开发商的进阶——土地开发的新趋势
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开发商的进阶——土地开发的新趋势

2017-04-18 来源:greencap 阅读数 4572 分享

提到土地开发,无论是哪种形式的,投资人最关心的还是最后的利润率和利润额。利润率体现了一个项目的资金周转情况,而利润额体现的是实实在在到底赚了或者赔了多少钱。最近一段时间参加了一些土地拍卖,也和同行朋友讨论到他们参加的拍卖情况,总体而言,大家都认为目前的土地成本价依然不低,贷款以及税务政策对于海外市场的压制无疑在很大程度上鼓励了本地市场的热情。“面粉比面包贵”虽然是句玩笑话,但也正是目前市场的一个侧面的体现。

对于小型土地开发(3套左右中档联排别墅开发),在土地资源上数量比较大,但是实际情况却相差不多,再加上体量限制的原因而无法产生规模效应,因此此类开发的解决之道我认为除了“捡漏”这样的偶然机会外,更合适的做法就是在之前文章里我们提到过的,拉长开发周期增加土地价值,从而增加开发利润。

而今天我想重点讨论的是对于中大型开发商而言,在开发成本和销售价值都相对固化的阶段下,我们如何可以提高项目开发利润?

下面的文章里我会主要引用Wesfarmers集团旗下Greencap的亚洲区业务总监Max Lam在其近期文章中的一些观点。我认为这些观点和论据将为我们打开一个新的视野,这不但增加了可选土地范围也同时会降低了因为不了解而增加的开发风险概率。

首先,Max提出的一个重要观点是开发的新趋势-土地变性。“土地变性这个词相信大家也不陌生,今天要讨论的是如何在迎合开发的新趋势的同时了解如何保护自己,安然走进“禁区”。”

Max首先明确了一下所谓“禁区”的定义

“据我观察所见,大部分开发商都是闻“污”色变的。普遍都认为受污染的土地/项目是万万的碰不得。这是极大的误区,公民教育的不足,政府人员对污染的界定含糊,传媒的过度渲染就是造成这个误区的元凶。”

在我们的实际案例中,不可否认,大部分的闻“污”色变的确成就了小部分的成功“捡漏”。Max提到了一个很有代表性的案例:

“悉尼情人港有一个全澳洲最大型的开发项目 “Barangaroo Redevelopment”,这项目极度吸睛,除了项目的庞大规模,以及极高的房产价格外,就是她的污染处理费用。一共有超过150000顿的受污染泥土,政府要求在正式开发前需要处理干净,费用超过一亿澳元!一亿澳元,表面上这是个天文数字了。但其实只占了项目总开支的百分之五。”

事实上,大部份的受污染开发项目的处理费用都不会超过项目总开支的百分之五,这个所谓的“坑”不在于费用,而是时间和法规。所以,在相关专业人士的指导下,开发商是完全可以合理避开或最大限度的减少不可控风险以及降低相关治理费用。

同时,Max在文章中又分别梳理了对于中大型开发商进行土地开发时需要明确的一些问题,比如如何避开大众开发热点,从而找到更合适的开发用地,以及怎样通过明确开发计划而合理进行开发土地的选择和购买。在这里他也用案例进行了更为直观的解释:

“常见的例子: 客户提供了方案1的设计,黄色地区用作地下停车库,土壤需要被清除。经过环境调查,发现红色空格一带有污染物会大幅度增加土壤清除的成本;经过与客户,设计师,政府的讨论,同意改用方案2,受污染的地区土壤不需要被移除,有效降低建筑成本。”

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方案1

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方案2

从以上案例中,我们可以很清晰的看到污染并不可怕,如果方式得当完全可以“变废为宝”,当然这也不代表所有地都可以通过这样的方式进行开发。在这里,我们主要是单纯从环境的角度去讨论屯地的须知,并没有更多的涉及像批文申请,地质,设计等等的元素。

除了看不见的风险以外,另一个对于开发商来说至关重要的考量因素就是费用。在这里Max主要从污染的种类、污染的程度以及污染的地点三个方面进行了更细致的分析:

1、污染的种类

不同种类的污染配对在不同的发展方向会产生不同的费用,举例:

同一个项目上的两个apartment的开发方案,一个方案有地下车库,一个没有。

如果遇到的石棉污染,有地下车库的方案的治污费用可能在十万至百万元之间,而没有车库的方案可能只需要五万元便可达到政府对于污染治理的要求。

但是,如果遇到的是挥发性有机物质的污染,两个方案的污染处理要求和费用可能会差不多。

2、污染的程度

污染的程度与处理的费用很多时候都是成正比的,所以在调查当中,有效指出受污染影响的范围以及污染的浓度可以帮助开发商做出正确的财务预算。

3、污染的地点

开发商的项目地点,以及项目中发现污染的地点都可能会影响到处理污染的费用:

- 项目地点与废料/废土处理设施的距离

澳大利亚的填埋区和废物处理设施遍布全国各地,可是每个设施可以接受的废土和污染物的种类和数量是受到州政府和环境部门的严格管制的。假如填埋场与项目的距离越远,处理的费用和时间就会越高。

- 项目中发现污染的地点

污染如果发现在机器或者污染治理人员比较难以触及的地点,需要处理的时间和费用也会相对的提高。

举例:一般使用探土机取土样的时间大概在30到60分钟左右,如果需要在大楼里面取样的话,由于移动和设置器械的时候需要格外小心,所以时间上会有大幅度的增加,原来一天可以完成的工作,可能需要两到三天的时间。

- 项目的发展方向

项目的大小,类型,布局,车库深度等等的因素都会直接影响到治理污染所需要的费用, 开发townhouse需要处理的污染可能会比apartment的少,可是法例上的环境要求却比apartment的严格。所以可能导致每个单位的处理费比apartment 高,甚至是拖延到工程进度。

- 发现污染的时间点

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从上表可以看到,大部分的污染都是可以被治理的,但是如果在不对的时间发现污染的话可能会对开发商带来庞大的意外开销。”

在文章的开头我们就提到了,对于开发商而言,最关心的还是最后的利润率和利润额。规避风险、减少成本投入都将逐步提高开发的总利润额,而增加开发项目利润率的一个重要考核因素就是时间。Max在他的文章中也从土地升值、时间与治污费用的关系两个方面重点进行了分析:

“在开发过程之中,时间是分秒必争,比原计划多一天的工程就是少挣了一天的利润。

在屯地过程中,特别是涉及污染的土地的时候却是恰恰相反。时间越长,往往对屯地的开发商来说是越有利。

- 土地升值

随着时间,土地的价值会越来越高,加上土地变性一旦落实,看起来昂贵的污染治理费用就显得 小巫见大巫了。

- 时间与治污费用的关系

因不同的污染而异,但是时间与大多数种类的污染的处理费用是成反比的关系。

治污的方法很多,有些方法直接了当,处理时间短可是费用极高, 而有些方法,处理时间长一些,而费用却是前者的十分之一。”

同时他也举了一个实际案例去解释其中到区别:

“在墨尔本西边的一个中型开发项目,在申请批文阶段发现了土壤中含有大量石棉。

土地是开发商在多年前屯下来的,如今土地价值上升不少。当发现了石棉问题后,我们提供了两个方案给开发商:

一, 直接使用卡车将所有受污染的土壤送离项目地址,费用约1100 万澳元

二,  使用两年时间指派治污人员在现场清理受污染的土壤,费用约200万澳元

开发商表示两个方案都可行,原因是土地的增值已经超过1100万澳元了,不过考虑到利益成本的问题,所以选择了方案二。”

在这篇文章中,我们大部分讨论到实际上更多的是“可行性”,因此我们一直用到“大部份”,“大多数”等字眼。有些项目确实是不能碰的。

大部分情况下,开发商可以根据自己设定的开发周期,投资金额和发展方向的前提下采购民住土地性质以外的土地。可是在澳洲环境部门中有个对公众开放的数据库,里面有多个被政府勒令要立刻进行污染治理的土地,其中包括一些不能被完全治理好,不能符合民住性质要求的土地。这一类型的土地对于希望屯地以日后做民住土地开发的发展商来说,可行性太低。所以,发展商在屯地的同时,不应刻意回避“污染地”但是也必须提前咨询经验丰富的相关环境顾问以确保决策的正确性。

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责任编辑:Judy

*文章内容转载自greencap,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

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