澳洲亿忆网专栏地产地产动态每日地产 | 海外买家撤离市场承压 开发商频频发出预警

每日地产 | 海外买家撤离市场承压 开发商频频发出预警

2018-01-14 来源:每日地产 阅读数 1334 分享

政府税收以及限贷措施严重地遏制了海外买家对澳洲住宅房地产的需求,这已经导致澳洲主要地产开发商要么彻底退出公寓市场,要么就和Harry Triguboff领导的Meriton一样——和无法完成楼花过户的中国投资者一起苦苦周旋。

最近,ANZ和澳洲地产协会(PCA)展开了一次调查,走访了整个地产行业1700多名从业人员。调查结果显示,海外买家的锐减预计将使房价继续下跌,尽管悉尼的房价在去年12月的那个季度已经下降了2.1%。

“这不仅是糟糕,而是非常糟糕。” 本周三,Triguboff先生这样告诉AFR。 “当我们开始说应该向海外买家收取12%的印花税,而不仅仅是收取4%——这就是所谓的愚蠢。”

Triguboff先生表示,外国买家的需求在一年多以前已经开始疲软,但现在楼花的价格变得 “越来越低” 。 “许多中国买家都无法完成过户。所以现在我们必须转售这部分,这就是另一个问题。所有人都认为,当价格开始下滑时,澳大利亚本地买家会入场,但他们目前为止还没有这样做,我知道他们不会这样做,这种做法行不通。”

ANZ / PCA调查显示,在过去三个月中,在除南澳之外的所有州,针对外国人的住宅物业销售总额都在下降。

在墨尔本,地产开发商BPM创始人兼澳洲富豪榜上榜者Jonathan Hallinan表示,热潮已经结束。

Hallinan先生说: “我正在撤离住宅市场。自从新印花税政策实施以来,针对海外买家的销售几乎为零。” 他预计随着更多的开发商采取同样的举措,新公寓供应量将出现“断崖式下降”。

Realestate.com.au汇总数据支持ANZ / PCA的调查结果,数据显示,中国人对澳大利亚物业的搜索量去年全年下降了15%,其中对悉尼的搜索量下降了超过30%,对墨尔本的搜索下降了超过10%。

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee表示,最大的下降出现在2017年最后一个季度。我认为这在很大程度上与去年推出的税收政策有关,再加上针对澳洲物业的总体市场情绪和建设周期的放缓,都意味着购买量的下降。中国政府的资本管制或许也正在产生影响 - 中国开发商的减少可能也会对买家造成影响。

大型开发商表示,他们已经警告过政府提高印花税将会造成的影响,这将会减少海外买家对澳洲物业的需求,海外买家是澳洲地产市场重要的一部分——依据澳洲法律外国人只能购买新房。

PCA首席执行官Ken Morrison表示,他警告过政府, 反应过度就等于 “杀鸡取卵” --如果我们继续看到政府向海外买家征收额外税费,那么这种趋势就会继续,这是危险的。因为一直以来,海外买家对澳大利亚住房建设活动起到重要的促进作用。

负责管理总价值50亿元住宅开发项目的皇冠集团(Crown Group)首席执行官Iwan Sunito表示,“毫无疑问,税收有一定的影响力。我不知道这对海外买家的影响究竟有多大,但是税收和限贷政策一起发挥作用对市场绝对没有帮助。我们应该为外国买家铺开红地毯,而不是用官僚主义繁文缛节把他们吓退。”

在全澳各州,针对外国人的税收各有不同,其中大部分州在过去18个月内进行过加税。维州工党政府在1月1日推出了空置房地税 - 目前是唯一推出此类税收的州 - 而联邦政府则推出了自己的空置税,仅适用于购买新建住宅的外国买家,依据FIRB申请金额进行计算。这些税项旨在引导空置住宅业主把物业放出到租赁市场,从而增加出租物业库存,提高租房者负担能力。

Sunito先生表示,外国买家离场会导致开发商也撤离市场,这不利于住房供应。

澳洲富豪榜上榜者开发商Tim Gurner也针对此问题发表了自己的看法。他说:“毫无疑问,银行和政府正在逼退海外投资者,这反过来将对澳洲的住房可负担能力产生巨大的影响,因为供应量显著减少,而需求却持续上升。这简直是推动又一轮房价上涨的完美方式。”

他补充说,去年只有一小部分购买他开发项目的买家无法完成过户,主要是养老金买家和FIRB买家,“这是受变化影响最大的两个买家类别”。

瑞银房地产研究全球主管Kim Wright本周在中国召开的一次会议上表示,中国买家正在撤离悉尼和曼谷等地,其称这一现象类似于2015年底时买家对伦敦物业失去购买兴趣,当时买家觉得伦敦地产市场已经达到顶峰,而当时英国的税收变化和更严格的资本管制进一步推动了买家的撤离。

虽然税收起到了很大的阻碍作用,但限贷也是海外买家无法完成过户的重要原因之一。

澳洲投资贷款正在以最近两年内最快的速度下滑,澳洲统计局(ABS)去年9月的最新数据显示,投资贷款已经下降6.2%至118亿元。

Lendlease是澳洲最大的住宅开发商之一,其首席执行官Steve McCann在去年11月份提到,海外买家近期有撤退的迹象。 “一大部分本打算向澳洲本地银行借贷的海外买家没能获批贷款。他们从其他地方获得了资金 - 现金支付或者利用其他资产获得贷款,但他们并没通过抵押我们开发的物业获取房贷。贷款更难了,这是一个相当大的转变。”

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责任编辑:Sharon

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