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开发新趋势 – 加油站再开发 有人欢喜有人愁

2017-06-08 来源:Max 阅读数 5424 分享

在各式各样的商业项目中,加油站可以算是比较出彩的物业种类之一。为什么加油站受青睐?

第一,大部分加油站的地理位置都临近民居商铺,非常适合民居房的开发,尤其是公寓的开发。第二,加油站可以为投资者在开发前提供可观的持续收入。第三,一般加油站的价格会比同区的住宅开发用地低,很容易跟“高性价比”联想到一起。

“高性价比”?

有人欢喜有人愁

在澳洲各个主要城市,由加油站再开发而成的公寓项目比比皆是。更有投资者指定要寻找加油站做民居房开发。在呼声高涨的同时也有一群失意之士,为当初做出投资加油站的决定而悔恨不已。到底是什么导致这种有人欢喜有人愁的景象?

一)环境审计

由于涉及到土地变性,进行环境审计可以说是无可避免的。环境审计的目的是要确保土壤和地下水中并没有会危害到人体的污染物,具体的审计时间和污染处理费用会因应加油站的实际污染程度而已。一般来说环境审计需要大概12个月的时间完成,如果遇上地下水污染的问题,那处理时间可能要上两年,甚至是五年也是有遇到过的。

二)污染处理费用

除了环境审计以外,污染处理的费用也是一个影响项目可行性的重大因素。每个油罐的移除费用一般在5万到10万左右,可是如果油罐在使用期间如果没有得到适当的维护和管理,油罐中的汽油有可能会大范围的污染土地,严重的甚至会污染地下水。这个时候的处理费用可能会将开发项目的可行性彻底打消。

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图片来源:The design, installation and management requirements for underground petroleum storage systems (UPSS), Environment Protection Authority Victoria

三)地下水与地质

地下水被污染的话,污染处理的费用和复杂性会大大提高。地下水距离油罐约近,被污染的机会自然越高。至于地质会影响污染渗透土壤接触到地下水的可能性,简单来说约不疏水的地质,地下水发现污染的机会更低。

四)营运的历史

没什么比一个拥有完善的管理系统的加油站更值得投资了,因为你基本可以放心项目上的油罐都有被定期检查和管理,油罐的地点都有完整的纪录,这会大大的提高在做项目开发预算的时候污染处理费用的准确性。

五)没有纪律

对于加油站的营运,多个政府部门都为加油站的持有人与经营者修订了一些指引与法规。以维多利亚州的环保局为例,如何设计加油站,如何检修,如何处理废料等等的信息都有明确的介绍。在选择加油站的时候,如何卖家有严格遵从指引内容经营的话,开发中的环境风险是颇低的。

地下的炸弹 – 油罐的处理

大概在两年前,悉尼的一个加油站发生了一起爆炸事件。原因是在移除油罐的过程中没有先将油罐里剩余的汽油抽走,在挖掘的时候,温度和压力一高,加上一点由挖土机的机械爪子和金属油罐摩擦产生的电光,油罐就爆炸了,印象中这次的意外没有造成太严重的破坏和人命伤亡。

在加油站进行任何工作,包括环境调查我们都需要遵守一个严格的安全审核步骤。进行工作的人员必须持有与油站工作相关的安全准证。

有系统的寻找项目

每个油站的情况会因为项目的地理位置,管理历史,过往的土地用途,地质水文等信息影响到再开发的可行性。听起来很不容易,实际上只要买家在寻找项目的过程中可以多与环境专业人士交流项目的内容,加油站再开发的环境风险接近于零。

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责任编辑:Judy

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