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如何选择适合自己的房产,或是进行投资,或是自己住?

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 楼主| 发表于 2019-7-24 | 显示全部楼层
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首先,没有最好的地区or最好的房子,只有最适合你的房子。任何人说任何房子完美,我觉得都是扯淡。


在我和客人交流的过程中,发现大家多多少少带有“中国式”购房思维。
“中国式”购房思维简单来说就两点,
一是盲目相信地段:觉得location好那房价肯定涨。但不同于国内,澳洲房屋贷款标准基于银行估价,例如CBD市中心,到两年后交割时,CBD的apartment银行估价经常低于合同价,导致贷款很难做。
二是不考虑投资回报:我遇见过客户花70w+买一个apartment,想租出去净赚租金,有个正向的cash flow,但实际上投资回报率就比存银行高那么一点点。。。这还是算房子上涨5万,而且作为pr/local享受5.5%印花税(海外人士印花税13.5%)。如果房子没涨,或者是海外人士,那还不如消停消停存银行吧。

(算800的周租金,一年能租50周,扣除印花税5.5%,strata fee5000,市政费等,投资成本是73.5w,年租金能够收33500,假使三年出手房子涨到了75万(CBD目前涨幅很小),那总共盈利3.35*2+1.5=8.2万)
这可能是由于国内房地产行业持续数年走高,部分投资者形成了一些行业认识和思维定式,但这些想法放在澳洲市场就显得不合时宜了,大家一定要注意规避。


那应该如何选购适合自己的房产呢?
购买房子无非两个目的,一是自住,二是投资。简单说,投资要回报,自住要舒适。
自住房更重视个人实际需求,结合预算进行考虑。就是钱+实用+眼缘。
而投资房或带有投资倾向的购房,情况就相对更复杂多样。要说的是,在澳洲靠房子白手起家是可能的!但扎实的知识,准确的眼光,持久的努力都是基础条件。
无论自住还是投资,都不建议全款购买,不建议全款,不要全款。当然如果资金方面非常有实力,那就另当别论。
墨尔本中位价.png Figure 1 澳洲几个主要城市中位价 (可以看出墨尔本目前中位价仅为悉尼的一半,目前悉尼房产不适合所有买家,投资需谨慎)

自住房相对单纯,考虑自己的资金实力,要有一个相对准确的预算,包括首付和按揭承受力。如果实力不够,建议先购买投资房对自己的资产进行增值,再购买自住房
一定要多看多对比,不要冲动犯错,也不要优柔寡断。交通便利,生活舒适大家各有标准。要提的事能有一定的增值空间也很重要,增值既保障资产,也保障资产处置的灵活性,万一有突发情况,或是要改善住房或是要换工作换学校,有增值出手时才不会太被动。
如果经济条件较好,不由于工作生活需要在CBD一类地区购房也是没有问题的,但对于房产增值就不要抱太高期望了。  


投资房注意 1)计算投资回报,2)增值空间大,3)贷款压力小(能够租金cover掉),4)交割时能估出全价。


购买投资房一定要仔细斟酌,尤其是第一套,第一套投资房一定要买对!新手投资人的风险承担能力较低,如果估价贷款增值出现问题,套入大量cash又不能增值,未来五年+都翻不了身是常常发生的事,就被套在这套房子里了。即便很后期终于涨了,这一大段时间生活水平下降之外,还有极大的机会成本&时间成本损失。
还有些投资人早早地购置一套100w+的某地区的二手house, 银行前期估价直接少了20万。贷款做不下来,前期套牢了大量的cash。

投资房如果选择一些发展中的尚未成熟的地区,价格门槛低,增幅有保障,前期投入低,那一定要核算一下租金,看能否cover贷款。如果可以,那是比较推荐的。
虽然发展中的区域的实景环境当然不如成熟区品相好,可是完全成熟的区域,flow要求高,增值空间小,投资者们请一定慎重考虑。

开工量.png Figure 2 melbourne 几个主要地区开工量

小结:房产市场无非三种,在全世界任何一个国家都一样,第一是待发展市场,第二是发展中市场,第三是成熟市场。
这三个市场是一个循环的过程。    Screen Shot 2019-07-13 at 4.18.20 pm.png
Figure 3 melbourne 几个主要地区人口涨幅

待发展市场的特点是等待规划等待投资,涨幅几乎没有,但是一旦有了大的规划会猛涨,一般不建议买家去赌政府规划。
发展中市场就是投资规划都到位了,正在发展中的市场,房价主要涨幅都会出现在这类市场
最后成熟市场,成熟市场的房产规划建设已经全部完成,没有潜在的增长因素,适合居住,但不适合投资。
所以综上所述,投资房产可选择在发展中市场!!!自住则可根据自己条件,选择在成熟市场!!!

PS:我在国内时,奥园龙湖都工作过,设计院也呆过,对比两个国家房地产行业,最最直观的感受是澳洲房产单纯而不简单。
单纯指信息的透明公开,所有政府规划随便查。    在国内有些时候就会去赌,赌拆迁地区这种猜错了满盘皆输,猜对一夜暴富的事,发生概率非常小。
不简单在于这边各种操作手法相对复杂,有条件又有兴趣,就踏踏实实了解,踏踏实实投资,未来可期。


有这方面看法的盆友,欢迎留言讨论交流,也可以微信私下讨论。

微信zou563838234












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一个有态度的亿忆网友
 楼主| 发表于 2019-7-25 | 显示全部楼层
一个有态度的亿忆网友
 楼主| 发表于 2019-8-4 | 显示全部楼层
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