澳洲亿忆网专栏地产地产观察浅谈澳洲房地产开发之四:赚钱有没有这么难?

浅谈澳洲房地产开发之四:赚钱有没有这么难?

2017-02-20 来源:UCI Group 阅读数 8346 分享

希望大家都度过了一个愉快而充实都新年假期。在此,再次祝愿大家在鸡年里大吉大利、心想事成!

这次,让咱们来聊聊澳洲地产开发的利润率。无数次的被国内来的开发商问到,在墨尔本这里搞个项目开发,申请批文需要差不多一年,建筑又差不多一年,再除去交给政府的各项税收,最后年利润率也就10%左右,这么低的利润率也就比存款利息高一些而已,可是在国内随便哪个项目开发都至少年化50% 到翻几倍的利润率,澳洲的地产开发实在是没什么“搞头”。

并且,很多开发商在一开始做项目的时候大概都会发现一个问题,带批文卖的项目基本上都没有什么利润空间,基于建筑价格基本差距不会太大的情况下,除非是销售达到非常理想的状况下,才有可能实现预期利润率。即便是生地自己申请批文的状况下,情况也依然并不乐观,面对12个月的申请周期,申请费用加上利息成本,自然对项目的最终利润率也产生了直接影响。那么为什么还有很多开发商却似乎并不受影响呢?

这里涉及到对澳洲做开发的方法和认识问题。

实际上,在澳洲稍大一点的成熟开发商,通常都储备了很多土地,几十块甚至上百块,而目前正在进行施工和开发的,基本上都是几年前到十数年前储备的土地。因此从地价成本上已经为实现理想的项目盈利率打下了很好的基础。而大多数中国开发商初登陆,在并不熟悉澳洲国情的情况下,立即购买土地,并且立即开发,成本高企的情况下,只能寄希望于达到较高的销售额来实现合理利润率。因此,一旦销售受阻项目就显得非常的鸡肋,开发商也更有可能因为为了达到预期利润率而刻意控制成本,这个时候就很容易产生咱们在上一次文章中分享的情况——为了实现利润率一味的追求价格更低而忽略了建筑商本身的资质和经验等因素,在建筑阶段就已“遭遇不测”。

更为合理的情况是,作为一个成熟的开发商,要做到手里拿两个项目眼里看一个项目(甚至更多)。手里的两个项目一个报批,另一个待批。等第一个项目可以开工的时候,第二个项目可以报批了。等第一个项目完成了,第二个项目也可以开工了,那么就是时候买入第三、第四、第五个项目了。这样整个开发链条才能慢慢的循环转动起来,每次开工的都是3-5年前的地,慢慢的开发周期越拉越长,当能做到现在开发的是5年前甚至更久以前买入的土地的时候,就不再会有之前的尴尬了。

听到过一些开发商或者项目管理公司朋友说过在澳洲做开发年化回报率也就不到30%,这是合理的常态,体现了澳洲开发的缓慢稳定增长的特性。对此,我想说的是,这并不能代表澳洲地产开发的常态,只能说你所采用的模式并不一定对。我们认为,长远来说,想成为一个成熟的开发商,在市场中拥有更多的抵御风险的能力,就需要逐渐的将项目储备做大,周期逐渐拉长,这不仅将在项目开发的成本上为实现预期利润奠定基础,更进一步的是,会使开发商在获得银行贷款支持方面更加顺利,减轻项目购买难度,进一步提高资金的利用率,这也将为实现项目的预期利润率提供非常显著的帮助。

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* 本文由客户提供

责任编辑:Judy

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