澳洲亿忆网专栏地产地产观察澳洲地产市场健康报告--从温哥华房价暴跌之谜说起

澳洲地产市场健康报告--从温哥华房价暴跌之谜说起

2016-09-02 来源:澳房汇 阅读数 5992 分享到微信:

缘起:今年7月底,温哥华所在的加拿大BC省宣布对海外买家征收15%的额外房产转让税,并于8月2日开始实行。消息一出,无论是加拿大本地媒体还是海外媒体都开始观望,“房产交易量暴跌94%!“ ”房价下跌25%!”,消息一出一片哗然。

两个国家和主要首府城市在很多方面都非常的相似,有许多共同的特征,理解温哥华房价下跌现象,可以帮助我们看清楚澳洲房地产市场的处境。

本期的文章我们就彻彻底底的分析一下,寻求以下三个问题的答案:

  • 温哥华地产是否真的暴跌?

  • 如果有,暴跌的原因是什么?

  • 澳洲三大首府城市会不会步其后尘?

今天的文章会很长,我尽量简洁的写,给大家一个完整的画面,很多内容是我第一次分享,很多数字背后的意义也是首次在专栏文章中解释,相信对大家将来看待地产市场的数据和健康状况时会有些许的帮助。

我写这篇文章调取了大量的数据和研究报告,包括温哥华和澳洲的悉尼、墨尔本及布里斯班(含黄金海岸)的信息,为了方便大家有直观概念,我把这些信息分成若干个小的部分,主要用对比的方法把数据列出来,并做客观的分析,大家心里也可以有个自己的理解和判断。

此城非彼城

如果把澳大利亚和加拿大比作餐馆,那么招牌菜就是“世界最宜居城市”。

到今年为止墨尔本连续6年蝉联“世界最宜居城市”的头衔,之前温哥华也曾多次获得这个荣誉。按照今年的排名,墨尔本排名第1,温哥华第3,悉尼因为去年的恐袭事件排名第11,但大家对这个排名不用太较真,各个城市之间的评分差距其实非常的小,就像“打响美国独立战争第一枪”的人会被记住,其实第二枪第三枪也都一样重要。


这里我们只要知道,“世界最宜居城市”意味着人口高于平均水平的增长,随之会带来根本上的地产需求,房价便会随之上涨。

多说一句,很多海外地产买家经常会有个误区,澳洲和加拿大的城市以卫星城为主,和我们国内的北京上海有很大不同,以墨尔本为例,这里的”最宜居城市“并不是墨尔本的CBD,而是以CBD为中心方圆50公里范围内的大墨尔本地区,包括31个城郡,但只有CBD的地址写出来带“墨尔本”字样,我看过不少墨尔本CBD的公寓项目广告,有些故意混淆概念的意思。悉尼、温哥华也是如此。

小结:这一点上,除了布里斯班外,其他三个城市打个平手。

城里的人们

说到地产市场,不得不看的就是人口。

在之前的文章里我有提到过一个观点,那就是有效人口增长是房地产市场价格上涨的根本驱动力,没有之一。其他诸如贷款政策、印花税、租金保障等等都是咖啡上面的泡沫,没有人口增长作为驱动力,一切都是虚的。

加拿大和澳大利亚作为移民国家,多年来受到华人的喜爱,成为首选移民目的地,这年头谁有个在加拿大或者澳洲的亲戚朋友同学,根本就不稀奇。

这次温哥华房价暴跌的新闻除了在加拿大本地,在香港也引发了很大的关注,因为90年代的时候,在香港回归之前,大批香港人移民到同为英联邦国家的加拿大,甚至当时从香港移民到海外的人当中,超过一半去了温哥华,这也是为什么温哥华的唐餐出奇好吃的原因,这个不是我说的,是高晓松说的。

大家请看下面的数据:


这是最近一次两个国家人口普查的数据,不难看出温哥华在加拿大所占人口比例较小,但其中有三成是华人,而作为澳洲前三大城市的悉尼、墨尔本和布里斯班,华人所占比例不足3%,算上在本地出生的华裔,也不超过5%,所占比例非常小。

不知道谁在我们华人喜欢的豆浆里放了什么鬼东西,喝豆浆长大的中国人骨子里就喜欢买房子,不用逼,不用劝,自己就有这个基因。

华人比例大,意味着房地产价格受到移民政策、海外投资者政策的影响会相对明显,这个在后面的房地产市场分析中会体现出来。

人口增长率方面,墨尔本最快,1.95%;布里斯班次之,1.92%;悉尼第三,1.50%;温哥华最后,1.20%。

整体来说,澳洲的人口增长处于增速状态,加拿大相反,是减速状态。这个与两个国家的移民政策有关,目前加拿大对移民,尤其是商业移民的政策收紧,而澳大利亚相对宽松,还有大批留学生的陆续到来。(Data source: WorldDoMeters, ABS)

小结:人口方面,因为澳洲华人比例小,受到海外投资者影响相对较少,加上人口增长区域集中,增长率更快,澳洲略胜一筹。

宏观经济对比

看完了城市特征、人口组成和增长趋势,我们来对比一下澳大利亚和加拿大的宏观概况,政府债务水平、GDP增长率、失业率、房屋供给量貌似离我们很远,但都切切实实影响着房地产的走势。

接下来这部分有些干燥,如果你对经济学不感兴趣,可以扫读;如果想培养自己将来判断市场的能力,建议精读。

两个国家整体来说经济发展非常的稳定,GDP(国民生产总值)增长率虽然和中国当年的“争8保7”相比逊色,但对于发达国家来说,相当的不错。

根据澳洲统计局数据,在2008年全球金融危机之前,两国GDP的平均增长率澳洲为3.5%, 加拿大是3.4%,非常相似。

区别在于2008年的金融危机,加拿大受到美国影响明显,出现负增长,而澳洲借助中国高铁和大规模基础设施建设时期铁矿石出口的优势,安然度过这一劫,保持了澳洲自1991年以来25年不间断的经济增长,必须口头表扬一下。


为什么分析地产市场要看宏观经济发展?

这里面原因可多了,就好比整体经济好,基础设施建设会越来越完备,有效人口会持续增加;就好比整体经济好,大家收入水平提高,有钱买房还贷款。

说到收入,我们看一下两个国家的失业率:


目前加拿大的失业率相对较高,大约7.4%,这对于发达国家来说偏高,澳洲是5.2%,是比较健康的水平,两个国家的失业率也是从2008年全球金融危机之后开始扩大距离的。

目前两个国家的标准普尔信用评级均为最高等级的AAA,世界上现在只有14个国家拥有这样的评级。

小结:宏观经济方面澳洲略胜一筹,各方面指标相对稳定。

汇率

对于海外地产投资者,汇率的变化是必须考虑的风险因素之一。

有时借助汇率的变化反而可以大幅提高收益率,比如同样用500万人民币到澳洲投资房产,如果澳币汇率下跌20%,本质上就相当于澳洲房产全场8折,一个效果,甚至比房价变化幅度还大。

现在澳币和加币对人民币的汇率很相近,基本在1澳币/加币 兑 5块钱人民币这个水平,从两张图表来看,过去的12个月当中两支货币与人民币的汇率处在稳步上升的阶段,除了今年1月底探底了一次之外,后面相对稳定,这个和本国经济发展有关,但更和人民币贬值有关。

插一句嘴,人民币长线贬值的走势也是国人到海外投资的主要动力之一。

加币的走势会短期稳定,长期小幅下行,这个可以从加拿大央行的利率看出,我们在文章后面会提到。

澳币的走势在未来12-18个月也是有下行的趋势的,换句话说,澳币汇率会走低,和人民币的汇率关系也要看人民币的汇率变化了。

但基本可以确定的是,澳币汇率会从目前的1:5.x回到1:4.5到1:5这个区间并维持住。背后的原因,是目前澳洲经济格局的变化,原来澳洲主要靠出口矿类大宗商品为主,汇率高对经济有好处。但现在澳洲经济正向服务业、教育业、旅游业、农产品出口等多元化发展,澳币汇率高,会让澳洲在国际市场上失去竞争力,对经济很不利,所以从澳洲联邦政府、澳洲储备银行和大部分商家的利益出发,低汇率都是必然趋势。英国意外脱欧造成很多基金涌入澳洲金融市场躲避风险,造成了短期的澳币汇率上扬,但不会持久。


2016年8月30日 加币人民币货币兑 1 : 5.10 (Data: Yahoo finance)


2016年8月30日 澳币人民币货币兑 1 : 5.02 (Data: Yahoo finance)

海外房地产投资者在选择的时候,通常的原则是选择强势货币,也就是长线汇率会上升的货币,那么你不但房产增值部分有收益,汇率变化也会带来额外的收益。

小结:在汇率这一项,加币的汇率走势不是非常明朗,但会下行;而澳币在外来12-18个月会继续走低,给澳洲经济复苏提供缓冲的机会,从海外地产投资者的角度来说,两个汇率打个平局吧。

政府限制政策

政府政策对于海外地产投资者来说至关重要,会起到导向的作用。

先说加拿大。

在温哥华,海外买家购买的房产类型和新旧是没有任何限制的,只对购买的面积或海岸线长度有限制。换句话说本地人能买什么,海外人士就可以买什么,是在同一个市场中进行竞争。

澳大利亚则不同。

根据澳洲政府的规定,海外买家(没有澳洲国籍或永久居民身份的人)只允许买新房,不可以买二手房用来投资。这也是为什么澳洲悉尼、墨尔本和布里斯班新建的公寓70%都卖给了海外人士,如果想买二手房也可以,但有严格的要求,包括必须持有超过12个月的签证,买来只能自住不可以出租投资,当签证到期离开澳洲的时候要把房产卖掉等等。

这样一来从本质上来说在澳洲投资地产的海外投资者和本地人,其实是在两个不同的市场里活动:海外投资者主要买的新公寓,澳洲本地人都不感冒,也很少有人会住去CBD的公寓里,再次出售的时候因为没有本地人愿意买,所以房价很难升高;而澳洲本地人喜欢带土地的房子,哪怕远一些,但这些区经常不是海外投资者会关注到的地方,因为出了CBD就不叫墨尔本了嘛。

所以当对海外人士购房限制政策出台之后,在温哥华会对地产市场的价格有直接明显的作用,而对澳洲各大城市本地地产投资者影响并不明显,因为海外人士在整个澳洲地产市场的投资只占5-6%而已。

从另外一个角度说,澳洲本地房地产价格升高和海外买家没什么太直接的关系,海外买家交易量比例小,影响力非常有限,房价上涨的根本原因是人口增长和房屋供给不平衡造成的。

如果细说的话,要不是有这么多海外投资者进入澳洲地产市场,澳洲的房价将更难负担。不服?等我有空专门写篇文章治一下。

下面的图表是我整理的四大城市所在州省对于海外地产投资者征收的额外印花税/转让税(两个是一回事),“额外“的意思,就是本地人上缴的税率基础上,海外投资者另外支付的税率。四城市当中温哥华是最高的,高达15%,试想100万加币的房子要交15万加币的额外转让税,谁心里都不爽。


这里提一句,澳洲和加拿大都是永久产权,买了就永远都是你的了。

小结:因为政府限制海外投资者购买的房屋类别有区分,在加拿大新房旧房都可以买,在澳洲只能买新房,所以虽然两个国家都有不同程度的海外投资者额外印花税,但从价格影响来看,加拿大的影响更加明显和直接,而在澳洲,尤其是悉尼和墨尔本影响不明显。具体的交易量数据我们会在文章后面分析到。

篇幅的关系本期先分析到这里。在下周的文章中,我们会从一大波地产数据指标入手,详细分析澳洲三大城市和温哥华地产市场的特征,还会把居民收入水平放进来做更加合理的数据分析,告诉你“世界上最宜居的城市”背后的无奈,当然也会用数据看一下温哥华地产市场暴跌的新闻是否属实,以及如何不被数据蒙蔽误导。

据说看完整篇文章的朋友们都变房地产分析专家了。

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*文章内容转载自澳房汇,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

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