澳洲亿忆网专栏地产地产贴士【澳洲人一生搬12次家】你了解你的租客吗?

【澳洲人一生搬12次家】你了解你的租客吗?

2016-10-10 来源:澳房汇 阅读数 3338 分享到微信:

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之前的文章中,我们提到了人口对于房价的影响:人口产生住房需求,人口的购买能力将这种需求转化为买房需求;在人口的购买能力不够的情况下,这种住房需求就会转化为租房需求。

就像每个人的买房需求都不尽相同,每个人的租房需求也都不一样。其实对于租房市场来说,相比于仅仅看人口增长的数字和来源,了解租客们喜欢租什么样的房子、为什么要租房子、一般租多久、之后为什么要搬等等问题,对于投资者的决策更加具有参考意义。

澳洲人一生搬12次家

我们中国人喜欢买一步到位的房子,而且买了之后也不太愿意再换地方住了。但是在澳洲,由于没有尽早买房的意识,几乎三分之一的家庭都是租房居住,而且这些租房住的家庭平均每四年就会搬一次家(澳洲统计局数据)。搬家的理由也多种多样:可能是为了工作、自身财务状况变化、整个家庭搬到别的州等等。

澳洲人通常在年轻的时候租在CBD内城区的公寓里,之后在第一次买房的时候选择郊区的新开发小区,或者是具有增长潜力地区的公寓。

有学者统计了一下,澳洲人平均一生要搬12次家,其中成年前差不多要搬2次,成年之后要搬10次:

租房需求影响租金和空置率

虽然我们都知道澳洲人大部分都是租房住的,有自己房子的人很少,但大部分地区的租房率其实也没有非常高。某些深受首次置业者喜爱的郊区、以及已经发展非常成熟的老区,一般租房率是低于全澳洲平均值的(全澳洲的租房率平均值是33%)。

对于那些租房率很高的地区,当足够多的租客打算搬进(或者搬出)这个特定地区的时候,就会产生租房短缺或者是租房空置,从而影响到投资者的收入。在租房需求高于供给的情况下,投资者自然也容易获得更好的租金收入和正现金流。

常见租客分类

根据澳洲著名房地产专家John Lindeman的分类,常见租客类型有以下四种:

1. 短期需求:

这种类型的租客一般是为了求学(常见于各个大学城周边,平均住4年)、短期的高薪工作(例如很多矿区工作,平均住1年)、短期度假需求(常见于各大度假胜地,平均住6个月)居住在某地,而且大多数并没有未来在该地区买房的意愿。这类租客一般是以个人或者几个朋友一起的形式来租房。

如果面向的是这种类型的租客,我们认为投资在大学城周边可能会比较稳健。

在度假胜地和矿业区能够获取到更高的租金,但也更容易受到经济大环境的影响。

2. 海外移民:

海外移民在所有租客中所占的比例最高,达到46%,并且大部分是以家庭的形式在租房。海外移民更喜欢居住在距离CBD距离适中、设施已经成熟、治安良好的地区,并且首选是墨尔本、悉尼这样的大城市,平均居住时间为4年。

除了我们熟知的那些华人区,新州的Auburn、Bankstown,维州的Heidelberg West、Braybrook其实都是移民区。

3. 年轻夫妻和单身贵族:

在澳洲没有严格的“户口”政策,因此州与州之间、大城市与小城市之间的人口流动性特别大,再加上很多持有Working Holiday签证的欧洲、亚洲的年轻人也喜欢居住在更加现代化的地方,这类型的租客在所有租客中占到23%的比例。

我们熟知的诸如新州的Haymarket、维州的Southbank和Carlton、昆州的Fortitude Valley,租房率都高达80%以上(有些甚至达到了99%),租金回报率也都在4%以上。这些地区也是投资者们经常买房的地区。

4. 长期需求:

这种类型的租客可能一生都不会买房,其中的一些依靠部分或全部的政府补助。我们可能会觉得需要政府补助的人一定都很穷、付不起租金,其实这些租客更加稳定,而且由于有政府的支持,空置率是比较低的。

新州的Bidwill、Warrawong,维州的Collingwood、Fitzroy都聚集着较多的长期租客。

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