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[法律知识] FIRB是什么

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发表于 2016-11-3 17:15:46 | 显示全部楼层
很多外籍投资者考虑在墨尔本买房时,都会想到这样一个问题,我是否有权购买此套房产?今天我就给大家整理了一下最新的海外投资者购买墨尔本房产时需要注意的各个方面。
首先,我们来聊聊什么是FIRB
FIRB,全称Foreigh Investment Review Board,即澳大利亚外国投资审查委员会,其主要作用是在遵循国家利益和法律的条件下,审查外国投资提案,尽可能增大投资流量,同时保护澳大利亚的利益,与申请人协作,确保国家利益得到保护。
按照目前的规定,海外人士要在澳洲买房的话一定要获得FIRB的批准。
房地产行业一直被澳洲政府作为主要的支柱产业大力扶持,每年都会采取多项措施支持其发展,其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产,以此作为个人投资组合的一部分。海外人士在买房时可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策,唯一需要多办的一个手续就是须经FIRB批准。
读到这里,您可能会问,什么是海外人士?
所谓海外人士,即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士,包括持有澳洲临时签证的临时居民在内(通常为持有超过12个月有效签证的居民,包括163,188,457及学生签证等)。
那么,海外人士在澳洲买房有什么限制呢?
1. 非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地,但是可以申请购买空地(12个月之内必须进行开发建设),新房和期房(楼花)。在申请和购买新的住宅和空置住宅用地开发前必须经过外资审批,即申请FIRB的批准。申请购买新的住房,通常无条件批准;如申请购买空置土地,建设需在四年内完成;如土地上已建立住宅,一般不会被视为闲置土地。新的住房建好后,可被出租、出售,或由外国投资者自己使用。
2. 长期签证持有者(例如TR签证、工作签证、学生签证等)可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产,但是必须用于自住目的,且仅能够作为自己居住用途,在签证到期离开澳洲时必需出售此住房。
3. 外资控股公司也通常被禁止购买二手房,但是外国公司有大量的澳大利亚业务可为澳大利亚的员工提供及购买已建住房。
4. 如果海外人士意图购买二手房屋并且进行推到重建的,通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量。(即推倒一栋必须要建两栋以上)
5. 所谓海外人士购房申请,除部分特定情形下,其申请是单独针对一栋特定房产的,即每购买一栋房产前,就要重新申请一次。
新政越来越苛刻,那么,什么条件可以豁免?
1. 新政策下,原有的豁免申请条件依然存在,并且持有澳洲永居签证的配偶作为共同共有人购买房屋,现在也可以免于申请:
2. 澳大利亚公民在购买住宅房地产不需要审批,无论他们是否居住在澳大利亚;
3. 新西兰公民,澳大利亚永久居留签证的持有人也免除审批要求;
4. 澳大利亚公民,纽西兰公民,澳大利亚永久签证持有者的配偶在作为共有人(joint tenants)购买住宅房地产的时候,不需要进行审批。
5. 我们经常听到全新住宅或者楼花不需要申请FIRB的说法,这其实算是个小误区,这个概念不够完整,因为房产开发商通常已经将他们开发的楼盘整体拿到FIRB去审批了,以便卖给海外买家。具体来说,FIRB可能已经批准该楼盘的30%或是50%卖给外国人,当海外投资者购买时,则无需再向FIRB递交申请。开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可,这一点我们过户律师会给您把关。
下面,我要详细讲讲FIRB的申请步骤。
1. 何时应该进行申请?
在新政策下,海外人士购房的申请时间与原政策没有太大变化,一般购买住宅或空地,都是必须在签订无条件合同前申请。
这里所谓签订无条件合同即为Unconditional合同,简而言之,这类合同一旦签订,其中不带有任何条件性条款(如Subject to Finance的贷款条款,subject to building inspection的房屋结构调查条款及Subject to FIRB的海外人士购房申请条款)。
这样看来,以前先签合同后申请FIRB的做法在新政策下一样是可以实现的,但是合同中必须要加入条件性条款,并且保证在FIRB审批批准前该条件还有效。
2. 审批周期多长?
在新政策下,审批周期通常为30天法定期限,即从申请递交并且支付申请费后的30天内,审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。这样算来,整体审批周期就长达40天之久,此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下,审批周期还可能延长。
3. 购买住房的申请费用为多少?
在澳洲购置低于100万澳币的住宅,海外投资者必须缴纳5000澳币的申请费;购买价值超过100万澳币以上的住宅,申请费则相应增加。
目前的申请费为:
$100万澳元以下的房产, $5000澳元的申请费;
$100万-$200万澳元的房产, $1万澳元的申请费;
$200万澳元以上的房产,房价每提高$100万澳元须再额外缴纳$1万澳元的申请费,上不封顶。
接下来,我给大家讲讲违规处罚。
新政策下,违规的处罚力度相当大。对于没有申请FIRB审批的个人买家,除了依照房产市场价一定比例给予民事处罚外,刑事处罚则最高可达$127,500澳元的罚款,并最高处以3年的监禁。除此之外,其他协助购买者违反FIRB规定的个人或机构也可能会受到相应的处罚。
最后,我增加一些大家比较关心的印花税的内容。
2015年7月1日起,维州政府对海外买家额外征收3%的印花税,然而这一政策下,海外买家购房热情依然没有丝毫减退之意。作为应对措施,维州政府在今年5月正式宣布,自2016年7月1日起,海外人士购房将缴纳等同房价7%的额外印花税,现在,外国买家在维州购买住宅房,需要支付12.5%的印花税。与此同时,针对长期不居住在澳洲的海外买家还额外征收土地税1.5%。但就目前我们的业务量来看,效果依旧不是十分明显,所以并不排除今后政府会进一步上调税率的可能。
关于FIRB,我就先讲到这里,大家如果还想进一步深入了解相关规定细节,我给大家留了我的联系方式,欢迎来我公司或者打我电话详谈,谢谢。
   Mobile: 0413693619
   Email: [url=]leon@allproperty.net.au[/url]

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