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[楼市观察] 原创)聊一聊墨尔本最常见的三种住宅开发形式以及不同产品的做法

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 楼主| 发表于 2018-7-6 15:04:39 | 显示全部楼层
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本帖最后由 GWCP 于 2018-7-6 05:06 编辑


聊一聊墨尔本最常见的三种住宅开发形式以及不同做法


编者寄语:
澳洲人口日益增长,房子的需求也随之不断上升。在澳洲做地产开发,听起来很高大上,肯定赚钱,其实不尽然。经常见到很多投资朋友由于一点基本小错误最后导致投资失利,感到很遗憾。今天就让我们聊聊地产开发的那点事儿,我一直说自己不是一个学术路线的人,凭着多在地产行业也算摸爬滚打很多年,丰富实战经验,分享一些自己在墨尔本做开发的一些心得与见解,希望能够帮到有兴趣做地产开发的朋友。
今天我们就从最基础的开始说起:墨尔本主要的几种住宅开发形式以及一些优劣势。
首先,“住宅开发”顾名思义就是开发住宅类的产品项目,在墨尔本主要分为三大类,分别是:公寓住宅开发,联排别墅住宅开发以及独立别墅住宅开发。

1. 公寓开发 APARTMENTS
高密度公寓 HIGH-RISE APARTMENTS  
高密度公寓开发一般在市中心、近城区,或者靠近学校、交通、购物地区中心的地理位置。一般这些区域人口密度很高,地价也偏高。高密度公寓的主要客户群体为海外人士(投资)以及当地白领(自住或者避税)。2016年海外贷款缩紧,2017年7月份之后的海外人士印花税提高以及规划设计标准的变化,对这类产品打击最大。
高密度公寓可以算是难度最大的开发项目,需要大量的资金以及对第三方机构包括规划师、设计师、建筑师、市场营销团队等的挑选认真考量。对于自由资金和新入门的开发商,这类型的产品是不被推荐的。
中密度公寓 MEDIUM - DENSITY APARTMENTS
中密度公寓开发项目通常层高在5-11层之间,规模在100套左右,选址在距离市中心近郊10km处。这类项目和高密度公寓开发一样具有挑战性,虽然资金要求没有高密度开发来得大,但由于它的客户群体更贴近本土市场,所以更加考验投资人对市场的定位与把控能力,在选地、资金控制等方面需要更加谨慎。目前有很多当地的大开发商已经开始慢慢从市中心往近郊的中密度公寓项目移动,华人开发商相对来说这类产品开发做的不多。
低密度公寓 LOW- DENSITY APARTMENTS
低密度公寓开发的选址通常在距离墨尔本市中心15km以内的近郊区域,这类型的公寓规模普遍在10-30套之间。越来越多的当地人为了生活工作方便, 但是又承担不起别墅昂贵的房价, 都开始转向内郊区的精致低密度公寓。如果是在富人区,这类产品的主要购买者为当地老人,为了减少花园维护等因素,但是又不想离开多年的居住环境,从而卖掉之前的老房子来置换一套当地附近小而精致的Downsize精品低密度公寓。
一个好的地理位置是此类项目成功的关键,例如靠近公园绿地或者能看到市景、水景等。低密度公寓项目的开发资金、风险相对比较低一点,如果在足够了解当地市场的情况下, 也具有更大的开发潜力与利润回报。
* 无论是哪种公寓产品的开发,都需要靠近交通,购物,餐饮,也要考虑到学校,公园以及风景的需求。尤其是单价比较贵的公寓,置业者对lifestyle的要求会更强烈一点。 如果投资人或者开发商不了解当地市场或者对地产开发不是很熟悉,找一个专业的项目管理公司是非常有必要的。

2. 联排别墅开发 TOWNHOUSE
联排别墅的开发一般是一块或几块连地上的独立老房子推倒后,重建而成的更高密度多套联排别墅的项目开发。
由于联排别墅的超高性价比,已经受到越来越多置业者的青睐,尤其是对于新移民的海外人士, 当地双收入年轻夫妇以及置换房屋的老年夫妇。
小型项目开发
小型联排别墅项目开发的规模在2-10套之间,通常是新入门开发商的首选产品,因为此类产品为市场刚需,同时开发周期最短(1年半到两年),成本与风险也是最低。往往地的价格会占到整个开发总成本的一半左右,所以一块性价比高的地块以及好的地理位置,是整个项目成功的关键。此外,也需要考虑到当地与海外人士的不同喜爱与需求,对产品设计进行调整。
此类项目的回报往往非常稳定,一般回报率在20%-25%左右就可以大胆尝试去开发。其实,很多新入门的开发商或投资者对此类项目的利润回报都没有太多要求,大都是抱着尝试的心态。如果想要获得更大的回报,不光需要对开发流程成本的把控,更需要的是具有对产品设计超前的想法以及对该区域未来1-2年大幅度升值的信心,也可以与当地项目管理公司合作开发,在学习经验的同时, 获得最大化的利润回报。
大型项目开发
大型联排别墅项目开发往往都会受到经验丰富的中大型开发商(5年以上)的喜爱,虽然它的资金需求比较大, 但风险较低,利润相当可观。此类型项目的总销售额一般在2000万-5000万之间。
在买地谈判的时候需要很多技巧,例如如果能延长交割时间,可以帮助开发商缩小现金流的周期,对整个项目来说是非常有利的。如果在购地时项目本身带有批文,需要一个好的投资风险评估(DD,Due Diligence ),以及优秀的规划师和设计师的大力配合进行项目评估。如果您对当地市场没有很了解,建议尽量不要选择大型联排别墅开发项目,除非您有信得过的项目管理公司帮您一起开发。
* 不像公寓开发成功与否主要取决于市场营销,联排别墅项目成功的关键是地理位置的选择。如果地的价格买高了或者该区域跌了,那么这个项目后期做得再好也都很难有好的回报率。所以在进行联排别墅开发之前,一定要有精准的市场定位,对市场未来一到两年后的房价进行估算。
联排别墅项目的开发与管理也是GWCP的强项,我们所参与的所有同类型项目开发回报率都远远超过了投资人的预期。

3. 独立别墅开发 HOUSE
独立别墅开发主要分为两种 : “一分一” 和 土地分割
“一分一”开发
“一分一”开发项目顾名思义就是一栋老房推到后或者在一块空地上建造一套独立房子,这类项目在前几年可以说得上是非常暴利。“一分一”开发成本不高,周期也短,所以受到了很多新入行的开发商青睐,当然也“坑”了很多开发商。原因是近几年来墨尔本地块成本猛涨,同时有些区的房价非常不平稳,尤其是传统的华人区,很多开发商没有看准市场趋势而亏了钱。
目前做“一分一”的开发商很多都是建筑商,设计师以及销售中介公司等行业内专业人士。 从现阶段市场来看,做“一分一”项目开发的风险不比高密度公寓小,如果您目前没有足够的优势或者没有对市场非常了解的情况下,非常不建议您开发此类产品。当然如果打算自住的话,自己开发一套别墅无疑为自己省下一大笔钱,又积累了开发经验,两全其美。
土地分割开发
土地分割开发分为两种,第一种是对一块大地进行分割,建多套独立别墅。只要满足每个市政厅最小的土地面积要求,该土地上面的产品都可以设计成独立Title的别墅,前提条件是要给政府贡献一条路。
这类型的项目对于土地面积要求比较大,至少需要超过5000-10000m2,开发模式与联排别墅的开发是一样的,不同的是这类型的项目的土地性质很多时候不是Residential Zone, 往往是Special Use Zone或者别的土地性质转变而来,会直接增加贷款的难度。
决定土地购买价格最关键的因素还是地理位置和这块土地上能允许建造的生活空间大小。独立土地别墅增值的不是房子本身,而是土地的升值。当涉及价格上涨时,好的区域位置决定了价格增长的80%,而房屋本来则为剩下的20%。另外需要注意的是不同的区,不同的街道,价格都千差万别。
   
第二种是购地与建房(House and Land Package),即房屋和土地捆绑在一起打包出售,这也是市场上期房的一种主要购买方式。
该产品的开发选址一般在离市中心30公里以上的卫星城市,如果东区东南区的话通常在40公里以后的范围。开发该产品需要更大的土地进行土地分割,并做好“三通一平”的要求。很多时候开发商会选择与建筑公司一起合作开发。这类型的开发成本没有实际看上去的那么高,但周期会比较长,超大型项目会分期开发。其购地与建房的开发技巧很多,很讲究金融手段,也是所谓“套路”最多的项目。
* 无论在哪个国家搞开发,都是现金流为王,开发之前也要切记进行精确的预算,熟悉澳洲的各项收费,这也是华人开发商经常忽略的,否则会很容易出现资金链断裂的风险。很多亏钱失败的项目都是过于自信,不实际了解墨尔本市场的海外投资人。
无论开发哪种产品,都需要根据自己的的资金情况和回报需求来选择。如果您对澳洲房地产开发市场还不是很了解,通过一个靠谱的地产开发项目管理公司来帮您管理项目或者合作开发,可以有效的降低风险,获得最大化的利润回报保障。

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