基金,也就是投资人。

  • 第二债权人

  • 优先股

  • 普通股

或许你会问,遇到项目真的烂到家了,第一债权人的债都不够还咋办?

当然,如果出现这种情况,我们从抵押物(Security)的顺序来看,首先从项目里清偿,其次还可以从这个开发公司(很多时候是项目公司SPV)的所有资产清偿。最后,绝大多数项目都会有个人担保,开发商本人的个人资产提供无限连带责任。



    而且,在做尽调的过程中,作为担保人的开发商个人净资产将被要求披露。会计师出具个人资产负债表签字文件。在投资说明书中,也会阐述开发商的个人净资产情况。

    讲到这里,希望你对于常规的风控手法有了初步的了解。风险控制,说简单,就是以上这样;说复杂,其实每一个小步骤,都需要深厚的项目经验和充分的调查时间。例如,一份项目的评估报告,一般有两三百页长,需要风控的人员仔细分析。项目的可行性报告、现金流预测等等,也都需要模型的分析的经验的判断。作为资金的管理人,带着投资人的资金投资市场上的地产债权项目。保护投资人本金是第一要务!

责任编辑:Quan

*文章内容转载自每日地产ozreal,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

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