澳洲亿忆网专栏地产地产动态警惕!或许你选的项目管理公司正在“超纲答题”

警惕!或许你选的项目管理公司正在“超纲答题”

2017-12-19 来源:UCI Group 阅读数 1326 分享

今天,我想和大家聊一聊涉足地产开发时一定会遇到一个重要角色“项目管理公司”

聊这个话题是因为最近听到了一个概念,这个概念叫“能力圈”。

它的意思很简单:一个投资人可以通过长期不懈的努力和学习,真正建立起来的自己的能力范围。什么能力呢?是能够对某些公司、某些行业获得超出几乎所有人更深的理解,能够对投资的长期表现,做出更准确的判断。

听起来很简单,但是回归到我们从事的开发业务,它也有几句潜台词。

第一,买被市场低估了的土地。

那你怎么知道这块土地的价值被低估了呢?只能基于你长期的研究,你对这个区的供求变化、这个区的人口结构和产品结构以及这个区的未来发展优势等等因素等有深入的了解,你才能做出这个判断。

巴菲特号称是股神,但是有人计算过,他从1955年至今60多年,管了几千亿美金的资金,但是他买过的股票一共只有78支。在中国随便找个股民,买卖过的股票一般都会超过这个数字。

巴菲特说过,每个投资人都应该假想自己有一张投资决策卡,上面只有20个洞,每做一次投资决策,就少一个洞,一生最多做20次投资决策。

那你觉得原因是什么?是谨慎?是自律?不是。按照能力圈这个理论来看,是你纵使非常勤奋,你也无法真正做到对每个区的横向和纵向变化、比较产生实时的了解和洞察。超出这个“能力圈”,你实际上就不是在投资土地,还是在市场上投机和赌博,只是赌的成功概率大一些或者小一些。

第二句潜台词,叫“没有边界的能力就不是真正的能力”。

这个说法非常深刻。比如说,你声称自己拥有某种力量,那你就要明确地知道自己力量的边界,你才算拥有这种力量。一个大力士,他明确知道自己能举动的杠铃有多重,多了就举不动了,他才算拥有这个力量。

你你持有一个立场,必须能够完整地阐述相反立场的论点和论据,你才算真正站在这个立场里,在开发上也一样。巴菲特就多次说自己看不懂互联网公司,这是谦虚吗?是谨慎吗?不见得,他是通过划定自己不懂的东西,来进一步明确自己真正懂的东西,这就是“能力圈”。

下一个问题来了,为什么要建立能力圈?

答案很简单,这是防范投资风险的唯一办法。

我们应该都听过很多类似这样的故事,无论在什么行业或者市场上,有一部分首先尝到了一点小甜头的人觉得自己已经非常了解市场,又或者是自己天赋异禀,对行业趋势的判断出奇的准确,之后胆子越来越大,总有一次,一个判断失误导致一夜回到解放前。有一句话说得好,为什么在股市里,我们总能听到新人的故事,股神年年有?是因为老人都不存在了,那些曾经的神话都破灭了。

所以,能力圈不是谦虚谨慎,是对市场惊涛骇浪的严防死守,是不让自己人性和情绪上的缺点被市场找到,是只做自己真正懂得的事。

请注意,死守自己的能力圈,既不是能力弱的人要守,也不是出于谨慎要守。事实上,能力越强的人,越容易守不住自己的能力圈。很多初到澳洲或者初涉开发行业的“精英们”,在曾经的行业里长期的信心积累使得他们在做判断的时候总会在潜意识里带上很多过去的经验和固有的意识。认为我之前就是这么做成的或者我在中国的时候,这个行业就是这么玩的。然而问题一步步出现的时候,才发现自己根本没有相应的解决办法来面对新环境下的困难。再加上人们通常都比较不愿意把失误总结为自己的原因,而是市场有错或者是参与的人有问题。所以,就变成了我们都听过的老生常谈:“这个市场水很深”,“现在已经很难做了,早几年的钱更容易赚”等等。

地产开发管理这个行业其实有自己原生的缺陷,主要是两个原因。

第一点,这个行业里的开发商客户们在绝大多数情况下,不知道,也无法在一开始就判断自己面对的这家管理公司的好坏。

你买一辆车,吃一家饭馆,普通消费者还是能判断产品的优劣的。但是面对一个项目管理公司,也许过去几年成绩不错,口碑也不错,这就能说明这个公司好吗?不能,也许只是因为之前的项目并没有遇到超出他们“能力圈”的复杂状况,业绩好只是运气使然。

不仅开发商客户们判断不了,就算是行业里的同行们,也无法定论另一家的真实实力或者“能力圈”的范围。

这个行业的第二个特点是,它的收入和给客户创造的价值通常是脱离的。简单理解就是——你把你的项目交给项目管理公司打理,赚了,他们拿该拿的管理费;赔了,他们还是拿该拿的管理费。因为他们只是在自己所掌握的知识和经验上对你的项目提出他们的参考建议。最终拿主意的还是你自己。

这两个特点加在一起,就造成了这个行业一些道德风险,从业人员参差不齐、行业标准混乱不清,到处充斥着误导的谬论等等。其中最恶劣的后果,就是这个行业里的人有一种内在冲动,要跨出自己的能力圈,去说自己也不真正懂的事。

所以,能力圈是什么?

是一种彻底诚恳的态度,是一定要在知识上做百分之百诚实的人的刚性自律,是把不断地追求知识、追求真理、追求智慧作为自己的一个道德责任。只有坚守这些原则,一家优秀的开发管理公司才可能在客户的投资上使其获得相对可靠、安全的预期回报。

所以我所主张的是,选择一家管理公司,一个很重要的判断条件就是实际案例的数量和质量。只有大量参与过类似项目开发才有可能在长期的实践中总结和积累各种可能出现的状况和解决策略,以及各种接触方案之间的优缺点。除此以外,只有真金白银的实际投入才能更能表现出管理公司对项目的信心。

只要偏离了这一点,你靠的是运气,靠的是欺骗,靠的是看似经济却不合逻辑的收费制度。那就无疑会对所管理的项目产生巨大的不可控风险。

请注意,今天聊的不是什么道德说教,而是对这个行业某些结果产生原因的客观分析,也对于我们自身利益的最直观的洞察。

作者:Joseph Zhou 周文

UCI Group联合建投集团创始人

(本文由广告客户提供)

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责任编辑:Tian

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