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[楼市观察] 【世界那么大,为什么投资在墨尔本;vx:whn940715】

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 楼主| 发表于 2019-11-15 | 显示全部楼层
工作以来,我被国内的客户们问到的最多的问题就是:墨尔本的房子有什么好?

我很理解客户们会问出这样的问题,因为对于国内的买家来说,墨尔本是一个太遥远,太陌生的市场。

仅有的了解,或许就是美丽的蓝天白云,和遍地的牛羊。


最近的一份报告显示,2018年共有1.2万名百万富翁移居澳洲,这个南半球国家成为了全球最受富豪欢迎的地方。


所以在这篇文章里,我希望用一些简单明了的图片告诉那些还不了解这个市场的客户:世界那么大,为什么投资一定要选墨尔本。

影响房地产行业的最主要因素有两个,分别是经济走势和供需关系。我们的分析,也是基于这两个点。

经济走势来看,澳大利亚是全世界所有发达国家中,唯一一个从未经历过经济衰退的国家,一直保持着非常稳定的经济增长态势。

也正是得益于良好的经济形势,澳大利亚的房地产市场也一直呈现稳定增长的趋势,投资收益稳定且安全。


正是因为这样的经济大环境,澳洲才会力压加拿大和美国等老牌移民国家,成为全世界高净值人群的移民首选地。

供需关系来看,经济学的理论告诉我们,供不应求则价格上涨,供过于求则价格下跌。


澳洲作为一个移民国家,每年都会有非常可观的人口增长。以墨尔本为例,2018年人口增长量达到11万人,其中有9万是海外移民,2万人是国内移民——这个数字还没有算上越来越庞大的留学生群体。


但与此同时,由于开发用地的日渐稀缺,墨尔本的房屋批建量却一直在减少。

从公寓市场来看,自2017年年中以来,墨尔本市中心公寓的开盘量已经大幅缩减,平均每年只有650套公寓


而与之相对,2014年至2017年每年市中心发售的公寓量是每年2300套。


而土地别墅市场的情况也同样严峻,由于澳洲房屋永久产权的缘故,土地资源可以说是用一块少一块。

目前近郊区的土地大部分已经开发完毕,未来的趋势只可能是花更多的钱,买更远的土地。



很明显,墨尔本的房地产是典型的卖方市场:只要澳洲依然是移民国家,这里的房价走向就一定会越来越高。在有规划的区域,房价的涨幅甚至更加强劲。



除去这两个最大的影响因素之外,澳洲投资房产还有许多其他的优势。

与国内相比,澳洲房产是一个投资门槛相对较低,风险较小的市场,这牵涉到的一个问题就是购房流程的差异。


在国内买房,需要提前办好所有贷款并一次性准备齐所有资金,将全款交给开发商后才可以签合同,对于很多人来说,这是一笔不小的负担。

而在澳洲,买家购买期房只需要付10%的首付就可以签合同,贷款和其余尾款只需要在交房时准备好即可。

很多时候只需要40万人民币左右,你的名下就可以拥有一套属于自己的房产,这样的时间和金钱杠杆可以极大减轻投资的压力与风险。

另外,澳洲极高的租金也是投资回报率的重要保障。每一个在澳洲留学过的人都知道,这里生活的最大开销就是每个月的房租;从另一个方面来看,这也就保证了房东投资的高回报。
在澳洲,好的投资房的租金回报比可以达到5%-7%(作为对比,国内大部分城市房子的租金回报比都不到2%)。

这笔租金在还清贷款利息和其他支出后,还会有一笔盈余。换言之,澳洲的房子完全可以实现“以租养息”,而这是国内的房地产市场所不具备的优势。

投资人在享受房产升值红利和租金回报的同时,还可以将还贷压力转嫁到租客的身上,降低持有房产的成本,最大程度减少了投资的压力和风险。

从政策的角度,澳洲也有很多独特的政策来保障投资人的利益,比如可以用来灵活调整还款利息的对冲账户,以及让房屋所有者在不变卖房产的情况下就可以将房产升值部分套现的再融资,都可以实现投资收益的最大化。


所有的这一切优势,都可以保证投资者在前期投入一笔资金之后,以极低的持有成本,获得稳定而安全的收益。

总而言之,从资产海外配置和长线投资的角度,澳大利亚称得上是一个非常理想的目的地。你们如果有什么想法和疑问,也欢迎来找我讨论。

明天更新的文章中,我会介绍墨尔本的一个有规划、有投资增长潜力、同时也能保证当下居住质量的区域,敬请期待。

个人微信号:whn940715



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