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[保险福利] 房子买在子女名下,居然有这么多问题!

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 楼主| 发表于 2019-6-12 | 显示全部楼层
澳洲的房地产因为其独特的优势,吸引了大量海外和本地的投资者的青睐。尤其是很多父母,会考虑帮子女配置海外资产,帮助他们积累财富。买了房,自然就会考虑房子写谁的名字。在国内,“房子写谁的名字”这件事与财产的分割有非常紧密的关系,父母为了保护子女的财产,往往就把房子登记在子女名下。
而在澳洲,事情就变得非常复杂了,房子登记在子女名下,有很多隐形的“雷区”,如果你不知道,就很容易踩雷。下面就详细地为大家分析一下,“父母将澳洲房产登记在子女名下”的利与弊。特别是父母先放在自己名下,再把房产过户给子女的话,依旧需要交纳印花税。投资房则还需要交纳增值税。
房屋写在子女名下的好处
01规避各种税费
将房子直接登记在子女名下,相比赠予、继承或过户等既省钱又方便,能省下不少税费,还不用担心未来澳洲是否有可能会实行遗产税,虽然暂时澳洲没有遗产税一说。如果子女已获得绿卡,则更可以避免澳洲各州相继实行的海外人士购房的附加印花税。
02规避FIRB申请费
如果子女已获得绿卡,则可以免交至少5500澳币的外资审查委员会FIRB的申请费;
03规避二手房的购房限制条件
FIRB规定,海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在中国工作生活的家长往往不能达到此要求,而留学在澳的子女往往有长达3年的签证,因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择;但注意,海外人士购买了二手房必须是用于自住,且未来如果要离境,要在离境前3个月内卖掉房产。当然,如果子女之后拿到了绿卡,那么这些限制也是自动取消。
04父母的夫妻感情出现危机
夫妻之间产生矛盾时往往互不相让,谁也不愿在财产上吃亏,此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护,从保护子女权益出发,协商将房产登记在子女名下。

题外话担心子女的婚姻财产纠纷
因为对澳洲家庭法的不了解,许多家长误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度,所以为子女事先购置房产作婚前财产,以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知,澳洲却实行婚姻共同财产制度,无婚前婚后财产一说;如果要保护子女的房产,需要考虑更多的法律手段,例如婚前协议等。所以在澳洲,如果对子女的婚姻不确定,尽量一定要去律师处做一份额外的婚前财产公证并且定期更新续约。
房屋写在子女名下的
01未成年子女在澳洲买房不能贷款
首先,《合同法》规定,未成年子女一般情况下不得独立签订购房合同;此外,买方若为未成年人一人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能一次性付清房款;
02子女无法再次获得首次置业补贴或印花税减免
澳洲政府有系列利好政策来支持与辅助青年人或新移民在澳洲安家置业,提供补贴与税务减免,比如FHOG(首次置业补助)。而如果父母在子女留学时,便与其联名购房,那么子女今后将无法获得再首次置业优惠。
03同居视为配偶,对方有权利申请分财产
你或许不知道自己的孩子在澳洲有多会撩汉/妹,你或许也不知道他们已经同居,但在澳洲,同居一样是法律保护的合法行为,同居一年以上的事实婚姻伴侣享有与婚姻制度下夫妻的同等权益,包括关系破裂后的财产分割。
04父母无权处理房产
子女若作为唯一产权人,父母便不能随意出售、抵押子女名下的房产。若为未成年人,父母必须保证出售房产是为了未成年人利益的保证书,且出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则,子女可提出异议,认为父母侵犯其合法权益,要求其承担赔偿责任;
05父母离婚时易出纠纷
如果夫妻离婚,以子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割,那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住,可能会由此引发抚养权争夺局面;
如果一定要将房产写在子女的名下,有以下两种购房方式可以参考。
Joint Tenancy

联名购房时的一般原则
1)“不分你我”:
所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担;
2)“生还原则”(Principle of Survivorship):
共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
Tenancy In Common

1) “比例分你我”:与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权;

2)“自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人;

3)“出资不同”的首选:如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;

父母总会多为子女考虑,从他们从小的教育、衣食住行,到成年后的婚配,财产配置,充分了解澳洲的法律特点,一定会帮助你更好地为自己和子女的财产制定合理的规划,规避不必要的风险。

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https://propertyneo.com/familylaw?utm_source=yeeyi&utm_campaign=buyforchildren



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一个有态度的亿忆网友
发表于 2019-9-3 | 显示全部楼层
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