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[扩建改建] 想通过翻新房屋赚钱,10个步骤告诉你怎么做

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 楼主| 发表于 2019-5-13 | 显示全部楼层
通过翻新房屋赚钱,这听起来很有吸引力。
低价买入,适当投入翻新,然后给房子最大限度的提升价值是我们投资的目的。
这听起来很简单,是吧?
翻新过的房屋在租赁市场上总是蓝筹股——因为人们都想住进被重装得焕然一新的房子——但是你要有策略,才能把一个嗡嗡作响的房子改造得焕然一新!
首先,你要先想想你为什么要翻新房屋。
在市场低谷期,翻新是为房子提供资本增值的坚实战略。
但是如何计划,怎样实行是至关重要的。
许多人认为他们能够通过买入,翻新,再卖出的策略赚钱,但是这样的策略大多数却以失败告终,我并不支持你走这种策略。
相反,我更喜欢“买入,翻新,出租,Refinance再反复”的策略......
如果你翻新的目的是长期持有房产,那么翻新为房子所提升的价值就都是你的了。

这包括:
1.      低空置率——翻新过的房产对于相当一部分租客十分有吸引力,人们更愿意住在优质房产里而非老破房。
2.      更高的租金回报——翻新过的房产在市场上更有竞争力,从而能获得更高的租金回报。
3.      折旧福利——自2017年联邦预算案以来,二手房相对来讲能够得到的折旧福利更少,但一旦你翻新房子,你就能获得额外折旧额的税收优惠。
运用此策略,你可以为自己添置资产,创造资本增长,长期增加个人财富。
这与转售(flip)或翻新后卖房的方法不同,这些方式涉及支付大额资本利得税(capitalgain tax)以及下一个房产的印花税,从而损失大量资金。
考虑到这些,这里有10个步骤可以帮助你通过翻新赚得丰厚的利润:

翻新之前:做个详细的计划

第1步:获得council或body corporate的批准
在开始装修之前,了解一下你是否需要获得council的批准——如果该物业是单元房,则需要bodycorporate批准。
室内装修你可能不需要审批,但在翻新过程中如果你需要对房屋的墙壁有所变动,或者需要增加新的建筑物,那么这就需要council的批准了。
在BodyCorporate的管理中,也有些规定什么可以做,什么不可以。
未经允许擅自动工会有严厉的处罚以及罚款,council甚至可以强制你将未经许可完成的任何翻新恢复原状——如果你想跳过此步骤,请谨慎!

第2步:做足功课
在开始翻新之前,做足功课。
研究当前的流行设计趋势,找寻能经得起时间考验的装修技巧和建议,又可以吸引租客,又不会过时。
这个地区的人口组成怎么样?
这个城区有什么别具一格的装修风格?
在哪个地方值得投入最多的资金,以改善设施和美观,从而得到丰厚的回报?

第3步:制定预算
下一步,你需要制定预算。
这包括材料和人工,以及用于意外维修和超出预算部分工作的杂项资金。
一个黄金法则是不要花费超过房屋整体价值的10%来翻新房屋,厨房的装修费用约占2%。
预算方面不仅仅包括财务方面;还可能包括时间成本和压力。
每周你可以花多少时间精力在翻新房屋上,是否能够接受在翻新过程中可能会产生的问题——这些可能需要花费额外的时间,而不是你最初计算的时间。

第4步:聘请专家

如果你对这些活儿相当娴熟,你当然也可以自己进行一些翻新工作——但总会有其他方面的工作(比如电气工作)需要专家的帮助。
提早预约各种领域的专家,并计算报价。
最好的办法是多转多听,至少要货比三家。

翻新

第五步:大门(包括车道)
门口是给人留下第一印象的地方,想吸引租客(或最终购买者),先从这里开始。
重新刷漆可以快速有效的使你的房子焕然一新,同时,可以加入一些现代化的元素让你的房子看起来不过时。
你还可以重修车道,刷上新漆;如果需要,还可以翻新草皮,修整围栏等等。
有些小细节也很重要,比如更换信箱,安装新的现代化户外照明设备,以及在房子外墙上贴上新房号。

第六步:喷漆
除了给房屋外墙刷上新鲜油漆外,内部的油漆改造工作也可以为房子带来很多不同。
人们不再喜欢那些花里胡哨的墙壁了——现在的流行趋势是更喜欢温暖明媚的浅色系墙壁,朴实无华的外观,这些特质可以让租户增添点个人风格。

第7步:地板
地板是改变房屋外观,提升美感——最经济实惠的方式了。
无论你是使用地毯替代地板,还是使用更坚固耐用的复合地板,以获得更干净、开放的外观,你对地面的投资一定会带来回报。

第8步:厨房和浴室
这两大项非常烧钱。
如果不想花费太多钱,你可以通过更新厨房的配色,更换现代化的大理石台面,甚至更换橱柜上的把手。
同样的,你也可以把浴室翻新成浅色系的,明亮的风格,但深色的地砖可以隐藏污垢和杂散的头发。
告诉你一个省钱的办法,你可以在现有的瓷砖地板上再铺一层瓷砖,以避免拆掉旧地板的成本和麻烦。

第9步:最后,就是一些小细节
有时,只是更换一些小型灯具和配件效果就会很不错-例如,更换水龙头,门把手,灯,风扇,这些细节足可以令租客爱上你的房子。
想要更现代和明亮的外观,可以用嵌入式面板灯替换容易蒙尘的吊灯。
过时的门把手和水龙头也可以用更高效、具有吸引力的新产品替代;一个时尚的银色吊扇放在起居室里就不错,经济实惠还能提升档次。
最后,用现代百叶窗取代深色窗帘,可以让房间看起来更明亮新潮。

完工之后

第10步:出租,Refinance,重复这一过程
这个步骤是最后一步了,你完成了一份出色的工作,你的所有努力将转化为金钱!
在适当的时候(但不是当下),你可以做Refinance,提升资产,重复这一步骤。
这是通过房产增加财富的方式——而不是转售,缴纳CGT和印花税。所以,你现在准备好了吗?

(文章来源:propertyupdate.com.au。免责声明:文章来源的版权属于原作者,如觉侵权,或涉及版权问题,烦请联系本站删除处理,感谢!本文仅供参考,不作为投资建议。本文信息不能用于替代专业的法律,财务规划,税务或其他专业咨询者提供的咨询意见和建议。)

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