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[地产观察] 负扣税改革的争议:房价会上升还是下跌?

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发表于 2016-2-24 | 显示全部楼层

       

       

        亿忆网 2月24日讯 澳洲联邦大选将在今年九至十月举行,距离现在似乎还有一段日子,但两大政党已经蓄势待发,希望尽早争取选票。房屋政策一向是选民最关心的问题,因为和民生息息相关。

       

        工党有关房屋的税制改革建议

       

        因此,工党率先公布竞选施政方案,承诺如果在大选获胜,将从2017年7月1日起限制负扣税 (Negative Gearing )只适用于全新的房屋。此外,本来购买物业后持有12个月以上,可享有的资产增值税(Capital Gain Tax)优惠幅度也将由50%减至25%。

       

        在过去几年的澳洲房地产繁荣期间,房价不断飙升,不少人都希望找出罪魁祸首,然后对症下药,令房市降温。有人指出负扣税是导致房价上涨的主因,令首次置业者难以负担高昂的房价。因此,提议取消负扣税之声不绝于耳,并指这可以帮助中下阶层进入房地产市场。工党指改革负扣税后,可以刺激房产供应,因为现时享有负扣税优惠的百分之93都是二手房屋,并不是全新的物业。除此之外,工党表示通过改革负扣税和资产增值税,政府在未来五年的税收将增加5.65亿澳元,而未来十年更会增加321亿澳元收入。

       

        什么是负扣税?

       

        首先让我们看看究竟什么是负扣税。简单来说,如果你投资房产花费的金额比赚的多,便可以获得扣减税金。投资房地产的成本,包括房屋贷款利息、维修费和其他有关费用,都可以用来抵消租金收入。所以,很多业主都不用缴税,还可以每月利用租金收入清还房贷,而如果房价上升,更可以坐享资产增值的好处。

       

        负扣税改革对房价的影响

       

        不是每一个澳洲选民都会投资房产,但住房的需要是人人关心的大事。相信最多人想知道的是:负扣税改革后,房价会上升还是下跌?

       

        工党把负扣税限制于全新房屋的建议,目的是刺激新房的供应,同时令现时租赁房屋的人可以有机会购房自住,因为供应增加可以令房价下跌百分之十。澳洲房市近期已放缓,不少地区的房价更有下跌的趋势,在这个时期推出负扣税改革,是否会令房市雪上加霜,跌幅可能不止百分之十呢? CoreLogic RP Data研究部主管Tim Lawless指出,投资在二手房的金额去年高达15.45亿元,占物业投资总额的百分之93。很多人有一个错觉,以为负扣税是为富裕人士而设,令富者越富。但事实上,目前近百分之70享有负扣税优惠的投资者的年收入低于十万,并非想像中的富豪阶层。他们的能力有限,所以大多投资在二手房屋,而非房价较高的新房。如果这些资金撤出市场,极有可能令房价崩溃。更令人担忧的是,业主会把负扣税取消后的损失转嫁到租客,令租金上涨。那麽仍然没有能力买房,只可以租房的低下阶层会更加百上加斤。

       

        有趣的是,另一些专家却认为负扣税改革会令房价上升。Domain集团首席经济师Andrew Wilson指如果负扣税只适用于新房,投资者可能会在新政实施前抢购二手房,尤其是房价较低的住宅,在供不应求下,自然会推高房价,首置者就更难进入市场。情况就有如2009年至2010年期间,在为首次置业人士而设的二手房津贴和印花税优惠取消前,有额外10,000名首置者抢购二手房一样。AMP Capital 首席经济师Shane Oliver也同意负扣税改革可能引起非理性的反应,例如当年消费税 (GST)实施前,不少人也抢购货品,为的就是节省百分之十的税金。如果这个情况出现,房价很可能不跌反升。

       

        结语

       

        究竟负扣税改革会令房价上升还是下跌,现在是难以预测。希望各政党能努力找出最好的方法解决澳洲的房屋问题,而并非只是为了争取选票,才去制定政策去讨好某一组别的选民。

       

       

        Domain中文版是Fairfax传媒集团授权出版的地产刊物,逢周五在悉尼地区免费发行。Wexpo澳房微大展是概念先进全方位连接线上线下的地产信息传播及交易平台。澳房群是投资者、中介、专家、新手共聚一堂的地方。

       

       

        文章来源:澳房汇

        责任编辑:Judy

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