澳洲亿忆网专栏地产地产贴士每日地产 | 建筑师解读,投资房地产如何挑选地点?

每日地产 | 建筑师解读,投资房地产如何挑选地点?

2017-11-15 来源:每日地产ozreal 阅读数 572 分享到微信:

近年来的房地产绝对是一个全民的投资热点,如果不把钱投资到房地产里总觉得资产就在哗哗哗的贬值。不要说其他人,笔者自己就有这样的亲身感受,每个周末看到拍卖的周报,每个星期都收到周边中介给我们塞的广告都能切身感受到房价在嗖嗖嗖的往上涨。

不知道各位有没有这样的感觉,这种情况从2009年全球性的金融危机之后就开始了。当年澳洲的总理还是Kevin Rudd陆克文,为了应对全球性的金融危机,他提出要建立大澳大利亚计划,引入大量移民,而通过高素质的移民带来庞大的基金和技术力量,同时开始大量的基建项目引入国际资金来缓解国内的金融危机。

在这个前提之下,悉尼开始了红红火火的大基建时代,西北铁路,从2007年开始立项,然后在2008年被西北地铁所取代,紧接着在2009年又被CBD 地铁的第一期所取代,然后更是扩展到了CBD 地铁第二期项目(又称为西部地铁);然后最终在2011年再次立项恢复为西北铁路,但是却转化为单层火车,其实就是变相的地铁项目。

进而引申到2015年开始的悉尼地铁项目,从西北的Rouse Hill 连接到北岸重镇Chatswood,然后经由地下通过Crows Nest 然后是市中心的Barangaroo,Martin Place,central station,waterloo,一直到Sydenham Station然后连接现有的西南铁路网,至此,一条从西北商业园区到下北岸与市中心的商业核心区,再到西南传统劳动力住宅区域的高速铁路网络开始形成。

经历过中国改革开发的朋友都应该听过一句话,想要财通,必要路通,路通财通。西北地区在2011年之前都只是卖房中介口中的一个热点区域到现在的火爆商区,甚至更影响到了更西北的Box Hill,Schofield 等区域。随着Sydney metro开工的日益临近,可想而知的是这一条地铁线沿线物业的增值潜力有多么的巨大。

有阅读过我之前文章的朋友,应该记得墨尔本的交通流线呈一个巨大的三角形,并且中间有多条纵横南北和东西的干道连接。悉尼目前是希望通过悉尼地铁形成一个大的半户型把整个悉尼连接起来,然后通过轻轨把西北跟Parramatta连接,估计未来等西南发展起来之后还会把西南地区连接起来,从而形成一个巨大的弓子型交通枢纽,加上中间parramattariver和M4来把parramatta跟现在的悉尼市中心紧密联合起来。如此一来将会完成整个悉尼的经济发展主动脉。

这个过程还需要大约10~20年才能真正的完成(如果期间政策没有任何改变的话),换句话来说,房价的发展理论上还会有10~20年甚至更长的时间的增长。

随着基建的改善,伴随而来的更多的是会听到越来越多的区域被rezoning,房屋的容积率在不断的增高,房东的心理价位也是不断的水涨船高。其实这也是为什么房价居高不下,但是又不能持续发展的主要原因了。

从2014年开始,笔者开始在帮各大开发商做开发的可研究性报告,有过亿的开发,也有几百万的开发,那一段时间地价虽然不断的攀升,但是还算是比较理智的。作为开发商去买地开发,只要不是遇到太过贪婪的房东,基本做开发还是有利可图的,每年10%的投资回报基本是可以达到很大程度的保证的,亏本的很少。

但是从2016年开始,房东的开价开始偏于不理智的疯狂了,开发商的利润点一直在下降,基本做十个可研究报告,有一半是不可行的,一直到2017年,可行性报告做下来基本就没有一个是可行的了。下北岸某区域,几套房子联合卖地,笔者帮其中一个开发商做了一下简单的可行性研究,根据Council的LEP和DCP要求做了一个初步的设计分析。然后开发商根据这个去竞标,却发现投标价格对比赢家低了好多。这个一度让笔者对自己的设计产生了怀疑,直到最后发现原来赢家预计能做的套数比笔者的方案多出了50%,原因是某设计公司觉得可以去设计超出LEP和DCP要求的方案(意味着需要上法庭来解决)。这个风险极高,笔者后来与所协助的开发商讨论过这个可能性,开发商都觉得他们不会冒这个风险。

姑且不论是否笔者水平有问题,其实这样的高房价其实慢慢的已经不被市场,不被开发商所接受了,这个可以从2017年7月之后的房屋拍卖趋势可以看出来。2017年9月30号的拍卖结果更是过去5年里面第一次房价有跌幅。

房价其实现在就是位于我们平常所说的高点,甚至是一个拐点,未来的房价不一定会暴跌,也不太可能会狂跌,但是涨幅必然会慢下来的,我们又要如何去寻找比较稳妥的增长点呢?

地点、地点、地点,这永远是房地产投资的铁律。

下面笔者来举两个例子来为大家分析一下:

例子一:下北岸重镇Chatswood。

这个被称为悉尼的小香港,小韩国的区域,聚集了大量的华人和韩国人,房价在过去十年一直呈上升趋势,即使在大家对房价有所担忧的情况下,对于chatswood的房价还是基本没有收到影响。

08年、09年的时候,每到周末chatswood的路上就人头涌涌,感觉就是回到了国内的步行街一样。现在情况更是拥挤,即使在周中大家也会发现人流不减,午休时间去餐馆吃饭也很难找到位置,foodcourt开了一个又一个,westfield 以前只有楼上一个,加上mandarincentre一个,而到了2017年的现在在火车站楼上有一个(13、14年开幕的),火车站外面有一个小的,westfield楼上有一个、楼下有一个(15、16年时候改建加的)、chatswoodchase的底层也改成了food court (大约是08、09年的时候改的);而且步行街的范围也一直扩张SpringStreet以前是可以跟victoria ave连通的,现在都已经封了起来做步行道。

大家可以看看下面一张旧的鸟瞰图,应该是大约2010年左右的鸟瞰图

大家在看看2017年的的鸟瞰图:

红色部分是这4、5年来的上规模的新发展,而黄色部分是未来已经知道会发生的新发展:

那么为什么作为一个价格已经不便宜了的区,房价已经属于高位的时候,开发商还敢于再次投资呢?而且这个投资的力度是持续性的,这个不仅仅是因为chatswood本身拥有比较成熟的社区,更多的是他的交通网络:

大家可以看看下图

红色的是铁路线,这里是两条铁路线的交汇、换乘处,也是未来悉尼地铁与现有铁路的交汇换乘处。

绿色的是城市干道,蜿蜒的是Pacific Highway ,是上北岸到市中心的必经道路,而横穿东西方向的是连接到macquarie 和ryde商业圈的主干道Fullers Road到DeliRoad,并且连接到M2高速公路。另外一点在地图上看不出来的是chatswood这东区是下北岸里少数拥有比较多平地的区域,建造费用比起其他区域会相对低廉一些。

在悉尼除了市中心很难找到像chatswood 一样拥有两个大型商城Westfield 和Chatswoodchase,Myer 和DavidJones,Woolworth、Coles(两个),和Aldi 并存,并且都能生存的下去的区域。而且中、小学的实力在整个大悉尼地区也是属于排名前100的学校,小学的排名最近几年更是节节上升,最高一次在全悉尼的公立学校里排名第6。只是由于学生人口暴涨,甚至超出了可容纳人数上限的50%(设计可容纳学生人数为800人,现有学生人数为1200人),最近排名有所下降。

Chatswood 房价的火爆甚至已经达到了非常疯狂的地步,公寓楼一房能卖出100万,两房卖200万,三房卖300万。而且在可见的将来,这个价格并不见得会降下去。

但是如果从开发商的角度来看,Chatswood 的购地成本已经非常的高了,如果现在入市,除非当地政府有大的rezoning,不然会很难有比较好的利润收入。另外限制chatswoodrezoning的情况就是学校,虽然小学非常不错,但是正如前文所说,小学所能容纳的学生人数已经超额得很厉害了,Willoughbycouncil即使想要做rezoning也需要好好考虑了。

例子二: Macquaire Park

接下来谈一谈另外一个比较热门的地区,Macquarire Park。

这是另外一个区域既有铁路,高速公路围绕,交通非常方便的区域:

请看下图:

Epping Road和Lane Cove Road都是悉尼非常繁忙的交通主干道,加上一条扩建中的M2高速路,三条主要干道为MacquariePark提供了很好的交通便利。加上Epping to Chatswood Rail Line 这一条地下火车线,对于这个区域来说更是如虎添翼。

北面的麦考利大学和麦考利大学医院为这个区域带来了高素质的专业人士,所以这一片区域很受年轻家庭和专业人士的推崇。

下图黄色区域,其实跟chatswood是很类似的,都是属于商业和住宅共同喜爱的用地,交通方便,可供开发的地总体来说还算平整。在跟麦考利大学一街之隔的MacquarieShopping Centre属于一个中端的购物 “商城” ,不仅仅是商业,更有娱乐,地下有个很大的真冰的溜冰场,楼上还有儿童聚会的小型游乐场。

跟Chatswood 比起来,MacquariePark曾经是以商业为主,对于住宅来说是属于是一个新生的区域。其实缺乏的是基础配套建设,例如:学校(中小学),医疗中心,但是笔者相信随着人口密度的增加,这一类的配套会慢慢的晚上起来。可以预计的是一旦这个区域开始有学校和医疗中心的配套之后这个区域会成为另外一个Chatswood。

从上面两个例子总结起来,选投资的地点需要考虑以下四个主因:

1.交通方便:最好位于至少两个方向公路的交汇处(例如chatswood的南北pacific highway和fullersroad),并且有铁路配套的区域;

2. 地势平缓:在整个大悉尼都是高低起伏不平的地势里,Chatswood位于Pacific Hwy东面的区域属于非常平整的地域;MacquariePark在M2和Epping Road之间的地块也是属于比较平整的区域;

3. 购物方便:大的商城为周边区域的群众带来了极大的便利;

4.教育:不得不说的学校因素,ChatswoodPublic School的排名和Macquarie 大学对于这两个区域的热捧程度起到了推波助澜的作用。

对于住宅来说,交通方便、地势平缓和教育支持,其实已经是很大的一个房价支撑点;另外对于商业发展来说,也是一个很大很重要的区域,这就变成了这是一个商业与住宅共同抢地的局面。

其实如果大家对Burwood和Strathfield这两个区域熟悉的话,就会发现Burwood 区的发展已经从落后与Strathfield到现在追上并有了超于的势头。这个是因为除了交通以外,Burwood相比Strathfield的总体地势更平缓,购物设施更新、更多元化有关。

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责任编辑:Tian

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