澳洲亿忆网专栏财经贷款保险澳大利亚审慎监管局(APRA)新一轮细则出台 2018年住房贷款市场基调“贷款难”

澳大利亚审慎监管局(APRA)新一轮细则出台 2018年住房贷款市场基调“贷款难”

2018-01-11 来源:澳财网 阅读数 2604 分享

一项最新分析调查显示,近几年来澳洲房产市场的繁荣给购房者带来了难以承受的贷款压力。澳洲四大城市的买家、特别是首次购房者面临着巨大的压力,人们需要六位数的年收入才不会因还房贷而“囊中羞涩”。其中以悉尼尤甚,买主需要年赚超过19万澳元才能无还贷之忧。

 据澳洲Domain房地产网消息,RateCity利率比较网站的这项调查发现,悉尼、墨尔本、堪培拉、达尔文的买家面临着非常大的还贷压力。

 其中,悉尼的家庭购买一套中位价独立房需要有19万多澳元的年收入,购买一套中位价的公寓房需有12.29万澳元的年收入。才能避免将收入的30%以上用来还贷。这几乎比目前悉尼家庭的的平均收入多出9万,而且是在假设买主有23.5万来支付中位价独立房的20%首付款的前提下。

 墨尔本的买家想买中位价的独立房,需有14万澳元的年收入。购买中位价的公寓房,年收入需要7.7万澳元。

 而目前,悉尼和墨尔本的平均家庭年收入分别为10万和9.5万澳元。在堪培拉和达尔文购买中位价的独立房,买家的收入也需要达到6位数。

 穆迪(Moody)评级机构的研究人员发现,房贷拖欠率已达到五年来的最高水平。

罗伊摩根(Roy Morgan)研究机构的调查显示, 今年7月,17.3%的借款者未能到期还款——比过去一年增加了0.3%;“极有风险”的借款者的比例,在一年中从12.4%增加到12.8%。

 面对如此日益严重的全国性房产贷款压力问题,澳洲审慎监管局(APRA)遏制高风险投资者及只付息贷款方面的努力成为了人们关注的目标。澳大利亚审慎监管局(APRA)近日宣布,有关银行住房抵押贷款资料递交的新规已经定稿。

在此之前,APRA一直警告银行业称住房抵押贷款市场(1.7万亿规模)风险上升,并敦促各大银行密切关注贷款变化。按照规定,银行必须递交有关借款人债务-收入比率、新增债务以及非法人私营机构贷款资料等。

新规实施时间表

据悉,APRA新规从今年3月底先适用部分大银行,随后自9月底开始适用所有银行。尽管APRA最初的计划自2017年底开始全面实行新规,但是随后进行了修订,部分银行享有最多9个月的生效延迟期。

 APRA数据分析经理Katrina Ellis是新规发起人。在此之前,Katrina Ellis曾批评银行机构未能进行数据管理系统的有效投资。

 在新规咨询阶段,在APRA收到的6份递交文件中,5份文件表示缺乏履行APRA有关资料递交新规的“关键资源”。

新规适用对象

据悉,新规的重心主要是借款人的贷款收入比率(loan-to-income)和负债收入比率(debt-to-income ratios),其中借款人的收入系指不含强制性养老金供款以外的总收入。新规纳入对象包括通过自管型养老基金(SMSF)贷款的借款人。据统计,近些年通过自管型养老基金购房的人数出现激增。

除了自管型养老基金购房人群外,通过家族信托等非法人私营机构贷款的买房人也属于APRA有关资料递交的适用对象,且无论该信托是否有控股任何企业实体。

实施细则

据悉,APRA在接下来的几周内将开始相应的培训课程,确保银行业充分了解新规。进而言之,APRA可对目前澳大利亚负债过重家庭的情况进行深入摸底审查。

 事实上,早在2014年下半年,APRA就发出过加大银行监管力度的信号。在官方利率持续处于历史低位的推动下,家庭负债水平屡创新高,信贷标准出现严重恶化。据预计,此番新规的出台有望成为住房抵押贷款市场的一个转折点。

 2017年,APRA主席Wayne Byres曾警告称,不良贷款率(即延期偿贷的借款人比例)创下了金融危机后时代的高点。与此同时,在APAR在去年3月初出台限制只付息贷款发放的规定后,悉尼房价回落迹象明显;其他主要城市的房产市场也开始走软。在这样的背景下,澳大利亚家庭负债水平过高带来的不良反应显然更为严重。

授信额度通用基准

此外,在银行业过度依赖通用生活支出基准、导致实际支出被低估的背景下,一方面,APRA开始重点关注贷款机构对借款人生活支出和偿贷能力评估标准;另一方面,各大银行迫于压力开始加大对借款人实际生活支出相关资料进行收集。

 在此之前,各大银行普遍采用的授信额度基准指标是由墨尔本大学制定的家庭支出衡量指标,但是该指标遭到了APRA的诟病,称其过于简单。

 澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)日前就对西太银行(Westpac)提起诉讼称,西太银行在审批借款人授信额度时采用的是一个统计学基准,而非借款人提供的实际支出,导致借款人实际支出被明显低估。

 根据ARPA公布的数据,很多借款人授信额度超过6倍杠杆。但是APRA同时也表示杠杆过高借款人数量出现明显下降。

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责任编辑:Quan

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