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既有奋斗 也有家可归 — 澳洲置业补助及印花税解读

2017-05-01 来源:澳房汇 阅读数 4926 分享

澳洲置业补助及印花税解读

前不久,我在朋友圈里看到一则趣闻,说我们中国有三大难题,如果您能解决其中的任何一个就有可能问鼎诺贝尔经济学奖。比如说以下这个问题。人民日报撰文说:“失去奋斗,房产再多我们也将无家可归!”但是,微信公众号萃大叔反驳道:“失去房产,奋斗再多我们也将无家可归!”请论证以上观点哪个更正确?是不是很难回答。

不光是中国,我们悉尼和墨尔本的房市也是热得不要不要的。澳洲金融评论报的头版曾经就是出了一个大标题:Too hot to handle。配的图也很有意思,三个房子泡在沸水的锅里煮着,热气腾腾的样子。头版图片里还有8个数据,是2002年至2016年独立屋中位价的涨幅情况,悉尼从39.3万涨到了90.5万,墨尔本从26.1万涨到了62.6万,布村从19万涨到了51.4万,近期比较颓废的珀斯也从17.9万涨到了52万。

现在像悉尼和墨尔本这些地方,“失去房产,奋斗再多年轻人也将无家可归”正在残酷地转变成我们不愿意接受的事实。我们的政府看在眼里、急在心中。为了能让年轻人买到人生的第一套房子,各州政府其实都有相应的优惠政策,要么给钱,要么省税,要么两手都要抓、两手都要硬。我的这篇文章不会去判断政府的这种做法到底是火上浇油,还是雪中送炭。我所关心的是,从税务的角度来分析每个州的相关优惠政策。

州政府和联邦的大腿抱哪个?

您可能会问了为什么是各州的优惠政策,而不是联邦的?原因很简单,您在澳洲买房要交的印花税不是联邦税种。那么,联邦政府难道没有一点点的贡献吗?其实是有的,只不过这个贡献有可能是在帮倒忙,我举两个例子您就懂了:

  • 澳洲和新西兰是世界上为数几个不多的还保留着负扣税优惠政策的发达国家。美国山姆大叔在1986年就废除了负扣税政策,澳洲从1936年以来就有负扣税了,这中间只断过两年,从1985年的7月至1987年的9月。那段时间,当权政府其实早就看到了问题,所以决定改革,废除负扣税。可是好景不长,由于废除负扣税牵涉到过多的利益集团,最后以失败告终。负扣税到底是什么?今天就给您比划一下,负扣税就是政府允许您用投资房每年的租金小于总开销所产生的亏损去抵消您在其它领域的收入,从而达到合法减少缴税的目的。通常来说,房产做投资赔了就赔了,每年的亏损不可以直接抵消您的其它收入,因此必须先攒起来,以后卖掉房产时才可以抵消收益。但是,如果有了负扣税,一个投资房亏得越多,就越有人敢投资,因为每年的负扣税利益就会越多,税就交得越少。大多数高收入的投资人在想,赔就赔吧,政府跟我一起分担亏损,何乐而不为呢?再说房子肯定是要涨的,不是吗?久而久之,投资房产就变了味,投资者就对房产投资的亏损变得不是很敏感了,因为不管赚钱赔钱,有负扣税的才是王道啊。

  • 眼看着2017年5月9日的联邦预算就要来临了。不少媒体为了夺眼球争相报道联邦政府可能会推进土澳养老金的改革,正在考虑要不要开闸让年轻人用自己养老金里的钱来解决首次置业的首付款问题。如果这项改革属实,那我们这些会计当年关于养老金的三观认知就彻底地被摧毁了。本来房市里热钱已经很多了,如果养老金再过来搅和搅和,真不知道沸水会不会涌出锅外了。

您看,抱联邦政府的大腿作用不但不大,而且要是抱不好,还可能被踢上一脚。澳洲年轻人首次置业的希望看来只能寄托在各州政府的身上了。那么,我们的州政府是不是真地在为民众排忧解难呢?

昂贵的印花税及杯水车薪的减免

我问您,除了房价以外,大家买房最大的开销是什么?不就是各州的印花税嘛。由于印花税是州税,每个州都不太一样,但一个字就可以概括了:贵。

我们假设您是澳洲居民,买了一套自住房,以下这个表格就给您较为全面地展示了在没有任何优惠情况下的印花税开销:


除了塔州和北领地的政府以外,其它各州政府都会有首次置业的印花税优惠。请注意,我这里需要强调一点,除了印花税优惠以外,各州还有现金返还类的优惠,请不要把这两个优惠混淆了,因为满足两个优惠的前提条件不一定是一样的。

我们先来看看各州首次置业者印花税的优惠:

在新州,小于等于55万的新房或小于等于35万的用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于55万但小于65万的新房或大于35万但小于45万的用于自住房的空地可以减免部分印花税。您一看就知道这个政策在悉尼已经名存实亡了。

就算您在悉尼买得到这么便宜的房子,您还要满足不少的前提条件,比如:

  • 必须用个人名义购买,不可以用公司或信托;

  • 合同里至少有一位购买人是澳洲的公民或永居;

  • 至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月;

  • 必须是新住宅房;

  • 合同里所有人曾经在澳洲任何一个州都没有拿过类似的优惠;

  • 您或者您的配偶曾经不可以在澳洲的领土内拥有过任何自住或投资的住宅地产。比如您的配偶曾经在澳洲的领土内拥有过住宅地产,那么就算您配偶的名字不在这次的购房合同里也不可以。新州最后这一点测试还是非常严格的,跟我们等下提到的现金返还优惠有很大的不同。

在维州,目前首次置业者如果购买用于自住房的空地、新房或二手房的合同金额大于13万并小于等于60万的,就可以享受5折印花税减免的优惠。这里要注意的是,从2017年7月1日起签约的合同,小于等于60万的,维州开始实施全免印花税政策;对于大于60万但小于等于75万的,维州对首次置业者实施部分减免印花税的政策。与新州不同的是,至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少12个月。整整多出了6个月的自住时间要求,在澳洲,也只有维州和首都政府有这么苛刻的要求了。

维州印花税减免政策不仅仅限于新房,它还有一个针对楼花印花税的特殊减免政策,比如大于三层的中高密度楼花,政策认为合同价的75%是建筑开销,所以不需要交印花税。我们来举个例子,您在墨尔本CBD买了一个100万的高密度楼花,由于楼花还没开建,优惠额度就是75万,印花税就会按照25万的标准来征收。不过要注意的是这个政策从2017年7月1日起就只适用于首次置业或用于购买自住房的人士了,投资者之后就没有此项优惠了。

在维州,如果您不是首次置业者,但确实是在买自住房,也不用担心。维州从2013年7月1 日起,对于合同金额大于13万但小于等于44万的自住房购买,采取了1%的减免优惠,对于合同金额大于44万但小于等于55万的自住房购买,一律采用3,100刀的封顶优惠额度。

在昆州,虽然没有印花税全免的政策,但是对于小于55万的新房或小于40 万用于自住房的空地可以减免部分的印花税。

在西澳,小于等于43万的新房或小于等于30万用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于43万但小于53万的新房或大于30万但小于40万用于自住房的空地可以减免部分印花税。

在首都,小于等于46.8万的新房或小于等于28万用于自住房的空地可以全免印花税。对于大于46.8万但小于59万的新房或大于28万但小于32.3万用于自住房的空地可以减免部分印花税。首都的政策还有一个独特的地方就是需要测试一下您家的收入,例如对于一个还没有小孩的家庭,其总年薪如果大于16万,印花税的优惠就会受到影响了。

首次置业返现 — 政府的洪荒之力

说完了印花税,就该说说各州首次置业的现金返还政策了。我专门给您总结出一个归纳表,这样一来就好理解了,总的来说大家可以看出以下四个大规律:

  • 现金返还至少1万刀,最多是北领地的2万6千刀。昆州、西澳和塔州目前还有限时的优惠。从2017年7月1日起,维州的偏远地区也有2万哦;

  • 塔州和北领地对房价是没有上限规定的,西澳由于纬度跨越较大,所以就以第26 平行线纬度为界,设置了南北两个最高限额。新州、维州和首都的房价上限都是75万;

  • 新州和北领地要求至少一个签约人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月;维州和首都要求至少一个签约人必须在过户后的12月内连续自住至少12个月;而昆州、西澳、南澳和塔州首次置业者所有签约人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月。比如,夫妻双方买的首次置业房产,新州的夫妻只需一方连续自住6个月就满足条件了,而西澳的夫妻必须两人连续自住6个月才可以满足条件;

  • 对曾经所拥有房产的判断,直接影响首次置业者可不可以拿到现金返还。

实例解读现金返还的资格

上面四点里,最复杂的要数对曾经所拥有房产的判断了,这也是客户经常问到我的问题。要说清楚首次置业者可不可以拿到现金返还,最好的办法就是大家先看看以上的表格,再结合我举的以下三个例子:

  • 小红和小明是夫妻,小明在1995年购买过一套投资房,小红和小明一直以来都是住着出租房,因为快有小孩了,他们决定买下第一套自住房,但可惜的是,小明在2000年7月1日之前在澳有过房产,所以不论他们在哪个州首次置业,都拿不到现金返还。这里我还想强调一点,就算房产合同上只有小红的名字或小明把那套投资房给卖了,也是无回天之力的,小红在所有州和领地仍然无法享受到现金返还。

  • 小红和小明是夫妻,小明在2010年购买过一套自住房,在里面住了3个月,由于工作的需要,就又开始租房子住了。小红一直以来都是住着出租房,因为快有小孩了,他们决定买套自住房。那么在新州、维州、塔州和南澳,小红和小明是可以享受到现金返还的,因为小明的自住房的自住期限没有超过6个月。但是在昆州、西澳、首都和北领地,只要是自己住过了,就无法享受到现金返还。但假设小明是在2014年1月1日以后购买的这套房子并在里面住了3个月,那么除了昆州和北领地以外,他们在其它各州都可以享受到现金返还。

  • 小红和小明是夫妻,小明从2010年开始,每年都买一套投资房,现在他已经有7套投资房了。小红和小明一直以来都是住着出租房,因为快有小孩了,他们决定买下第一套自住房。由于所有的投资房都是在2000年7月1日之后才买的,再加上他们一直以来都是住着出租房,所以他们在澳洲的任何一个州都可以享受现金返还的优惠政策。再提示一下,虽然现金返还的优惠政策不受影响,但印花税减免的政策是肯定满足不了,因为在新州,如果曾经有过房产,不论是投资还是自住,都无法再申请印花税的减免了。

所以开个玩笑说,以上三个例子是在提示现在的情侣们,约会时多谈谈房产,如果得知对方有可能不满足首次置业优惠政策的要求,但自己可以满足,在你们确认较为稳定的关系之前,赶紧买一套自住房吧。当然了,之后也会有其它的烦恼,就是夫妻双方只可以有一套自住房。

今天,我给您简单地介绍了一下各州印花税的现状以及州政府针对首次置业者所采取的一系列刺激措施。但由于悉尼的房价涨得实在是太快了,印花税的减免政策在悉尼已经名存实亡,真正拿得出手的就是现金返还政策。所以我希望,借着政府的帮忙,年轻人们或许可以早日跳上楼市火热这趟永不回头的列车。

我们,既有奋斗,也有家可归 -- 这便是最好的未来。


葛 佳

土澳思维?创始人,澳洲税务专家,专攻领域为住宅物业投资、房地产开发、资产保护、社交媒体行业、医疗系统从业人士、家庭及固定单位信托、公司与合伙、澳洲自管养老金SMSF以及税务争议解决。本文来自葛佳新作《税务的名义》。

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责任编辑:Judy

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