澳洲亿忆网专栏地产地产观察澳大利亚房地产市场能否持续繁荣?

澳大利亚房地产市场能否持续繁荣?

2018-06-14 来源:澳洲财经见闻 阅读数 948 分享

截至今年5月份,澳大利亚房价已经出现八个月连续下跌。悉尼、墨尔本等地的房价都呈现下跌,只有霍巴特成为唯一的州府城市继续着我们习以为常的繁荣期增长。

但这种走势并不是普遍的。事实上,澳洲房地产市场发展到了一个令人非常困惑的地步。

高端房地产受到重创,根据数据调研机构CoreLogic的最新分析,墨尔本和悉尼地区价格在300万-500万澳元左右的物业最近价格下滑了9%。相对地,中低端的房地产却在继续上涨!而且收益颇丰。

如果说不调控房价涨是正常的,但是现在监管这么严,部分地区的房价还在涨,这就非常奇怪了。

以新州的Newcastle & Lake Macquarie地区和维州的Geelong地区为例,下图显示在全国价格整体下跌的趋势中,2018年3月两区住房中位价分别上涨12.4%和15.8%。

上图为悉尼Newcastle & Lake Macquarie地区

上图为墨尔本Geelong地区

不仅如此,单元房和公寓现在的抢手程度要远远优于独立屋,显然,那些在信贷紧缩、市场冷却后本应能负担得起的住房依旧需求强劲,依旧不是人人能负担得起的价格。

这或许说明了一件事儿:要么是调控的方式不对,要么是调控的决心不大。

撇开政治因素,我们不禁大胆猜测:作为房地产繁荣景象下的最大获益者,政府、银行甚至整个经济体系,真的希望房价“负担得起”吗?

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一、房价可能真的下跌吗?

二、房产税:政府的“印钞机”

三、为了自保,银行选择拥护房地产

四、成也房产,败也房产

房价可能真的下跌吗?

1987年股市崩盘之后,看似更安全的地产业吸引了从股市中仓皇出逃的巨额资金,以及当时低利率和一些经济刺激政策,同期房价上涨了约58.5%。

“当人们离开股市时,许多人会卖掉股票并投入商业和个人住宅市场。”

然而,在黑色星期二股市崩盘30周年时,有人提出警告说房地产市场可能会重蹈覆辙。

若是此时房价骤降,人们对财务状况和社会经济状况信心猛跌,同时工资增长停滞不前,就不得不削减开支,并通过在零售和商品和服务上花费更少的钱,这不仅仅对零售业,对整个宏观经济来讲都不是最好的消息。

澳洲已经保持超过四分之一个世纪(27年)的经济无衰退纪录了,会不会因此打破神话呢?这是一个人们甚至想都不敢想的场景。

房产税:政府的“印钞机”

澳大利亚国立大学的一项调查显示,选民对住房可负担性的担忧日趋上升,近90%的澳大利亚人担心下一代买不起房。

住房可负担性问题得不到解决,政府所面临的压力自然不小。在诸多导致住房可负担性问题日趋恶化的问题中,澳大利亚的税制成为了众矢之的。

从澳大利亚各州/领地的财政收入来看,印花税是税收收入的主要来源之一。据统计,2015/16财年的印花税收入创下历史新高,达到206亿澳元,占全部税收收入的比例为26.1%。

维多利亚印花税负担录得全澳最高,印花税支出占中位房价的比例为5.2%。其次是北领地(4.5%)、南澳大利亚(4.1%)、新南威尔士(3.8%)、西澳大利亚(3.4%)、塔斯马尼亚(3.0%)、澳首府领地(3.0%)和昆士兰(1.6%)。

再以悉尼和墨尔本所在州为例,从2017年7月1日起,新州的印花附加税(surchange purchaser duty)从4%升至8%, 维州则升至7%,再加上印花税,所以不管在哪儿置业,海外买家购房时的税务总成本都在房价的12%-14%左右。

此外,现有的和新的海外买家每年还要支付土地附加税(land tax surchange)。而目前这个税的税率已经从去年的0.75%涨至2%。

这还不算完,在政府发布的2017-18年度联邦预算案中,海外房产投资人的资本利得税预扣税率从10%提高至12.5%,同时资本利得税预扣税门槛(需缴纳预扣税的房产价值门槛)从200万澳元降至75万澳元。

让我们来算一笔账:数据显示,自2012年末出现最近一波繁荣以来,房地产方面税收已经为各州和地方政府带来了65%的财政增长。上述新规更将在未来四年为政府总共创收5.81亿澳元。同时2017年末,维州政府宣布自2018年1月1日开始,将对空置房产的业主征收新税,作为推动更多房屋出售和减少租金的一部分措施。这个空置住宅物业的新税预计在4年内,将获得8000万澳元的收入。

Grattan研究所住房政策专家Brendan Coates指出:“伟大的澳洲梦,即实现安居乐业的梦想对于很多人而言将成为一场噩梦。政府政策的失败将需要至少20年才能消化。”

为了自保,银行选择拥护房地产

如果说政府是房价上涨的最大受益者,那么推波助澜的就是银行,这几年,银行资金大量流入房地产市场。表面上,银行为了响应调控政策,近两年也在主动限贷或者提高部分房贷利率,但资金的流向并未改变。

以澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)为例,数据表示,2017年上半年该银行新增抵押贷款市场份额增长6.7%。而截至2016年12月31日的6个月里,CBA的住房贷款增幅比预期高出1个百分点。这样出色的表现推动银行全年收益增加0.5%,从上年同期的95亿澳元增至99亿澳元。

                                                                                                           Aerith

另外,下图显示除昆士兰银行(BOQ)外,澳大利亚所有银行的住房贷款占比均有上升,增幅总和为6.5%。也就是说,房地产相关贷款并没有因为政府和监管部门严格的限制而减少。

这说明了两个问题:

1越来越多的购房者通过贷款买房,而且贷款的额度越来越大。

2银行住房贷款比例不断增加,意味着其他领域的贷款被挤占。

目前,澳洲各大银行60%的贷款为住房抵押贷款,几乎被套牢。而目前的数据表明,整个银行业问题贷款比率上升,超过了90天以上的住房抵押贷款数量不断上升,使住房贷款情况依旧不容乐观。专家预测,如果房价继续下跌,信贷进一步紧缩,可能会导致坏账数量增多,这让银行业务随时都处于崩溃的边缘。

澳洲银行为了自身利益,试图吸引更多的投资者,不惜和澳储行(RBA)正面对杠,你前脚发出警告,我后脚就降低只付息贷款利率。当然,在整个还款周期内,将会严格审查借贷人是否有能力偿还。

银行是不会做亏本买卖的,他们用贷款价值比率(LVR)来控制把钱借给你的风险:LVR=贷款额/房产价值。其中,这个房产价值不是指购房价格,而是银行通过专业估价师评估的房产实际市场价值(估价一般会低于购入价格)。

那对于银行业来讲,这风险相对小多了,无论是只付息贷款还是本息连付贷款,都属于抵押贷款中的一种,他们是以房屋本身作为抵押物。一旦有一天业主破产了,银行就会收回房子,然后拿到市场上卖。

成也房产,败也房产

一个不得不承认的事实是,除了房地产,澳大利亚目前找不到替代GDP增长的其他支柱产业。 如果房地产行业以任何显著的方式下滑,它将对经济产生极其严重的打击。

看看下面这个例子会更容易理解,为什么可负担得起的住房市场不是整个经济体系所希望的。

假如你是一个小超市的老板,批发了很多香油在店里卖,如果香油全国统一降价,对于社区居民来说当然是好事。但对于你来说,就会亏钱。

亏钱了,小超市就会倒闭。如果你的小超市倒闭了,你赊账的上游经销商的应收款就收不上来,经销商也会亏钱,甚至破产,就没钱给还给生产香油的厂家。厂家的应收账款要不回来,也会破产,它们从银行贷来的钱,就无法偿还。

再往下面联想,银行收不回贷款,那么银行也会亏损,也会倒闭。商业银行倒闭了,最后一道防线就是央行以及广大储户。如果再恶化,整个社会就会出现信用崩溃,进而爆发大规模的经济危机。根本原因在于债务杠杆过高。

现在,澳洲家庭债务比例已经高达200%,跃居全球首位。很大一个原因是随着房地产市场的繁荣,大量的资金投入推动房价进一步上涨,人们贷款买房也成为了常态。债务如滚雪球一般越滚越大,深陷如此桎梏之中,难怪人们没心情买买买了。

由于人们对澳大利亚经济状况和家庭当前财政状况的悲观情绪,澳大利亚ANZ-Roy Morgan消费者信心指数再次下跌1%,至116.5点。

所以一旦房价暴跌,也就意味着你的主要资产贬值,亏损后便会产生债务违约,也就不会获得新的信贷——随之而来的便是国内经济的削弱,以及失业率的攀升,甚至银行危机……最终后果不堪设想。

END

虽然几十年来一直有预测说,澳大利亚房地产市场会崩溃,但在过去18个月里,这种可能性大大增加了。

首先是全球利率呈上升趋势,澳大利亚也在所难免,而澳大利亚家庭债务与其国内生产总值(GDP)比值已跻身世界最高,达125%。如果居民还贷压力继续上升,便会令拖欠的贷款金额进一步增多。与此同时,越来越严格的抑制措施令海外置业者,尤其是中国投资人逐渐将澳洲房产市场打入“冷宫”。

但最大的担忧是供应。起重机以前所未有的方式盘踞在我们的城市上空。

截至今年3月份,根据澳洲工业集团(Ai Group)和住房产业协会(HIA)联合发布的建筑业表现指数跃升5.6点,至63.1点,意味着该指数连续18个月处于上升状态,并创下自2005年以来持续时间最久的正增长纪录。报告还显示,今年3月,除了澳洲建筑活动增长至历史最高水平之外,新订单、就业和交付分项指数均创下历史新高。

建筑热潮空前高涨,尤其是在布里斯班、悉尼和墨尔本等东部州府城市,高层公寓的获批量明显激增。事实上,仅悉尼一地,项目开工数量就占全国的一半,相当于整个北美的80%。

买家数量锐减、供应过剩等多重因素共同导致了澳洲房价的持续下跌。不过,政府看起来并不着急,因为他们的秘密武器——人口增长,仍在发挥积极地作用。

4月份澳洲统计局(ABS)公布的数据表明,截至2017年9月,澳大利亚人口在12个月内增长了39.56万人,增幅为1.63%,其中,海外移民人数净增25万,占总人口增长的63.2%。这清晰展现出澳洲的人口增长速度非常快,是美国的两倍多,英国的三倍,法国的四倍。

人口的持续增长自然会拉高市场的需求。但是,看到住房市场短时间内依旧会保持疲软的情况,越来越多的开发商将目光转向了潜力飙升的商业地产市场。住房协会(HIA)的数据显示,截至今年4月,商业写字楼新订单指数上涨7.4点至61.6点,创9个月来新高,与此同时,公寓新订单指也下跌了4.1点至49.2。随着时间的推移,供需终会趋于平衡,甚至重现荣华。这就是澳洲房价为什么会继续上涨的关键原因。

再回到我们上文提到的例子。试想,如果你开店进货的时候没赊账,用的都是自己的现金储蓄,商品价格下跌,小超市亏钱了倒闭了,经销商会受到波及吗?不会。不仅经销商可以保全,后面的连锁反应也都不会发生。

经济学上有一个著名的概念——预期,强调的是未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。

然而,在所有相关利益者的“合谋”下,房价上涨似乎正在变成一种确定的未来。趋势一旦确定,就会有更多人前仆后继地涌入,想要分一杯羹。

本文作者: Aerith

责任编辑:yu

*文章内容转载自澳洲财经见闻 ,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

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