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澳洲购房贷款收紧 轻信中介恐遭筹款危机!

2016-06-23 来源:新浪地产 阅读数 12334 分享到微信:
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       寻找代理人为自己做事,这是西方经济活动中的主流行为,也是中国人走向海外市场的必由环节——毕竟很多商业活动的细节,连本土人士都未必搞得清楚。然而,有没有想过,随着越来越多的中国人走向海外,中介也越来越多,鱼龙混杂。如果选错人、听错话、盼错势、买错房,就可能丢掉整个市场的收益和商机。

   当澳洲四大银行持续收紧海外人士贷款的时候,澳洲本地公寓发展商却加大了国内的宣传力度,竟然还是堂而皇之把贷款80%作为销售手段,难道客户们都是聋 子和傻子吗?中介的顾问一脸诚恳地说,“贷款包在我身上,不是还有NAB呢吗?”遗憾的是,从本周一(6月 20日)开始,在NAB申请贷款的纯海外的投资客户,需要有现有的投资房租金收入或60天NAB存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。中介的顾问是不会善罢甘休的,他会拍着胸脯对你保证:澳洲大选过后贷款政策一定新放松,然而,有多少可以相信呢?很多情况下也未必是顾问们故意欺瞒,而是中介在掩耳盗铃,封闭消息,“愚弄”公司的顾问们,让自己人首先成为市场风险的“受害者”。


  为什么澳洲会收紧贷款?大选在即,选民中要求彻查银行的声音越来越高。为避免一些关键部门收到调查的约束,银行不得不 “丢车保帅”,让ASIC与APRA对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改;目前, APRA的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过10%;这个数据对于目前看好澳洲市场,打算大量融入的投资意愿来说,实在是微不足道,很快就会超标的;而从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户交割,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到APRA监管,因此不会受到太大压力。


  未来,如果银行还想做海外投资者的市场,就只能通过旗下基金分流一部分海外投资者,但比例和审批都不应该再会有放宽,甚至会收紧,最终能达到50%就非常不错了,倘若无法准备好这些资金的客户,纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。而且基金公司的贷款利率是目前银行贷款利率的1.5%倍;即便贷款成功了,所谓租金正向收入也泡汤了。


  然而中介公司却通常无视这些“地雷”,继续把手中的项目吹的天花乱坠,什么公寓好租了,什么楼花交割时再申请贷款就可以了——反正只要能成交,怎么都好;但是,后续资金跟不上、贷款政策发生变化,客户因钱款不能及时到位而不得不面对损失时,中介早就跑得没影了。之前的信誓旦旦,在现实窘态面前显得异常渺小。


  投资者应该如何应对呢?首先,提早规划、 未雨绸缪,通过各种渠道集齐交割时需要的款项;其次,即将要进入市场的投资者,不妨绕开住宅物业,可以先寻找一些租金回报率有保障、永久产权的商业地产进行操作;再次,要求自己的买方律师把保护自己的条款加入合同(subject to finance),从而保证贷款获得审批后合同才真正有效;最后,尽可能规避那些长周期交割的CBD高层公寓类项目(期房和楼花)。


  对于投资者如何选择中介,应该以他们的专业程度为衡量(工作年限,英语水平,行业资质、投资思想和观点等),对于我之前倡导的投资“合伙人”而言,不是看顾问的模样好坏和接待水平高低;也不是看项目价格优惠还是发展商规模大小;做投资恰恰需要的是逆耳忠言,和客户错误观点的“针锋相对”;真正以市场数据为依据,以支持房价的要素为推演,切实的解决客户进行海外资产配置的内在需求,从投资者的财务情况和投资目标做量体裁衣制定可行性方案,这才是专业的顾问应具备的能力和素养。


  对于投资者如何选择中介,应该以他们的专业程度为衡量(工作年限,英语水平,行业资质、投资思想和观点等),对于我之 前倡导的投资“合伙人”而言,不是看顾问的模样好坏和接待水平高低;也不是看项目价格优惠还是发展商规模大小;做投资恰恰需要的是逆耳忠言,和客户错误观点的“针锋相对”;真正以市场数据为依据,以支持房价的要素为推演,切实的解决客户进行海外资产配置的内在需求,从投资者的财务情况和投资目标做量体裁衣制定可行性方案,这才是专业的顾问应具备的能力和素养。


  综上,澳洲房地产市场在拍卖率升高、中位价攀升、在土地稀缺、公寓(CBD,墨尔本和布里斯班为主)却过剩的冰火两重天之际,银行偏偏对对海外投资者的贷款收紧,高层公寓类发展商的日子变得异常“艰难”,只好选择在海外大肆煽情的鼓动不明市场的购房者接盘呢!而投资者如果还在盲目相信中介的忽悠,就可能造成资金筹措的危机——失掉的不仅仅是几十平米的住宅,更重要的是,它会让投资者失去十年的机会,付出更多的资本代价。

*文章内容转载自新浪地产,不代表亿忆网观点,亿忆网或做细微修改。

热门评论

  • 举报 亿忆网友27.33.*.* 2016-12-24 13:28:07

    不是看顾问的模样好坏和接待水平高低;也不是看项目价格优惠还是发展商规模大小.

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