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浅谈澳洲房地产开发之-购买前你需要知道的那些事

2016-11-21 来源:UCI Group联合建投 阅读数 13149 分享到微信:
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尽管自2016年初起,澳洲四大国有银行便开始了对海外人士购房贷款的严格控制,但这似乎毫不影响澳洲房地产市场热度的持续升温,大量的海外人士,尤其是中国人越来越多的涌入到这个看似黄金满地的市场里来。

房地产开发,在中国可能听起来非常的遥不可及,沾上开发商一词,非富即贵。可在澳洲,就有所不同了,从后院加建到2-3套townhouse的开发,再配合银行的贷款作为杠杆,初始资金可能区区几十万澳币便使很多人成就了开发商的梦想。

可一个称呼毕竟只是一时虚名,这些年里听惯了各种抱怨,也见惯了起起伏伏。

总有投资人上门取经,哭天抹泪的控诉自己的血泪开发史,听他们描述完,其实只想问两件事:第一,你懂规则么?第二,你真的准备好了么?今天咱们不论成功,只论失败。一起简单聊一聊澳洲开发的那点事。

通常我都会给打算或正在投资澳洲房产开发的朋友打一个比方:在澳洲进行地产开发,就好像驾车在高速路上行驶,其实道路是早已规划好的,当然,你可以从一个车道变去另一个车道,也可以继续变下去,但是,车道是有限的,你的活动范围也非常有限。

如果你一定想要超出护栏或者穿越隔离带到对面车道上,等待你的只能是灾难。所以,了解规则是所有事情中最重要的事情。你可能会说,那我如何可以比别人更快呢?

这就好像高速上好车的驾驶者或者经验丰富的驾驶者,他们会充分利用他们的优势,超越你,甚至让你望尘莫及,这就好像在地产开发中资金雄厚的投资人和经验丰富的投资人。你唯一能做的就是发挥你的优势,逐步提高你自己,而不是尝试破坏规则。

在展开之前,需要略做铺垫,我参与的项目主要局限于墨尔本,因此观点和见解难免有不全面的地方,抛砖引玉,请勿吹毛求疵。

无论是本地华人还是海外华人,近几年在澳洲参与地产开发项目的人数比例已呈逐年上升之势。究其根本,无非也是为个名和利。

利,自然不用说,开发商非富即贵的光环让身在围城之外的人趋之若鹜,即便是听到一些其他人的失败案例也仍然不会被眼前的危险吓住,因为每个人都会认为自己多少会比别人聪明一点,谨慎一点,甚至是运气好一点。

而名,却是一层捅不捅破都一样的窗户纸,这些年来,随着中国经济的高速发展,每个人手里的钱也不知不觉的更多了,随之而来的就是各种类型的消费升级。说白了,其实就是一种鄙视链的逐渐形成的过程,就好像唱歌剧的看不上唱通俗的,唱通俗的看不上唱流行的;喝红酒的看不上喝白酒的,喝白酒的看不上喝啤酒的。

说回地产行业,也有难免类似的鄙视链,做大开发的看不上做小开发的,做小开发的看不上买房的,买房的看不上不买的。

曾经就在国内某一线城市跟人聊起过,当对方听说是澳洲来的,并且从事地产开发,立即表现出饶有兴趣和咱们是一个阵营的态度,开始描述自己参与的项目,并且不忘回顾一番如何从一个澳洲的旅行者,到在墨尔本市中心所谓地标建筑有一套投资房,再到陆续参与了墨尔本几个地产开发项目的林林总总,一阵唏嘘。

但当我问到一些具体开发细节的时候,却不再如数家珍,反而有一些迟疑和犹豫。我并不怀疑他是否真的参与其中,只是我更担心的是,他是否真的知道自己在做什么, 应该怎么做。

虽然并不是所有生意都必须知根知底、亲力亲为,但对于一些基本情况,特别是涉及财务计划的部分例如投资期限、投资总金额预估、投资峰值金额预估以及可能发生的时间范围等还是需要做到心里有数。

我认为这样不清不楚的投资多少是有些盲目的,或许大洋彼岸的操盘人是你非常值得信赖的,但这并不意味着你完全不需要去熟悉一些未来将与自己的投资息息相关的细节,那些除了你自己别人无法帮忙的事情。

很多时候,我们看到投资人对项目的某些细节非常在意也了解的比较清楚,可是这是否能真正的帮助他们去达到预期的盈利率呢?

项目的面积大小和朝向、建筑风格、同等类型建造成本范围、目前市面贷款利率、公共交通情况和距离学校的距离等等,这些非常具体的信息无疑在帮助了解项目,实现投资盈利上都有着不可忽视的作用。

但是每个行业都是有规则的,这里的所指的规则在我看来包含两个方面,从大的来说,地产开发的最终目的是得到开发利润,而实现利润的前提是预定销售价格的实现、预定建造成本的锁定以及预定开发周期的按时完成。

而从小的方面来说,项目开发的基本流程以及可能需要的相关文件、财务计划、法律规范、各类专业人士的衔接配合以及风险突发的应急策略等都应该是在项目开始前就需要做到基本清晰的,就好像军官在指挥大战前一定会进行沙盘演习一样。

这里面将会涉及大量的专业知识和丰富经验的积累,尤其当项目发生在自己并不十分熟悉的规则和社会形态下时,寻找一个专业的人或者团队来指导和帮助项目的顺利进行也就尤其重要了。

接下来,我们会浅谈一些相对比较常见但又比较容易犯错的问题,尤其对于新手而言。在以后的文章里,将会逐渐更深入的分享和探讨一些地产开发中更深入的一些问题和解决方案。

就买地而言,新上任美国总统川普就曾经说过,“Location Location Location!”。通常来说,学校,公共交通,购物中心等周边配置越全,档次越高,在进行项目销售时卖点更多,自然也就更容易提前完成预售,但通常这样的地收购价格也会更高。

再比如,在成熟区做开发,例如 Doncaster、Box Hill、Burwood 相对于在一些发展中的地区做开发,例如Springvale、Nobel Park、Reservisor 利润率不一定就高,风险也不一定就低。很多时候,我们的判断来自于长久以来的思维定势,尤其对于新手而言,从一个投资者的角色转变为一个开发者的角色需要面对的跨度远比想象的更困难。

尤其自2016年初以来,墨尔本地产市场受政策影响,海外市场呈现低靡,尤其是华人聚集较多的区。但是仔细观察不难发现,本地人士较集中的地区以及刚性需求旺盛的地区价格却依然坚挺,甚至涨势更劲。

这从一个侧面告诉了我们,作为开发商要看数据,不能纯凭经验,特别是对新手开发商而言,你的经验可能是阻止你成长的最大障碍,不能简单的按照选择自住房的方式去筛选适合开发的项目土地,站在开发商的角度要考虑的范围需要更广、眼光也需要更长。但是有一些基本信息,对于新手来说却是需要非常小心区考量的:

1Slope

也就是坡度,坡度除了影响造价,还影响销售。在建筑时,坡地也要做切土和回填,这将会影响土壤等级。同时,雨水排水系统的要求可能也会增高,从而增加造价。

2Vegetation Protection

也就是植被保护,院里甚至时邻居家的大树都有可能是压垮你的最后一根“稻草”。砍一棵大树连申请带人工可能至少需要几千块。况且还要确保树根死了,并把最后的树桩挖走处理,否则大树根会导致土壤水分不平衡,造成地基运动。如果在碰上市政厅注册的保护树种,那就更加棘手了,整个过程下来费时费力,在项目开发里,时间就是金钱这句话更是体现的淋漓尽致。

因此,在做购买决定前,需要仔细查看这块土地是否有植被保护,例如 significant vegetation overlay,如果有类似的 overlay,也将意味着你将会产生额外的费用,甚至是花钱也无法解决的。

3Heritage overlay

也就是历史遗产保护,有些 80 年以上的老房子,没有特别许可,是不允许推倒重建的,只能翻修,即使翻修也得需要申请规划批文。这些信息在合同中的section 32 文件里都将有提及,有经验的律师也会提醒你注意。

4Easement

在地产开发中,通常指地下的废水管道。在购置土地前,需要仔细查看这块土地地下是否有废水管道,管道位置在哪。如果在靠近边界的地方,或者在邻居一侧,那都是有开发价值的。如果在靠近土地的中间,因为通常管道上不可以有建筑,因此这块地也就失去了开发价值。

5Services

也就是水电煤气,雨水和废水的排水系统,这也会在一定程度上影响造价以及开发价值。例如一块地的雨水排水口在 50 米以外,这意味着建成房子后,要从地下连通 50 米外的雨水管道,因此这将不可避免的增加额外项目费用。所以,这也需要在购置土地前从 section 32 上仔细查看services都在哪里。

最后提一点很多开发商都会忽视或是存有侥幸心理的情况:购买前的尽职调查。在实际操作中,我看到了很多因为忽视或存有侥幸心理而在做拆除或切土时才发现在自己购买的项目土地里发现大量石棉或其他污染物而导致重大损失的案例。

俗话说,不怕一万就怕万一,购买前的尽职调查就好像体检一样,将帮助我们排除一些导致重大损失发生的潜在风险。当然,这将花费一些成本,这也是很多开发商存有侥幸心理的重要原因,可这个费用相对于可能出现的重大损失根本不值一提,尤其是在做大型项目开发时,尤其不能抱有这样的侥幸心理。

以上,我们只是粗浅的分享了一部分在项目开发前所需要做的准备和调查。在之后的文章里,我们将继续对地产项目开发中的一些问题进行分享和探讨,欢迎大家继续关注。

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*文章内容转载自UCI Group联合建投,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

热门评论

  • 举报 亿忆网友120.18*.* 2016-11-21 19:15:10

    牛B,一个Preject 周期都要一年多,你一年直接参与几十个project?至于你文中提到的那些猫腻在买卖合同内的149证书都有披露,一清二楚,在这个法规制度公正透明的国家,你还真扯!

    • 举报亿忆网友120.21*.*2016-11-21 22:39:08

      作者有提到猫腻吗?你是作者的同行吧! 哈哈哈!何必呢!把你的经验也拿出来分享一下让更多人受益岂不更好?何必人后说是非。

    • 举报亿忆网友101.18*.*2016-11-21 23:04:55

      這國家法律制定公正透明是沒錯,但是頭一次聽說合同里會說坡度會增加多少成本,院裏哪些樹可以砍?那還要town planner幹嘛?還要counciler幹嘛?還149證書,還一清二楚?你才是真扯!客觀的說,樓主分享了一些經驗,多少有一些收穫,期待有更多經驗分享!

    • 举报亿忆网友120.18*.* 回复 亿忆网友101.18*.*2016-11-22 02:49:28

      回答你的2个问题:第一,在同一个街区,面积相当的地,平地总是比坡地贵得多,为什么?因为大家都知道坡地会增加建筑成本,这是一般人都懂得的,不需要这些所谓的专业人士告诉你(故弄玄虚)!第二,你大概不知道什么是149 证书吧?149证书就是local council 的town planner 签发的,里面有你买的地可以盖什么楼,旧房子是不是受保护古迹?有没有受保护植物?是没有会影响你的重大工程将于近期附近推出?…

    • 举报亿忆网友120.18*.* 回复 亿忆网友120.21*.*2016-11-22 03:09:32

      我并非作者同行!我只是在悉尼的小个体户,看不惯他文章前半段的故作高深,所以作了以上回贴。过去3年来,我在悉尼做了两个小project,都是在网上查政府资料,拿着卖房合约约见town planner(政府免费服务),从来没有求助于这种故作高深的专业人士,一样完成project,一样赚钱。

    • 举报亿忆网友120.21*.* 回复 亿忆网友120.18*.*2016-11-22 11:57:57

      你要知道不是所有华人都可以沟通无障碍。几乎所有签证都可以DIY,可是很多人还是无法独立完成。无所谓故作高深,拿出来分享就是个积极态度。愿闻其详你的DIY分享!

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  • 举报 匿名用户 2016-11-21 16:29:03

    涨知识

  • 举报 亿忆网友58.111*.* 2016-11-21 16:55:14

    入门科普,不过还是要支持一下吧

  • 举报 亿忆网友58.8.6*.* 2016-11-21 17:04:10

    这里的学问很大

  • 举报 亿忆网友203.21*.* 2016-11-21 18:37:41

    期待后续文章

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