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[数据党] 专家解读高铁系列----速度引领机遇(二)

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发表于 2015-12-28 | 显示全部楼层

       

       

        亿忆网 12月28日讯 要投资,总得有根有据吧。无论是因为有铁路还是因为有名校,100个投资者有100个投资理由,投资偏远地区免不了要考虑今后交通问题。毕竟大城市的引力永远会存在,即便居住在二三线城市,也免不了频繁地往返于一线城市之间。于是我想到了交通。澳洲什么也不缺,缺的是发达国家应有的高效交通系统。从M2的扩建可以看出,早年政府并没有预料到西部人口会如此剧烈扩张,以致于M2在扩建前每个高峰期都处半瘫痪状态。

       

        如果我们把可能性放大,会不会出现未来20-50年人口向悉尼以外批量扩张呢?答案是不一定,公路的动脉只能为通勤族的居所提供一定程度的延伸,原因很多,比如车辆拥堵。西北区真正蓬勃发展好像是西北铁路线一锤定音后,因为铁路在通勤时间和载客量上都有一定程度保障。所以单纯依靠公路交通,Central Coast 是极限。除非澳洲能拥有像中国“城际通”一样的东西,于是我想到了高铁。

       

        简单Google一下,没想到澳洲政府已经在2011年7月完成了高铁一期规划报告,2013年4月则放出了二期规划报告。在这个网站下载:https://infrastructure.gov.au/rail/trains/high_speed/

       

        一期报告中就已经规划了高铁路径走廊,预算,各站点位置,预计客流量等。二期报告把数据更明确化,如线路长度,各站点名字,建设进程,年客流量,前期资金需求,票价,周边区域的带动等。

       

        澳洲速度当然比不上中国。可是我们总是对未来有美好的期待,就像我期待我的孩子,关心的不止是现在,更是20年以后的他。也许高铁建设遥遥无期,但作为世界性趋势,我想澳洲不可避免要参与其中。我没有必然把握高铁的规划能为我投资的区带来什么提升,但至少在该区没太多投资优势的情况下,说服自己的一个理由是它可能成为高铁的一站。

       

        读读报告

       

        政府报告当然是全面、详尽而复杂的,比如二期报告长达534页。我觉得没有必要在这篇文章里全面解读一遍,那么让我们直接跳到二期报告的Executive summary里,看看一些关键性的调研结果。

       

        HSR(High Speed Rail)网络将会连接墨尔本、堪培拉、悉尼和布里斯班,总长约为1,748公里。设4个市中心车站,4个城郊车站(墨尔本1个,悉尼2个,布里斯班1个),12个区间性车站。

        根据需求,HSR将会开展复合型运营,如直达快车和选择性停靠站点等。比如悉尼-布里斯班直达快线,预计2小时37分钟。

        HSR网络将会与各地的公交中转系统集成。

        根据2012年调研数据,HSR建设将耗资$114 billion,其中包括悉尼-布里斯班的 $64 billion 和悉尼-墨尔本的$50 billion.

        若按照预计2065年HSR将全线投入运营,将每年为8360万人次提供服务。

        HSR的建设分为几个阶段:悉尼-堪培拉;堪培拉-墨尔本;纽卡素-悉尼;布里斯班-黄金海岸;黄金海岸-纽卡素。

        最早可能的开建时间为2022年(悉尼-堪培拉),而最早投入运营时间预计为2030年。

       

        以上我想是大家关心的一些宏观性数据,其中略去了经济指标影响、政治因素、环境影响等的调研结果。下面两张图是比较直观的路线规划图和各段旅程预计时间。

       

       

       

        报告第三章提到了与通勤族们息息相关的发车班次问题。以悉尼-布里斯班为例,高峰期单程将会设每小时3-4班直达列车,而纽卡素-悉尼段则在每小时5班左右(经停悉尼北站)。列车将会以最高时速300kmph运行,而设计时速最高为400kmph。

       

       

       

        我想大家最关心的还是悉尼及周边各站点的位置吧。二期报告的第五页非常详尽地叙述了各大站点的选址及其理由。下面这张表是一个简单的总结,想要看具体地图位置的可以在Google Map里搜索或者直接查看报告。

       

       

       

        回到我自己的故事。去年我决定在Newcastle附近投资一小块土地,其具体位置自然也和上图相关,大家可以自行猜测。其实我并没有期待高铁项目有多快能够落实,但心中总有这么一种期盼,而重要的是,该地区的土地价格在极其可以承受的范围内。

       

        记得6年前我在Castle Hill面试一家公司,和面试官聊起西北铁路,他双手一摊,笑着说20年之内别想看到西北铁路动工了。而今,即将落成的Castle Hill Station离当年的面试地点大概就500米吧。也许就是这个例子给了我一些灵感,有时看似遥遥无期的事物,只要你细心了解,也许会发现一切正在按部就班地进行着。

       

        和投资房产一样,当客观的回报、疯狂的购买人气等这些数据白纸黑字呈现在你面前时,这时的投资一定不是最优选方案。当你捕捉到一些迹象,而又能看得见未来可行性的时候,不妨琢磨一下。想想20年前的上海的浦东,广州的番禺,那么如今的悉尼呢?

       

        八面来风

       

        住在Eastwood或Ryde的华人朋友应该很熟悉联盟党议员John Alexander,包括我在内不少华人朋友的澳洲公民证书都是由他亲自颁发的吧。他在2014年4月在墨尔本大学的演讲上公开表示支持澳大利亚HSR的建设,并以个人名义访问日本考察新干线。同样表示支持高铁建设的重量级人物还有前ABC主席,总理府商务顾问委员会主席Maurice Newman,他强调高铁的建设能极大推动如新州Goulburn和维州Shepparton这样偏远城市的发展。

       

        澳洲知名商业媒体《商业观察》(Business Spectator)一直在关注高铁的动态,并不时有针锋相对的署名文章发表。发表在2014年3月和7月的两篇文章就各自列举了高铁的建设意义和政客们的苦恼。

       

       

       

        在澳居住多年的华人们不难看出,政客们的担忧不是没有道理的。澳洲的高人力成本影响着我们生活的每一个方面,更何况是在这个预计耗资1000亿澳币的项目里。另外提到的项目超预算风险也不是没有根据的。文章引用了牛津大学Flyvbjerg教授的统计数据,在对20个国家近70年的258个交通建设项目调查后发现,大型铁路建设项目平均会超支44.7%。

       

        念念不忘

       

        有一件看似理所当然的事情,我们不妨静下心来想一想:高速铁路的建设对于沿线房产价格究竟有多大影响?尽管可以拿其他国家的实际数据来比较分析,但我想依然很难具体去预测澳洲的走向。这里面包括了人口、社会结构、文化、消费,甚至生活理念等因素。

       

        2010年发表在《Journal of Transport Geography》上的一篇文章分析了台湾高铁(捷运)对台湾南部地区房价的影响。其结论是高铁对房价的影响微乎其微,理由是台湾很少有独立屋,买家不会由于高铁的存在而去选择偏远地区的公寓。亚洲人对于生活便利的需求也是一个因素,偏远的高铁站往往配套设施跟不上。与之相对比的数据来自2014年英国伦敦的调查报告,声称Borough of Camden区的房价在St Pancras火车站开通高铁服务后增加了13%。当然这里要注意的是该区的位置相当于悉尼的Central或Surry Hills。另一篇来自香港的报告称,广九铁路的开通对大角嘴区的房价有14.7%的提升。

       

        以上的报告也许能给我们一个提示,高铁服务的出现,对于城中的房价似乎有一定刺激作用,如英国的例子。而对于偏远地区,比如台南的例子,似乎刺激作用不大。不过这其中的因素太多(如澳洲市场上稳定的独立屋需求),不一定适用于澳大利亚,这里就抛砖引玉,留给大家思考或讨论吧。

       

        最后回到我的故事。之前提到的由于高铁而选择该区投资,其实可以说是个有点牵强的借口,除了虚无缥缈的高铁,当然它还有很多理由说服我去投资,其中包括年增长,租房需求等实实在在的数据。在这些数据的支持下,再加上对未来的美好愿望,才促成了这次小小的投资行为。

       

        目前悉尼地产市场巨浪,推动了Central Coast,似乎也在波及更远的Newcastle。而地产市场上“卖概念”,“卖未来”的做法也层出不穷。我的看法是,投资也好,自住也好,最终的决策其实都是形成在我们自己脑海里构建的一个“概念”里。

       

        4年前,我在Google Map上看着S区,连连摇头,说这个地方没法住人啊!4年后我在S区自建的房子里哄着儿子睡觉。探寻生活里的不可预测性,绝对是一种挑战和乐趣。只要你有一个“概念”,只要你take action,生活会给你带来惊喜。拿一句《一代宗师》里我最喜欢的台词结束这篇文章:念念不忘,必有回响。

       

        Domain中文版是Fairfax传媒集团授权出版的地产刊物,逢周五在悉尼地区免费发行。Wexpo澳房微大展是概念先进全方位连接线上线下的地产信息传播及交易平台。澳房群是投资者、中介、专家、新手共聚一堂的地方。

       

        文章来源:澳房汇

        责任编辑:Judy

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一个有态度的亿忆网友
发表于 2015-12-30 | 显示全部楼层
别人养牛,你准备挤奶!!!{:d22:}
一个有态度的亿忆网友
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