澳洲亿忆网专栏地产地产观察专家视角:从“僵尸牛”看墨尔本开发项目!

专家视角:从“僵尸牛”看墨尔本开发项目!

2017-03-01 来源:Green Cap 阅读数 6202 分享

在二月二十八日,澳洲传媒The Age报道在Werribee一个775公顷的农地土地中发现六十只高放射性的牛尸,The Age在报道中把他们称为“僵尸牛”,这些牛身上的高放射性物质氚的半衰期为十二年,报道称这些牛身上的氚需要约一百二十年时间才会到达对人体健康不构成影响的水平。媒体对外宣称处理费用约为七亿七千万澳元之多。 这事情的曝光后,传媒以及居民纷纷对当地的发展前景感到担忧。

在事件曝光后,相信狠多人对西区会越来越抗拒。这个土地原来是政府用来进行发射性物质试验的地方,所以在跟投资方讨论购买与开发计划时,相信政府对污染的情况心知肚明。

这一事情很遗憾的只是冰山一角,值得庆幸的是,在正式购买前事情被曝光了,不然实际上的损失估计要上天文数字了。 

我刚刚说冰山一角,是从三个角度出发:

第一, Werribee的整体污染情况

第二, 墨尔本整体的污染情况

第三, 澳洲政府对于污染问题的处理方法

Werribee的整体污染情况

Werribee其实老早就被EPA Victoria (维州环保局)盯上了,除了这次的辐射牛,还有各种填埋区,工业用地,农业用地。投资者和开发商看到Werribee 一带的土地如获至宝,不过如果前期的尽职调查不好好地做到位的话,结果可能不堪设想的。

分享一点行业知识,环境调查中最普遍被忽略的是农业用地的开发。普遍认为农地应该是无污染,纯天然,大不了就是有点动物的排泄物而已。。。其实农业用地中常见的污染物包括砷,磷 ,各类农药,杀虫药,石棉,动物尸体等。

如果有意向在Werribee一带进行大型开发的朋友,建议充分的前期调查工作不能少。

墨尔本整体的污染情况

如果听过我的讲座的朋友可能会记得我说过澳洲的环境法规其实是到七八十年代才慢慢完善起来,所以我们有时候会发现一些土地里的污染是超出我们的预期的。

墨尔本整体的污染情况其实跟她的发展规划有非常紧密的关系。墨尔本的历史上有过很长的工业史,导致在市区一带的泥土中(在地表以下一米内)普遍发现当年工厂烟囱排放的煤灰,而煤灰含有致癌物,处理的费用可能比较高。

从前的墨尔本在工业区演变成商业区的过程中,为了节省时间和资源,很多公司会把清拆后的废物和泥土送到当时正在开发的项目中使用。污染的分布在这样无声无色的被扩散到其他地方。其中包括多个受发展商青睐的地区,例如:

Port Melbourne, West Melbourne, North Melbourne, Southbank, South Yarra, Carlton, Prahran, South Melbourne

假如我是发展商,我在下标之前会先询问一下环境顾问的意见,我明白竞争很激烈,不一定有时间做个彻底的调查,但是经验比较丰富的顾问,一般可以在短时间内给你一个指标性的答案。很多时候是很有参考价值的。

举例,有过一个客人在这些开发热点买了一个商铺作开发。这个商铺原先是个电镀金属的小工作室,我们的指标性答案是污染存在机会很大,而且费用应该不少。最后项目的污染过于严重,没有办法在购买当时满足EPA Victoria的要求,所以土地在过去几年都在进行污染的治理。

澳洲政府对于污染问题的处理方法

这个“僵尸牛”事件中政府对投资者隐瞒了污染的问题,其实我并不意外。考虑到社会民众,政治斗争带来的种种压力,政府选择不公开虽然不厚道,但是我似乎可以理解。

而且像这类型欺上瞒下的污染问题,一直都有在发生,而我也是帮政府做过不少,我来教大家怎么踢穿这些幌子。

第一点, 只要是大型的开发(基建或者是住宅),百分之百会吸引到环保局的注意,基本都会要求买家在购买后做一个完整的环境调查去证明土地是适合开发的用途的。作为开发商,你可以向卖家要求之前做过的环境报告。

第二点, 直接了当询问卖家项目是否有污染,法例规定,只要买家问,卖家就一定要如实相告,他要瞒你,后面买了有问题的时候,他们可要背上官司了。

第三点, 在项目现场留意一下地面有没有新安装的观察用水井,土地有没有最近被挖过的迹象?

第四点, 问一下邻居,学习一下项目的历史,这些信息可以帮助你推敲发现污染的可能性

第五点, 找个环境方面的专家代表自己去跟卖方讨论环紧上的问题,甚至可以让环境顾问帮忙筛选项目。

总结

很多开发商朋友事后告诉我,其实受污染的项目不是不能买,也不是没有利润,前提是要在受控制的环境下处理,往往吓人的不是污染本身,而是它的不确定性,越早搞清楚项目的污染情况,越容易为后面的开发做准备。

773549596479413701.jpg

责任编辑:Judy

*文章内容转载自Green Cap,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

热门评论

  • 举报 亿忆网友60.242*.* 2017-03-01 21:59:32

    这事情政府应当负责,购买房子的人谁会知道哪些土地是受到污染的,不适宜居住的地就不能拿来建住房。

    • 举报亿忆网友124.15*.*2017-03-02 23:51:35

      謝謝你的回覆。我相信澳洲的法律是有進步的空間的,但是就目前的法律要求來說,不同的土地用途對於污染問題的接受範圍會各有不同。所以在土地轉性成住宅地前,土地的法定持有人都不需要做出相關的污染治理。按照這個標準的話,政府確實有理由不做任何的治理。也因為如此,購買前的盡職調查顯得尤其重要。

  • 举报 app_1486016030_ 2017-03-01 17:31:50

    t灯宅iIoiìùucurr

下载APP

亿忆澳洲

亿忆澳洲

返回顶部

web analytics shopify traffic stats web analytics