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[房产知识] (原创)经验分享-开发宝典必收藏!手把手教你怎么做中小型地产项目开发!「详细教..

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发表于 2017-10-30 12:05:26 | 显示全部楼层
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本帖发布于:澳大利亚

本帖最后由 GWCP 于 2018-7-6 04:19 编辑


GWCP手把手教你怎么做中小型地产项目开发!
欢迎分享与交流。


Stage 1 - 前期调研(Pre-site Research)
1. 选址与实地考察:主要考察街景与周围环境包括:公共交通设施、学校、购物中心等;
2. 合同分析:查阅32号文件(Section 32),确认土地性质以及地契上的条约等。

Stage 2 - 产品概念分析(Concept Planning& Analysis )
1. 分析该区域房地产以及销售市场,确定该项目可开发产品类型;
2. 调研该区域周边同类产品的户型设计与销售价格;
3. 根据当地政府规划要求及土地性质制定两套规划方案:保险方案与激进方案;
4. 制定精确的可研性报告(Feasibility Report),确认项目可购买的最高价格。

Stage 3 - 融资(Financing)
1. 向银行咨询该项目可贷款的比例,确认项目所需要的现金流;
2. 如果需要合伙人,寻找合伙人共同开发。

Stage 4 - 购买(Purchase)
1. 与该项目的销售中介沟通,了解价格范围、订金、交割时间以及竞争买家的情况;
2. 购买项目,主要销售形式为:公开拍卖(Auction)、私人销售(Private Sale)、和暗标(Expression of Interests)等,每种形式的竞争方式都有所不同。

Stage 5 -申请批文(Permit Application)
1. 挑选设计师与规划师:根据项目大小以及类型,挑选最适合的2-3家设计师和规划师获得固定价格报价;
2. 确认设计师和规划师,释放所有被通过的原文件;
3. 跟踪项目设计进程直到项目顺利结束:及时回馈设计师以及规划师的邮件,同时通过对市场需求的了解与经验对产品设计提出建议(设计过程需要1年-1年半时间,具体根据每个区政府而定);
4. 递交批文申请并获取批文。

Stage 6 - 前期建筑准备(Pre-Construction)
1. 确认第三方图纸(包括:施工图、工程图、土壤报告、能源报告、雨水管道图纸、和花园设计图纸等);
2. 确认建筑装饰材料;
3. 设计产品宣传包装;
4. 申请土地分割(Subdivision);
5. 获取建筑许可;
6. 项目造价估价:邀请第三方质量检察(Quantity Surveyor)进行估算;
7. 挑选建筑商:公开招标或者邀请3至4家建筑商进行报价。对比包括:价格、施工团队、工程速度、建筑质量、口碑、财务背景等;
8. 建筑成本精算;
9. 律师审查建筑合同并签约;
10.销售楼花(Off-Plan):与房屋销售中介协商与合作。

Stage 7 - 建筑(Building
1. 向银行申请建筑贷款;
2. 工地监督:每周去施工现场监控确保工程实体质量与进度;每两周与建筑公司进行例会,了解项目进程与协调;
3. 交房前验房:邀请第三方独立建筑检察员(Building Inspector)进行最后质量检查;
4. 完工前手续办理,准备交房。

Stage 8 - 完成与税务(Settlement & Tax)
1.成功的把产品交割给买家;
2.  项目最后回报率计算,完成报税退税等最后的跟踪。

备注:
1.中间可能会涉及到VCAT。
2.流程顺序可能会有所不同,具体根据每个项目的情况而定,很多步骤实际操作起来都可以同时进行。目的在于缩短项目进度,提高年化收益率。

  

GWCP拥有口碑卓越的行业精英顾问和丰富的开发经验,为海内外投资人提供最专业开发规划管理服务。该业务范围涵盖投资计划分析、项目规划、市场分析与预算、选地与购地谈判、收益分析、协助贷款与过户、批文申请与设计、建设工程监管、营销策划与推广等一站式服务。帮助投资人尽可能地缩短开发周期和减少现金投入,最大化地提高现金回报率。

关于我们: 长城资本合伙人(Great Wall Capital Partners),总部位于全球最宜居的城市墨尔本,是一个由年轻而资深的房产精英团队打造的集房地产开发、开发管理服务、物业投资与管理以及地产基金等为一体的房地产投资专案平台。

公司成立伊始,一直专注于墨尔本传统富人地区的高端精品住宅、商业地产项目的投资与开发。从最初的小型豪华别墅开发到现在的综合投资开发,“长城”一路走来一直秉承“快周转,高回报”的投资理念 ,同时结合为每位投资人量身定制的专属投资方案,打造出了具有“长城”为特色的“零风险”投资平台与高收益的合伙人模式。

“长城”一直以来,凭借对房地产各个领域的专业数据分析和未来市场精准的预测、勇于挑战开发极限的精神以及严谨的项目战略决策闻名业界,为海内外投资方获得高额的回报。至今为止,“长城”没有流失一位合伙人和投资人。相信“长城”未来必将成为每一位投资人在澳洲房地产行业最值得信赖的合伙人,携手共同构建澳洲地产投资蓝图。

欢迎对地产有兴趣的朋友与我们联系一起交流讨论, 共同探讨房地产变化及趋势,分享在开发投资过程中遇到的经历与问题。





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 楼主| 发表于 2017-11-2 14:12:14 | 显示全部楼层
本帖最后由 GWCP 于 2017-12-15 16:10 编辑

欢迎对地产有兴趣的朋友与我们联系一起交流讨论, 共同探讨房地产变化及趋势,分享在开发投资过程中遇到的经历与问题。微信:0425666677  电话:(03) 8691 6881
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