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[房产知识] 解读:房产投资中的落日条款问题

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发表于 2015-10-19 | 显示全部楼层
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本帖发布于:澳大利亚

本帖最后由 品尚司顿律师行 于 2018-10-3 11:36 编辑

落日条款小解
近期,由于悉尼某地区楼盘发生开发商利用期房买卖合同中“落日条款”,与买家终止购房合同,而将楼盘重新投放市场以赚取更大利润,“落日条款”这一在期房买卖合同中十分普遍的条款忽然成为了买房群体中议论的话题。本文中就此事件对于落日条款做一个简单的解释,以供广大购房者参考。
落日条款释义
落日条款,其实不单存在于期房买卖合同中,在经济合同、生意买卖合同中也普遍存在。顾名思义,所谓落日条款,就是使得合同中所签订的部分或全部条款像太阳“下山”那样,终止生效。
在期房买卖中,落日条款实质上是给予买卖双方一个退出合同的合理途径,给予房产开发的某个节点(通常是规划获得批准登记)设置一个时间限制,如果从签约日开始到约定时间,该节点尚未完成,则开发商或者买家都有权选择退出合同。如果合同终止,则买家之前购房所支付的定金会全额退回,通常定金所带的存款利息也会随之退回。买家就可以去做其他的投资选择。而开发商可以考虑继续运作该项目,或者将项目转手或终止开发。当然,有些时候,如果落日条款规定时间到期,但买卖双方都不希望终止合同的,也可以协商进行延期,继续买卖进程。
落日条款释疑
笔者认为,落日条款实际上是对买卖双方都起到了保护的作用。对于开发商而言,如果开发进度不利,例如资金不能及时到位,或者开发规划迟迟得不到批准而不得不放弃开发的情况下,落日条款可以使其终止合同,将该开发项目作其他处理。对于买家而言,也不会受到所谓“烂尾楼”等情况的影响,一旦开发商在约定期间内不能完成建设,则可以选择退出合同转而购买其他项目。当然,在实际操作中落日条款的应用也有着这样或那样的问题。
延期问题
有的读者可能会担心开发商为了强行将房屋出售给买家,虽然约定了落日条款,但也会在合同中约定开发商可以单向通知将落日条款约定期限进行延期,导致买家无法退出合同。
笔者需要说的是,维多利亚州的土地销售法(Sale of Land Act)中对于落日条款有着法定约束,土地销售法中规定买卖双方可以约定规划获得批准登记的时限,但是要求规定的时限必须清晰明确。在2009年的Clifford & Anor v Solid Investments Australia Pty Ltd,以及后来2013年的Harofam Pty Ltd v Allen & Ors 和 Harofam Pty Ltd v Scherman案件中,开发商在合同中约定了日落条款的时间限制后,由于开发进度不顺利,试图利用合同中的延期条款进行延期,而买家因此诉诸法院,希望能够借助落日条款而退出合同。案件审理中,法官认可了买家的主张,认为开发商主张的延期条款违反了土地销售法的规定,从而买家得以顺利退出合同,拿回定金。
开发商借助落日条款故意取消合同
这里我们回到开发商终止合同赚取差价的问题上。其实在澳洲,这样的情况并不很普遍。近期的这个案件,完全是由于地价涨幅较快,开发商认为之前卖出的价格过低而采用的所谓“钻空子”的方法。就笔者看来,这样子的做法其实是自欺欺人的。
在维多利亚州,早在1998年的Parissis v Etna案件中,法院就明确了所谓落日条款中规定的规划批准时限,是建立在开发商尽最大努力(best endeavours)进行建设并申请批文的基础上的,2012年的Joseph Street Pty Ltd & Ors v Tan & Ors案件也在此确定了这一点,甚至于将开发商是否尽力与当地市政府签订相关协议的工作也纳入了考量范围。
因此,如果开发商意图将房屋收回再销售以赚取差价,进而故意拖延交房和文件审批进程的,买家完全可以以卖家不尽最大努力申请为理由,要求开发商履行合同。
给买家的建议
笔者在这里建议买家,虽然购买楼花能够在一定程度上减免印花税,也可以提前锁定价格,享受投资收益。但在购买楼花房产前,买家需要做好功课,除了需要由有经验的房产律师审阅合同外,买家还应当向开发商或者其销售中介了解房屋目前的建设进度和批文申请情况,做到心中有数。从购买楼花到实际交房可能需要登上2年甚至更长的时间,但事先明确项目进度和签订买卖合同所要承担的风险的和责任,对于楼花购买者来说是相当有必要的。



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一个有态度的亿忆网友
发表于 2017-4-10 | 显示全部楼层
谢谢大侠啦,写的真到位!
一个有态度的亿忆网友
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