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貸款的種類 2018-06-08
貸款的種類有很多, 快來了解一下自己屬於的系列吧 建議已有貸款或非pr人士或local 收入不夠高的人士可先來查詢喔 希望有幫到你的產品 Krystal :0432555576
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整個貸款的過程 2018-05-22
整個貸款的過程 很多人一想到買房子往往會通過上網、看報紙等途徑先查看房產的資訊和市場情況,空餘時間跑遍公開驗房( open inspection)和拍賣(auction)。但其實,我們建議客戶先瞭解和評估自己的借貸能力。 在買房之前,一個很重要的前期工作就是先查查看以您現在的身份和收入銀行會不會貸款給您。有很多個不同的術語來描述這個過程,預批(pre-approval)是最 常 聽到的說法,另外還有原則上批准(approval-in-principle)和有條件批准(conditional approval)等其他說法 ,當然最好是達到全批(full-approval) 。 第一步,會見你的貸款經紀人 在諮詢過程中你的貸款經紀人將與你討論並幫助你選擇最合適你的貸款產品。一旦選定正確的貸款產品,你就可以開始申請步驟。: 第 二 步,貸款評估 貸方銀行將評估你的申請並判斷你是否達到了他們的信用標準。此步驟包括確認你的收入,就業狀況和信用情況核實。 第 三 步,預批 (pre-approval)  你現在已經完成了貸款申請的一半。你的貸款經紀人將代你接收到預批結果 , 一般預批的有效期大概都是3到6個月, 貸方也將在貸款批准之前列出所有需要確認的事項。  第 四 步,估值報告 (valuation)  一旦你的貸款通過了預批,貸方可能會對你預購的房產進行估值。  第 五 步,房貸保險 (LMI)/ FIRB(適用於海外買家/除PR &citizen全屬海外買家) 申請(如有必要) 第 六 步, 全批 (full approval) 一旦房貸保險通過,貸方將發出無條件房貸批准通知,併發送正式信函到你的經紀人。最後的貸款確認檔將發送給你的律師,待其簽名完成後將返回給貸方。    第七步, 房產 保險 你可以考慮兩種類型的保險:  住宅和內部物品保險涵蓋範圍包括偷竊,暴雨損壞,火災等。   生命/收入保險涵蓋範圍包括死亡,絕症,或者遭受完全和永久的人身傷害以至於無法工作。 你可能需要在交房之前就開始你的貸款保險。  第 八 步,貸款結算 你的律師將與貸方聯絡並擬算貸款結算日。首次貸款還款通常是交房/交地之後的一個月。 如有任何疑問:請查詢 0432 555 576 Krystal cheung 張小姐
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貸款前....了解信用報告很重要! 2018-05-22
貸款前 ....了解 信用報告 很重要! 信用報告能反映出一個人的誠信度,在貸款方面,這報告是銀行中決定您能否成功貸款的一個重要因素 1.信用報告 (Credit report) 是什麼? 它收集了包含房貸 ,車貸,信用卡,手機賬單,政府罰單,水電費,房租以及一切所有有關的個人用報告。 要注意的是,當你在澳洲申請任何與信用相關的服務時, “ 信用報告 ” 就自動生成,即您有可能在不知情情況底下被加上一項信用報告的細項。 信用報告凡好壞是以分數體現的,系統會綜合分析個人的信用活動來給出分值。 分數從0-1200分不等,分數愈低代表風險愈高,也代表著申請任何信用服務就愈難。 2. 信用報告有什麼用? 是您的「經濟身份證」! 【用處多】貸款、信用卡審批,等。 【作用大】記錄良好,快速獲得貸款、信用卡,享受低利率;記錄不好,不利於獲得貸款、信用卡,利率可能較高。 3.信用報告記了 什麼 ? 五類信息詳記錄: 【基本信息】 :姓名,住址,過往地址 【 工作 信息】 : 當前僱主,過往僱主 【信貸信息】指借債還錢信息,信用報告中最核心的信息 包括信用卡 ,車貸,手機合約,水電費等 4. 什麼會影響信用報告分數? -申請人在什麼年齡擁有信用報告(手機合同、信用卡、車貸、房貸等) -更換地址是否頻繁工作的穩定性 -信用詢問是否頻繁 -是否有過欠款未還以及金額 -是否申請過破產 -是否在一定時間內頻繁地做信用詢問(credit enquiry) ,比如半年內向三家銀行遞交申請貸款或申請信用卡等,都會影響分數。 5. 信用報告多長時間更新一次? 天天都在更新。大部分放貸機構每天都在向徵信系統報送數據,所以今天發生的變化,後天可能就會展示在您的信用報告中了。 6.信用信息存多久? 信息不同,時間不同。 【不良信息】自不良行為或事件終止之日起保留5年 【正面信息】您的信用財富,一直展示在您的信用報告中 了解自己的信用報告是對貸款非常重要的一個信息,會有可能防礙到您的人生大計 來查詢你的狀況,免費諮詢你的信用報告。 如有任何疑問:請查詢 0432 555 576 Krystal cheung 張小姐
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什麼是負扣稅(Negative gearing) 2018-05-16
什麼是負扣稅(N egative gearing) 假設王女士買了一份$400,000的投資物業。她以每週$420的價格將這物業租了出去,一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理費及其它物業上的開銷。假設她貸了80%,即$320,000,利率是7.5% = 一年$24,000利息, 那麼她的收入和第一年的開銷如下:     租金收入: +$20,000  減去管理 費      - $5 , 000  減去利息:       - $24,000 -------------------------------------------------------------  小計:         +$20,000    - $29,000  物業凈收入:    -$9,000 -------------------------------------------------------------  工資:       $80,000  應付稅收入:     $71,000 ($80,000-$9,000)     也就是說,王女士可以應付稅收入從$80,000變成了$71,000。這樣她可以少交$3,335的稅款。   如果這份物業是份相對較新的物業,王女士還可申請建築物折舊。   對新的物業來說,建築物折舊率可以是建築成本的2.5%。同時裝修費可以扣稅。不過,最好在購買物業之前,就先瞭解好,這份物業的折舊情況如何。   以上例子表明,這份物業必須產生出資本收益來,才能抵消每年的負收入。負扣稅就意味著你每年都在賠錢,所以,只有當最終的資本收益超過你每年所賠的錢時,這才不是一筆賠錢買賣。   以王女士的情況為例,她每年的稅後損失是$9,000-$3,335,也就是$5,665。這就意味著她所購買的物業的價格必須每年有1.4%-1.9%的增長。   在過去幾年,物業市場的長期表現是優於這個數字的,這也就是為什麼許多人仍喜歡做負扣稅投資的原因。   不過,投資者還應注意到的另一個因素是,如果租金上漲,一開始賠錢租出去的物業可能就會開始帶來正收益了,負扣稅就可能變成正扣稅,這樣就減少了對房價上漲的依賴性,也就是說,即便房價不怎麼漲,單租金收入就已經賺了一筆了 ,同時還未算房價上漲時還可以做Refinance把錢重新拿出來投資呢。 所以為什麼房產絕對是長遠投資的一個手段咯 如有任何疑問:請查詢 0432 555 576 Krystal cheung 張小姐
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利率怎樣選? 2018-05-14
很多人最關心的就是貸款利率的高低。利率有浮動( variable rates),固定(fixed   rates)和混合(combo rates) 或 Professional package(專業套餐) 幾種不同的選擇, 選擇什麼利率建議考慮以下三個方面 ·        您的收入,您能夠承受每月還多少錢 ·        您的存款,您有多少錢可以存在對沖賬戶中 ·        您的工作、生活在將來有沒有可預見的改變     固定利率 ( Fixed Rates) 所謂固定利率就是說在一個時期內,一般是一年或兩年,利率對您保持不變,因此您每月還款的金額也不會變。這個時期結束後,您的貸款利率會恢復浮動,當然您也可以來重新固定。 固定利率最大的優勢就是在以後的固定期內您不用擔心利率或每月還款額會變動,這樣更加方便您管理自己的經濟。而且相同額度的貸款您能夠拿到的固定利率可能會比浮動利率稍低。 但是缺點是銀行會限制您提前還款和轉貸款( refinance)。如果您堅持,銀行會向您收取罰金,稱為“效益代價”(economic   cost)。   效益代價( economic cost) 如果您想多還款或提前還款,銀行還是被他們的上家綁在以前的合同中,這時對銀行來說會被迫產生多餘的費用,這個費用就被稱為效益代價( economic cost),而銀行會將這個費用轉嫁到您身上,作為違反合約的罰金。   在固定期內以下您的以下三種行為會產生效益代價: ·        多還錢或者多次還錢(超過每月固定的金額或次數) ·        提前將貸款還完(也可以稱為買斷) ·        轉移(refinance)到別的產品或銀行         浮動利率( Variable Rates) 浮動利率意味著您的利率是可變的,如果利率變了,您每月還款額也會相應改變。主要的好處是浮動利率很靈活,您可以多還款,提前還款,並且銀行現在都提供 100%的對沖賬戶(Offset   Account)。而一般固定利率並不提供這些功能。   對沖賬戶( Offset Account)的介紹請看這:http://www.yeeyi.com/bbs/blog-5234158-8765.html   混合利率( ComboRates) 有些銀行會提供混合利率( Combo Rates)或者稱為貸款分割( split loan )。如果您又喜歡固定利率的優勢又喜歡浮動利率的優勢而在兩邊猶豫不決的話,混合利率是一個比較折中的選擇。 混合利率允許您把貸款的一部分定為固定利率,剩下的部分定為浮動利率,這樣等於說兩邊的優勢都能得以體現。有些銀行會限制兩邊的比例,比如說必須一半固定一半浮動或者說固定或浮動不得低於某個比例。   專業套餐 (Professional Package) I) 用戶付一個年費,每個貸款機構價格不同,$199-$599( 大多數$395) II)用戶可以享用一系列產品及服務優惠。包括 享受較低利息,免去開戶及估價,免月費,手續費等費用,亦可有之前所提及的Spit loan, offset account等 但有條件設下及各銀行不同 如有任何疑問:請查詢 0432 555 576 Krystal cheung 張小姐
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對沖賬戶的好處 2018-05-14
對沖賬戶的好處 對沖賬戶( Offset   Account) 是一項銀行會提供給 浮動利率產品 的功能,利用您帳戶裏面的餘額所產生的利息(銀行要付給您的)去對沖您貸款餘額所產生的利息(您要付給銀行的)。簡單來說 對沖賬戶裏面的錢越多,您在房貸上付的利息也就越低 。   舉例,如果一個客人貸款 15萬買房按照銀行的標準浮動利率來計算30年下來只是利息就要付$167,190。而如果客戶使用對沖賬戶,假設他一直有平均1萬塊存在對沖賬戶中,那麼他26年4個月就可以把貸款還完,並且只需付利息$127,553,節省了$39,637。     1 最大程度上來節省利息 房貸利息是每日計算的,到每個月月底銀行會匯總這一個月所產生的利息然後一次性的讓您付清,這就是每月的還款( Repayment) 因為 OFFSET ACCOUNT 能隨時自由的存取,要用的時候就拿出來 , 有多餘 的錢 (工資/投資收入/收租收入或其他) 或者賺了就可以放進去抵消利息, 把您的房貸提早還清或減少利息 , 2.資金的最大自由化 OFFSET ACCOUNT 能隨時自由的存取,要用的時候就拿出來(拿出來的部分會從拿出來的當天開始算利息,利息就是貸款利息) ,使你 cash flow 更靈活,另外 因為房屋貸款的利息相對於車貸和生意貸款便宜不少,所以你可以儘量多從房子裏貸出錢來用於買車或者買生意。也會讓你更容易管理的你投資和生意,因為他能增加您的 CASH FLOW. 。 3.潛在的稅務利益 一方面 大家都知道利息收入必須繳納相應的稅款。單純的還款帳戶中的利息收入需要申報,並且繳稅。而對沖賬戶,是為了沖抵貸款利息而存在的,所以並不構成收入的一部分,因此也不必繳納稅款。 另一方面 澳大利亞稅法規定如果你買自住房當自住房轉投資房的時候,你貸款帳戶裏的 BALANCE所產生的利息都可以用來抵扣稅。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的話,你多餘的錢只能放在貸款帳戶裏而減少貸款帳戶裏的BALANCE,導致抵扣稅的數額變少。但是如果你把多餘的錢放在OFFSET ACCOUNT就不會有這些麻煩。而且照樣能起到抵消利息的作用 如有任何疑問:請查詢 0432 555 576 Krystal cheung 張小姐
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