澳洲亿忆网专栏地产地产观察开发的新趋势-土地变性(二)

开发的新趋势-土地变性(二)

2017-05-08 来源:Max 阅读数 6239 分享

上回我们简单介绍了何谓土地变性,这次我们就对土地变性来个更深入一点的探讨 – 来说说工厂的再开发。

在澳洲拥有工业历史的房子不可胜数,一个跟我关系不错的哥们儿,他自个住的是一个在外人眼中比格甚高在墨尔本富人区Middle Park的老别墅。里面的装修带有强烈的中古工业与现代家居冲击的味道,让人叹为观止。后来我发现了原来这个老别墅是一个石棉工厂装修过来的。说完我认真看了一下他家里的壁炉,还真的有石棉在上边。不过大家不担心,就算整个房子都是石棉做的,住在里边的人也不会有什么身体健康的问题的。这里想带出的是,尽管像是Middle Park这种富人区中也还是会找到墨尔本工业时期遗留下来的足迹,所以对工业用地进行再开发其实在几十年来一直没有停止,只是比较少人挂在嘴边罢了。

为什么近年来特别多工厂变居民房的开发?

经济转型,利润减少,社会压力,土地增值。。。光是罗列这些原因就可以说上一宿了。

不过在我看来最主要的原因应该是:土地不足,地理位置与开发潜力。

土地不足

你可能会觉得我在开玩笑,在全世界人口密度最低的国家何来土地不足一说。人口密度是低,然也人口分布极度不平均,也就是是说人口都堆在主要城市之中,当每个人(发展商)都在争取民住地来做开发的时候,总有这么一群人抢不到的。

地理位置

在人口分布极度不平均的澳洲,想要适时得到投资回报,选择地点显得特别重要。选错了地,投错了钱,耽误了自己宝贵的时间和机会。

开发潜力

在土地不足的情况下,发现一个地理位置合适的工厂,可能不带有任何批文,也有可能会有污染。但是如果对污染有充分的了解,对工厂开发的成本,需时,回报等信息(开发潜力)做出充分的调查的话,工厂投资可能是个不错的决定。

开发商如果想对一工厂的环境风险进行了解,基本来说可以从工厂种类,建筑年份,地方历史等等的信息开始研究。

在澳洲,工厂的种类五花八门,有汽车制造的,有洗染布匹的,有囤积货存的,也有堆积废物的。在选择购买任何工厂项目前,必须对工厂的历史做出全面的调查。根据工厂的历史用途,过去的管理模式,建筑年份等等, 环境风险也会有所不同。这类型的信息,买家可以通过从卖家获取。

例子一:

我曾经帮一买家到Woolworths Group的一个大型货物收发中心去进行实地考察。我们的切入点一般从管理人员开始,会询问工厂日常的营运模式,建筑年份,有没有储存任何化学物料,化学物料的证明资料,有没有发生过任何泄漏,有没有地下油罐等等的信息。然后我们会开始巡视工厂内部,检查所有储藏室,存货架,化学物的记录表格,检查有没有什么泄漏过化学物或者油的迹象等等。我们会在工厂内停留观察工厂的运作模式。回去后把这些资料都整合起来,再判断污染存在的可能性,以及决定是否有进行土壤测试的需要。

这项目在管理上以及其工厂的布置一切都十分规范,风险属于中低,最后我们给客户的建议是只需要在地面油罐附近取几个土样即可。

例子二:

在Port Melbourne数年年我曾经完成过一个项目,是Holden 汽车制造工厂的旧址。远在客人购买项目以前,卖家已经将工厂拆了。这种情况一般要比工厂不拆的时候难做出正确的评估。尤其是汽车制造业这类型的重工业,可能导致土壤或者地下水污染的机会太多了。所以当时我们第一时间要求卖家向我们提供工厂原来的设计图。根据设计图来找出可能会发生泄漏的地点再进行重点的土壤测试。除了化学泄漏,对于Holden的汽车厂中的建筑废料与石棉的去向我们是十分的关注。最后向客户提出了我们的忧虑后对土地进行大规模的石棉鉴定,不出所料,在泥土中发现了大量的石棉废料。得到了这些情报,买家最后与卖家达成共识共同承担了项目开发中的污染治理费用。

作为总结,采购工业用地做开发的时候,尤其是需要重视历史信息和样本的结果。不然会影响到现场考察的代表性和准确性。

根据分析出的风险高低,买家可以衡量项目的潜力,与环境顾问一同将风险量化,才能与卖家有效沟通。

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责任编辑:Judy

*文章内容转载自Max,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

热门评论

  • 举报 亿忆网友59.102.39 2017-05-08 18:08:41

    林老板真会做买卖

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