澳洲亿忆网专栏地产地产观察指点江山:房产投资无可替代 澳八大城市房价报告

指点江山:房产投资无可替代 澳八大城市房价报告

2017-01-06 来源:澳房汇 阅读数 3742 分享到微信:

编者按:圣诞新年假期,澳洲地产市场已经进入安静的度假模式。不过,来自中国的海外置业需求及咨询依然热情不减。长假组团来澳洲看房,也是深受中产阶级喜爱的一个活动。小编也特地给中国投资者们准备了一些最实用的澳洲房产资讯,为投资者指明方向。

过去半年,澳洲的房市经过了一个迷惘期:海外买家被加税和收紧信贷强制离场;上市拍卖的房源大减40%;各种预言“房市崩盘”、“拐点”、“悬崖”、“硬着陆”的未日专家不断出来赚取大家的阅读关注;而房屋的可负担性、要不要取消负扣税制度等问题,一直是政客们争论的焦点。

对于媒体来说,有争议性话题或坏消息,往往就是“好”题材,有人敢说,就一定有人敢写。好处是,这种重口味确实可以瞬间增加阅读量,坏处是,“负能量”积聚多了,市场会变得神经兮兮的,如果弄得大家得了抑郁症,不拿房子出来卖了,又或者不敢投资了,那么媒体的广告收入又从哪儿来呢?比如之前几个月,拍卖房源大减,媒体的收入也马上大减,有些中介甚至开始动念转行了。

有些无节操媒体,总是想制造100,000+文章,他们是不会明白这个道理的。

房地产投资无可替代

“在房地产投资,我们投的对象是水泥、砖头,这些都是很实际的东西,我经常同其他专家辩论,究竟房地产投资有多好。我们回顾历史,就长期增长的可靠性而言,确实没有任何东西可以比得上。股票有它的作用,但如果你要找一种投资,让你走向快速的财富累积,并且同时又能让你节省税务,那么随着时间的推移,可以证明只有房地产投资才是最靠谱的。

于是我们会看到,在澳洲有越来越多的小投资者把它作为投资手段,这其实是我们经济走向繁荣才会出现的现象。”

在悉尼买不起房不奇怪

房屋的可负担性,是一个令人纠缠不清的问题,如果你问:“你怎样看投资炒房的人多,令房价急升,年轻人上车难呢?”博士的回答是这样:

“我们处于一个低息的环境中,这已经切实地提高了人们对房屋的负担能力。但是,在一些局部地区,低息引起价格上涨也是我们必须容纳的正常现象。

近几年,我们可以看到,把房子作为投资手段的人越来越多,特别是在悉尼、墨尔本的房市,都是以投资贷款为主的,占比达到60%,而且将来还要高。每一个星期,我们有1,100人迁入悉尼,有1,400人迁入墨尔本,这是很清楚的供不应求,那些说公寓批建太多的言论根本就是废话,我们目前做到的,仅仅是应对过往的需求,未来移民的增加也还没考虑进去。

我们处于变化快速的世界,矿业的兴旺、中国的繁荣,各种机缘轮流推动着我们的经济发展,下一波我们可能要留意由内需带来的动力。比如新州、悉尼就做得很好,它不是靠个别釆矿或建造业带动,它还有旅游、教育、金融、时装等行业加持,所以,悉尼的房价有充足的增长动力。

我们要适应的,可能是到2030年,有更多的人住在公寓,而不是住独立屋;然后到2040年,悉尼可能有更多人租住投资房,而不是拥有自住房,有些人喜欢住在大都市,但也许一辈子也不能拥有自住房。这些都是很正常的。

我们应该参照一下纽约,那儿就是美国所有省会城市中房价最高,而自住房比例最低的。悉尼就是南半球的纽约,现在给首置者的贷款只占4.8%,首置者在这儿买不起房,你可以说是个悲剧,但我们不太可能让这个数字回升到历史的平均水平13%。因为那相当于要悉尼的房价下降30%。相信我,这怎么可能!

悉尼将和纽约一样,将会成为投资者的乐园。房子将不只是作为居所,而是丰富我们的投资选择,驱动着我们的经济前行。”

澳洲八大城市房价报告

上周,房产专家按时推出了最新的澳洲大城市房价报告,全国范围来说,上一季我们增长了1.7%;过去一年,我们增长了3.5%,这究竟意味了什么呢?我们能说澳洲的房市好还是不好呢?

澳洲的各城市房价发展,确实走着两条路,悉尼、墨尔本表现非常亮眼,而其他城市就并不太理想。所以专家很清楚地说明,不能以单一的眼光、单一的标准和单一的预期去看待,特别是当你明白了他的背景和思想以后,看他的报告,会明白更多。下面我们就来看一看:

悉尼

悉尼的独立屋房价在上一季增加了2.7%,报$1,068,303,这是2015年九月以来最大的增长。过去一年,累计增加了2.1%,这是2012年九月以来,同比增长最少的一个纪录。

悉尼的公寓价格在九月季度稳步增长了1.1%,报$669,830,一年来增长了0.9%。

由于低利率、投资者活跃、移民人数大增,而且新州是全国经济表现最好的省份,这些因素联合一起,让悉尼物业市场又回到了像去年一样的繁华。

公寓价格继续上升,并没有受到近期大量供应的冲击。

买卖双方对市场的乐观和信心,有望使房价增长一直保持到年底。

墨 尔 本

墨尔本独立屋的房价在过去的九月份季度大升了3.1%,报$773,669,过去一年共上升了9.1%,这让墨尔本成为在所有首府城市中表现最佳的一个。

这是连续16个季度的上升!也是一个最佳的历史纪录。

墨尔本的公寓市场在九月季度也大升了4.5%,报$466,779,一年升幅是5.5%。无论是独立屋和公寓,在所有首府城市中,墨尔本都是表现最好的。

本地的拍卖市场在开春以来情况相当不错,房价增幅强劲,而且很有可能一直保持到年底。这是由于墨尔本有最高的移民迁入量,这不断地推高房屋的需求和带动本地经济的增长。虽然墨尔本的新公寓供应已经达到历史最高水平,但它并没有带来价格方面的冲击。公寓价格的增长还是非常强劲。

布 里 斯 班

独立屋房价中位数在刚过去的九月份季度下滑了0.9%,报$521,152,但尽管如此,过去一年来看,布里斯班独立屋价格上升了3.2%,在所有首府城市中仅次于墨尔本和堪培拉。

公寓价格在过去一季跌幅较大,下滑2.9%,报$367,518,一年累计,下跌3.8%。

布里斯班目前的公寓价格是处于2012年12月以来的最低点 — 这是回到四年前的水平了。

这一轮当地经济表现低迷冲击着布里斯班的房屋市场,它造成市场信心的不稳定,而且移居人数的大减,这些都是房价表示不佳的原因。

往好的方面看,投资活动的增加,首次置业者兴趣和房屋可负担性的提高,有利于让布里斯班独立屋房价在2016年所余的日子里有望得到改善。但由于内城区还有大量供应有待消化,估计公寓市场还将在未来一段时间受压下调,因为本地经济发展很大程度还是依赖着新公寓建筑行业,要在较长的中期时间段才能实现供求平衡。

阿 德 莱 德

阿德莱德独立屋中位价在九月份季度微跌0.3%,报$494,911,但在过去一年,累计还是增长了2.8%。

公寓价格也表现不佳,九月份季度下滑了1.3%,报$301,939,这是自从2013年九月以来录得的连续第二季的下跌。

阿德莱德独立屋价格虽然有少量下跌,但这可以理解为是连续六个季度上升之后的一个回调。

当地经济发展的形势虽然不尽人意,但是从最近拍卖市场的兴旺可以预测,阿德莱德的独立屋价格在年底前将逐步回升。公寓的价格还将继续保持低迷,这是大量供应超过了需求所致。

在房屋的可负担性角度来看,无论是独立屋或公寓,阿德莱德在澳洲大陆所有首府城市中,无疑是表现最佳的。

珀 斯

珀斯独立屋的中位价在九月份季度继续下滑2%,报$566,609,这是2013年三月以来的最低纪录。在过去一年,下降了3.8%。

珀斯的公寓价格在上季度也有0.8%的少量跌幅,报$364,752,不过,这是过去一年表现最好的一季了。全年统计,已经下降了6.2%,在澳洲大陆主要大城市中,是表现最落后的。

独立屋价格在六月份季度是曾经录得过长久下跌之后的首次回升的,虽然九月份季度不佳,但各种迹象显示,随着本地市场状况的改善,消费者信心和房市需求正在增强,珀斯的房价很可能已经接近谷底回升。

公寓市场在经过大量新房供应的冲击之后,也在逐步回稳。

霍 巴 特

霍巴特独立屋房价中位数在九月份季度上扬了2.3%,报$338,703,扭转了六月份季度的大跌趋势,过去一年的升幅是1.5%。但是,公寓的价格却大幅下降,现报$251,073。

当地经济发展的形势是支持房价的主要动力,从目前情况来看,买卖双方对房市的信心在过去一年正在逐步改善。

堪 培 拉

堪培拉的独立屋中位价在九月份季度微升了0.4%,报$661,912,在过去一年,累计上升了4.9%,这个成绩在所有大城市中,仅次于墨尔本。

堪培拉的公寓在过去一季度上升了1.3%,报$403,775,过去一年下降了1.3%,坎培拉的房价在三月份季度是跌幅较大的,但现在已经连续两个季度回升。春季开始后拍卖市场増强,预示这个增长趋势将可持续到年底。公寓价格的回稳也可看到市场已经容纳了大批新公寓供应,供求关系开始回复到平衡。

达 尔 文

达尔文独立屋的中位数已经是连续五个季度下跌,最新的九月份季度是$595,466,下跌了3.3%,一年累计下跌了10%。这是自从2012年六月以来,中位数再次回到$60万元以下。

达尔文市的公寓价格则比较好,九月份季度基本持平,一年累计有3.9%的上涨,报$448.418。

达尔文房价下滑主要有两个原因:矿业繁荣的结束和移民潮的减退。好消息是,从公寓价格的稳定,可以看到近期大量的新公寓供应,开始与市场的需求相匹配。

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责任编辑:Judy

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