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[扩建改建] 在澳洲房屋扩建的折腾

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 楼主| 发表于 2020-3-4 | 显示全部楼层
房奴就是被贷款套住,被各种房子事情缠住脱不开身,最后彻底臣服的过程。 —–土猪
快圣诞了这屋子剩下的加建还没完成了,回忆起自从买下这屋子后,这些年苦逼的折腾经历,不由得悲从中来,特写下此文,以作纪念。
这个房子付完定金后,我就开始折腾开了,当时觉得虽然地大,然而大而无用,最主要就是只有一间厕所,家里人口少还行,如果老人们来,就有些不够用了。 于是我们就打算加建。 想省钱,而且澳洲工作也不忙,也给自己找点事情做。 所以嘛,我想自己一步步找人加建,就是说,我想自己做builder,这个是需要license的,要去考试的。 我几个事情同时进行,一方面,研究怎么申请自己做builder,术语叫做’Owner Builder’,这是一种特殊的builder,只允许造自己的房子,然后6年内有效,你可以用owner builder名义去申请building permit。 那种广泛意义的builder证书含金量才高,他们可以随便给任何别人造房子,所以很多新移民,本身有造房子的技术,但是对这里规章不熟悉,被迫挂靠在有执照的builder那里,分钱给人家。 申请owner builder的相关信息在维州建筑局VBA的网站上可以查到。 我相信在国内经过中考,高考这些血雨腥风的人,一定可以考得过这里的owner builder。
在考owner builder之前,需要先考一个安全证书,在墨尔本所在的维多利亚州,这被称为OHS White Card, 具体参见这里,其实很简单,就是得花钱,保过。 在那个网站找个有资质的培训机构,去网上报个名,然后花一天时间他们给你培训一下,当天考试,我在现场看到好多都是西人年轻人,他们考这玩意是因为雇主需要,澳洲这里对于安全问题简直是重视到变态的程度,所以他们得取得这个证书,才能有就业资格,最后考试的时候,老师会帮你搞定的,这可是我亲眼所见,一个哥们听了一天课,啥也没弄明白,交卷之前,老师都要审查的,把你卷子上一切错误修改掉再交:) 不过这种培训,我还是颇有收获的,培训之前,我是看过相关资料的,所以是带着问题来的。 经过这次培训,以后我总是非常关注工地里的安全隐患,比如干完活以后,没有把榔头,螺丝刀归原位,这样容易导致工地工人绊倒,比如再执行任何电力操作之前,要检查电源有没有关掉,我们不能假设前面一个人按照规章制度做好了他的工作,而是要事先检查一切,这跟软件开发里每个函数要进行入口检查,搞assert,require一个道理,都是比较常识的道理,各个学科都相通的。 除了安全知识,还有就是万一在工作场所受伤后的申诉理赔,希望大家能用法律武器来维护自己的合法权益。
拿到这个OHS白卡证明后,我去VBA owner builder申请上学习和做题,这个题必须全部作对,但是不要紧张焦虑,因为它可以无限次地做,直到你全部作对为止,也是保过的。 其实这个过程我有些失望,本来我想学些建筑方面的知识的,但是基本都是建筑安全方面的东西,你即便不学,凭猜,也能把题目猜对。 考试通过,把之前找的建筑设计公司的architecture图纸和申请文书,以及申请费交给VBA,然后就是漫长的等待,大约一个月后,我总算通过了,正式成为Owner Builder,简称‘OB’。
说起建筑图纸,咱浪费在这上面的钱可是数以万计,在房子还没过户(settlement)之前,我就开始找设计师,我在澳洲著名找建筑工的网站service central,service seeking上发了广告,当时澳洲建筑行业很火爆,都忙不过来,所以回贴的不多,后来有一家叫做superdraft的建筑设计工作给我反馈了,这家公司总部在Queensland,在墨尔本拓展业务,通过电话和邮件多轮联系,无知的我决定找他们给我做设计,我对于整个过程还是比较清晰的,在澳洲,房屋重建和加建都要通过官方批准,就是我说过的council,他们属于澳洲地方政府,他们负责审批的人叫做building surveyor, 之前审批大权都在council手里,后来他们觉得工作量太大,就把这种工作外包了,外包的人叫做’Private Building Surveyor’,房屋动工,需要把建筑设计图(architecure design),结构工程图(engineering),土壤测试图(soil test report),环保能源图(energy report)全部提交给Building Surveyor,不管是council那边的,还是Private的,由他们审批,他们会对图纸提出修改意见,满足要求后,就审批通过,当然,要交2000-3000刀大洋的。
这个superdraft公司给我找的architecture,是个越南老头,人倒是挺老实,就是他的设计实在糟糕,按照他的设计,楼上有好大一块面积被当成了走廊,而且我感觉,他不是superdraft的员工,而是层层外包来的,他每次给我发图纸,都是在晚上,那就说明他是晚上工作,我查了这个人,要么就是受雇于别的公司,要么就是有自己的公司,每次跟他说的修改意见,他总是满口应承,但是老先生记忆力显然不行,给我的图纸还是老样子,需要反复提醒。 他给我的感觉就是,是个老好人,不过技术能力不行。 总算建筑构架图做出来了。 我同时找了个别的人给我做了soil test report,那人就带了把铁棒,到我家后院铲了几块土,回去分析后给我一个报告, 这份报告是结构工程图的输入,接下来的structural engineering可是一场噩梦了。 为了节省时间,我把structural engineering和energy report同时进行。 energy report要我搞双层窗户,从后来的折腾中,我才知道其实没必要。 那个structural engineer,自从我交了定金后,一直杳无音讯,我就很着急,发短消息给她,没有回应,然后我就打电话给她,她总算接了,电话里她很不耐烦,说自己工作太忙,我的图纸估计起码要过一个月她才有时间做。
啥?一个月? 这跟我交钱之前给那个project manager时候说的完全不一样啊,说好的马上就干呢? 我马上打电话给他们,要求换人,然后,对方找来个小伙子,态度很好,就是让我感觉是来敷衍我的,装模做样地看了阵子,测量了些就走了,然后就没消息了。 好在我觉得这个小伙比较好商量。 我一直以为是他接手做。 后来过了2周,我突然收到前一个女工程师的初稿,我看了眼,里面充满了钢结构,我考,这得花费我多少银子啊,我很不高兴,同时也很疑惑,我打电话找他们负责人问了问,他说这个案子还是女工程师做,那个小伙把测量的数据给了女工程师,这样也讲得通。 于是我找女工程师沟通,她根本不知道什么现场测量的事情,说根本没必要。 我跟她说能不能把钢结构弄掉些,这样难做,也费银子。 她开始满口答应。 后来的事情,证明她根本没把这放心上,图纸上的钢材,不减反增,别的我也忍了,但是有一个大的钢柱,要把原来的位于两扇窗之间的木柱子拆了,换上钢柱子,这个我跟她争执了好久。 就卡在这个问题上,我坚决不让步,当时国内的老丈人,是搞工程出身的,听说我们要搞加建,就跑过来了,要帮我们一起搞。 他在老家,可是自己盖过房子的,经验丰富。 我们那时候观察过无数在建的房子,这种情况都用木头的,所以我们被误导了,觉得用木头就行,没想到土澳的over engineering文化。 我就去查这个女工程师背景,发觉她其实也不是superdraft公司的员工,也是外包的,那个superdraft居然还把她放到自己网站上,让我以为她是。 这让我觉得受骗了。
我觉得superdraft总体上是一个皮包公司,里面所谓员工都是外包的,这跟我们中国早期的皮包公司倒是有得一拼。 后来我打算抛弃superdraft了,那些钱就算买教训了。 在这期间,我们因为钢结构的问题,咨询了很多人,其中有一个builder,他自己也是structural engineer,他说你往上搞加建,需要抓紧时间,防止雨水,要求很高,我自己搞都要小心。 他觉得如果是从头造房子,或者平地里加建,我自己搞是没有问题的,大不了时间长些,我有足够时间学习研究,这相当于学习式的,而往上加建,要抓紧时间,好比是考试,我一个业余选手,哪能经得住考试啊? 而且在做owner builder期间,我面试了无数个builder,各种人都有,我觉得99%都不是真正懂如何加建的,都是用了从头造房子的思想来加建的,他们要我把房子整个拆了,就留下骨架子,那怎么行? 完全违背我加建的初衷。
所以接下来我打算找真正的房屋加建的公司,墨尔本几乎就两家,我找他们都谈过,其中一家Cameron,我跟他们的女架构师很谈得来,我谈了我的预算,还谈了另外一家公司跟我说的大概报价,她觉得那个报价简直太高了,这样谁去做扩建啊,不如推到重建算了。 于是我就花了银子让这家公司给我设计。 后来来了个娘娘腔,进行了测量,其实这家伙还是满专业的。 我对他的设计总体满意,其实加建最关键的地方就是楼梯的位置选定,这次我们牺牲了半个房间,把剩下半个房间同另外一个房间来个二合一成为一个客厅(lounge)。 接下来这哥们的报价就让我大跌眼镜了。 那个数字跟另外一家差不多,后面给deck造个棚(pergola)就要5万,我一看这数字就知道这在敲竹杠。 我写信问那个女构架师,她说她也不知道会这样,让我发信问问ceo,后来我知道,这女构架师作用就是接单子的。 这公司总部在某个unit里,家传的。 我写信给ceo,说了这个价格的事情,他朝我诉苦,说就这个价格啊,我们做生意多难之类的。 话说到这份上,这个事情只能不了了之了。
建筑公司也要找builder来搞,他们从中赚取差价,所以我觉得我还是不如直接找builder。 接下来,我们决定寻找能专业搞加建的builder,难啊,市场火爆就这个不好,牛鬼蛇神都进来了,基本只会搞新房,不会加建,还忽悠我,哥谈了无数个,跟他说两句话,就知道这人靠不靠谱。 正值彷徨之际,我太太有一次开车路过一个屋子,一看就是加建的,非常漂亮,于是她记下了这个地方。 回头她让我去看看,当时builder树的牌子还在,我就记下了builder的名字和联系方式,最主要的,我很想知道这屋子扩建了什么,什么价格。 最简单的办法,就是直接去问屋主。 于是我厚起脸皮,去敲门,屋主是印度人,我具体询问了扩建面积,大小,多少价钱,扩建期间,他们是否住在里面,总之,我对一切都很满意。 接着,我就打电话约那个builder,尼玛,跟他一谈,令我茅塞顿开,he is the one I was always looking for!! 这是一个纯技术型的builder,我提出我的要求,把上次的图纸给他看,让他给我估个价,我很满意。 我跟他说我想重新设计,让他给我推荐一个设计师,他给我推荐的女设计师,就是给那位印度屋主设计的人。
我又约那位设计师来谈,真是物以类聚,人以群分,非常专业,为屋主考虑的人,她给我四套方案,每个方案的优劣都写出来,需要价格多少。 看,什么叫专业,这,就叫专业! 她是土生土长的土澳人,虽然很胖,但是做事非常负责,非常为客户着想,后来我deck,spa被council要求强拆时候,那个private building surveyor都已经抛弃了我,她还坚持帮助我想办法,这点我还是很感动的。
她最满意的方案我们没有采纳,这是平地里进行扩建,最节约成本,而且以后最容易卖出高价,但是我们不喜欢屋子离别人家院子太近。 我们选择的方案是她最不喜欢的方案,没办法,这样我们后院不占地方,但是往上扩建非常耗费,扩建期间也不容易呆在屋子里。 虽然很不情愿,她还是在这个方案上进行详细设计,她帮我找energy report来报价,推荐了一个building surveyor,推荐了engineer,然后把所有材料汇总发给building surveyor进行审批,期间她还为我一个窗户跟building surveyor争执了一下,她赢了。
拿到engineer图纸后,我就找那位builder来给我真正的报价,之前architecture 图纸到位的时候,我找他报过一次价,跟设计师的报价非常近似,真是英雄所见略同啊。 engineer图纸是真正的用什么材料,怎么做满足规范的图纸,拿到这个图纸后,builder才能给出真正的详细报价。 这个builder真是负责,基本跟之前的没有什么大区别,本来他打算拆我厨房的,我说这个屋子里没啥值钱的玩意,就厨房和厕所还看得过去,你怎么忍心拆除呢? 于是他想想决定从外面拆砖,这个比较难,但是他还是很为客户考虑,期间他还跟engineer,building surveyor进行沟通,把一根柱子去掉了,不然我的厨房就完蛋了。 签订合约后,本来决定1月动工,但是他实在太忙了,推迟到2月份开工。
我们从欧洲旅游回来,收到他发给我的保险证明,这个保险作用是万一质量问题导致客户出去租房子住,保险可以理赔,这是行业规定要办理的,我就知道要开工了,付完5%的定金,他就带着2个小弟来挖坑了。 这一步是basement工作,也叫foundation,主要是加固地基,这个工作就是脏累苦,那两位小弟每天都是灰头土脸,提姆(就是builder的名字)每天来检查工作,清扫战场,指导他们,
(未完待续。。。)



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