澳洲亿忆网专栏地产地产动态浅谈澳洲房地产开发之-不得不谈的建筑商

浅谈澳洲房地产开发之-不得不谈的建筑商

2017-01-23 来源:UCI Group联合建投 阅读数 8849 分享

在前两篇文章里我们主要聊到的是关于土地本身的一些情况,而这一篇里我主要想和大家分享的是同样重要,但是相对需要更多经验去把控的一个环节——如何选择合适的建筑商。

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一个开发项目的最终利润率和很多方面息息相关,如选地、设计、报批、建造、销售等。绝大多数开发商都知道在正式确定开始一个项目前,做一份准确、切实的项目可行性分析报告是至关重要的。一份完整的可行性报告,实际上就是在帮助开发商尽可能详细的罗列可能在开发过程中出现的所有费用,并最终与项目总收益以及项目进展的总时间进行对比,分析该项目的预计回报利润率,进行项目的可行性分析。说到这里,我们不得不和另一个话题一起提,就是要看懂建筑商的报价。

对于任何一个项目而言,建造成本和周期的控制都将直接影响到项目的最终回报率。通常情况下,建筑商也知道开发商会四处询价,那么理论上报价越低就越有可能吸引到开发商,就可能变的很少,甚至赔本。显而易见,如果建造商赔本那么对于项目本身以及开发商来说无疑也将是一个巨大的风险隐患。

咱中国人有句老话叫“货比三家”,比较的确是非常必要的,但是需要比较的不仅仅是价格,例如材料配置清单、工程期限、付款比例及流程、超期罚款金额等等细节更是需要仔细比较的。在这些前提下比较价格才是合理性比较。我总说回避一切细节谈价格就是耍无赖。在这里,我的个人建议是一旦发现靠谱的建造商就一定不要错过了。有些建筑商为了拿到生意故意一开始把报价写的很低,等真的与其签署合同开始建造后,会发现很多容易有风险的条款其实并没有包括,或者清单上配置过低,最后不得不要另外加钱完成项目。

例如,建筑合同法里规定了一种条款叫 Provisional Sum。意思是说,如果在签订合同时,有些成本无法准确计算,那么就要准备出一定的机动款项。例如地基部分,虽然在切土前已经做过土壤测试,但是具体要挖多深能到硬土层就要在实际过程中才可以确定,同时也有可能在过程中碰到挖到大石头等特殊情况发生,加之土地本身的坡度等也会一定程度上造成地基部分的成本增加。因此选择一个经验丰富、靠谱的建筑商在很大程度上为实现项目的盈利率提供了重要的保障。

这里我们需要明确的是,建筑成本和开发成本是有区别的。区别就在于有些项目建造商是可以不承担的,例如水电煤气的分表费用,增容费用。有些建造商就会在这里玩游戏了,比如不包围栏,不包车道,不包花园费用,所以建造合同价格乍看起来很便宜,但这些建筑费用就将成为开发商的开发费用了。一个项目上百个分项,有时候建筑商自己都会遗漏,何况作为新手开发商呢。所以一方面需要开发商自己仔细研究、积累经验,另一方面,聘请一个有经验的律师协助审查合同也是一个规避风险、快速积累经验的有效方法。

在实际工作中,总能遇到一些开发商非常排斥机动款项,他们更希望价格是锁定的,直到项目完成交付都不再有任何变动。这样的想法通常基于两个原因,其一,经验不多。未来的一切都像是深夜中的汪洋大海,漆黑一团,以至于不敢再往前多走一步。其二,对于澳洲的建筑行业、建筑材料市场比较陌生。这就好比如果在自己从小长大的城市接待一个旅行团,行程、费用都基本心里有数,即便是第一次。而同样一个团换去一个自己完全不熟悉的城市就心里没底了,即便是旅游行业内资深人士。所以站在开发商的角度,我完全可以理解这样的要求,但不得不说,同样显而易见的是,建筑商也会为了规避不可预见的风险并锁定利润而在计算建造费用时预估一个机动款的数额,然后加进总体建造费用中。并且,这个机动款项的数额通常会在可能的范围内尽可能多的收取。这也应该并不难理解,面对未知的风险,建筑商通常会选择更为保险的方式来保护自己。

实际上,虽然双方有合同进行约束和保护,但是建筑商如果没做好自己的本分,同样受伤的也包括开发商。例如由于建筑商报价出错,或者财务运作不当等,而导致重大亏损建筑商只能申请破产。不难想象,这样的情况下建筑商不得不把开发商的项目停在那里,自然也无人看管,很多时候等协商结果或者法院判决下来已经等到木框架都变色了,最后不得不花钱重新返工。坦率来说,造成这样的结果也并不是建筑商愿意看到的,但是有些建筑商就是干活的匠人出身,不懂管理或者会计制度混乱等,同时做一两个项目还弄得清楚,再做多了就很容易乱套了。而且有些建筑商在给项目报价时很可能由于太想拿到该项目又或者是经验不足,过低的估计了项目的建筑成本,导致因为报价太低而无法雇到合适价格的工人,只能将项目搁置一旁或者从其他方面向开发商收取更多费用来填补缺口从而造成更多的潜在纠纷隐患。所以我个人经验看来,相对价格而言,选择经验丰富、质量有保障的建筑商更为重要。

选择一个好的建筑商是顺利完成项目的重要环节,以上只是很粗浅的分析了一些选择建筑商时需要考量的基本因素,具体操作时还需要开发商们更加仔细的比较和调查。


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*文章内容转载自UCI Group联合建投,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

热门评论

  • 举报 亿忆网友60.240*.* 2017-01-24 09:33:08

    joseph 什么时候在亿忆开一个问答啊,有问题可以随时问

    • 举报亿忆网友203.21*.*2017-01-24 11:27:48

      好主意,谢谢你的建议!目前可以加我个人微信,我尽我所知的回答大家的问题,谢谢了!

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