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[购房贴士] 养一套很贵的自住房 压力特别大 存不了钱 如果这是你点进来让我拯救你

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 楼主| 发表于 2020-3-17 | 显示全部楼层
首先自我介绍一下:我叫Kevin, 父母在15年前就移民澳大利亚,所以我很小就在这边长大,对于墨尔本的交通,教育,等等比较了解,我父亲每天起早贪黑,早上6点上班至晚上8点,辛辛苦苦一辈子买了两套自住房。虽然有一套房子是租出去的,但是奈何租金比较低,不能抵消贷款的压力,我父亲每年光还房贷,车贷就要还10万刀,还不算日常开销,所以基本上工资全部给了银行。我了解很多华人父母都希望自己的儿女能成人中龙凤,上名校,拥有一份稳定的高薪工作。故此拼劲所有的财力在很多华人区,例如Box Hill, Glen Waverley ,Doncaster,Templestowe 等等。花150万甚至200万去买一个学区房,可能有些父母是考虑到在学区房的房子会增值等等,但是话又说回来,已经150万,200万的房子还会再涨多少呢?我觉得太多的华人父母太辛苦一辈子,为了孩子买一套很贵的自住房,还着高额的房贷,再加上日常生活开销,孩子的高额学习成本,我想很多华人父母压力一定很大吧,因为我父母就是这样。所以我希望分享给你们,我怎么样通过我学到的知识改善我父母的生活的。

简单讲一下我父母的情况,他们是很普通的工薪阶层,早期也是457签证移民,在2009年他们买了第一套二手自住房在Hampton Park,当时因为是刚需,而且距离我父亲的工作近,以及他的朋友都在这个区,并未考虑到太多的投资价值等等,37万。然后开始着日常生活直到2017年末,我父亲购买了Keysborough 的一套自住房合同价118万,交完印花税等等,总共花费125万。这一次购房考虑到这个区域的增值空间,以及舒适的居住环境,以及教育和地理位置等等因素。这是我家庭的一个大概情况。我相信肯定有很大一部分父母都是这种操作的吧。我父母非常努力希望给我提供一个更好的居住环境,他们的出发点是非常好的,但是他们并未了解方法,怎样去在同时给孩子一个舒适的居住环境和卓越的教育环境情况下,还同时无压力的过着无忧无虑的生活。这就是我今天想讲的。

根据我父母的现状,我告诉他们他们需要卖掉老房子,因为这个房子是一个负现金流,并且没有任何折旧因为是30年的老房子,每年要补钱去养它。其次这个房子未来没有任何增值空间,这个区域人口增长涨幅基本上没有,工作岗位也没有增加,政府未来也并没有规划任何项目去促动区域经济,综上所述,这房子留着它干嘛呢?补充一下,投资房有负扣税,简单意思就是账面亏损可以抵税,新房子每年有账面亏损的折旧,因此达到合理避税。卖了之后可拿出20万,并不打税因为这个房子自住期间不打税,2017年至现在的增值空间才打税,但是澳洲前2年左右的房市整体是跌的,因为政策原因等等。

卖掉房子之后拿出20万分出两套投资房,买两套在西区大概50万左右的期房,交割之后出租。下面简单算一下 收入与支出

收入:
400一周*50周= $20000一年 (数据空置率在2.1% 但是受疫情影响应该会增加一点,按50周算因为中间可能两周空置)

支出:
贷款80%, 40万按现在平均利率3.5% , 只还利息,还1160每月, 每年支出13920。 为什么只还息? 因为想在短期拥有更好的现金流去购买并且持有更多的房产。
房屋保险: 1000一年
市政费: 1000 一年
排污费: 600 一年
房子管理费(给中介的5.5%) : 一年1100
年总支出: 17620

收入-支出
20000-17620=2380 年收入,这是正现金流也就是说这个房子在增值的同时并且还能每月能有额外收入。
但是买投资房的好处远远不仅此,记得之前我们提到的折旧吗? 房屋折旧是账面亏损,也就是2380- 房屋折旧大概8000块钱左右(每年递减)。账面亏损5620,这个账面亏损的5620是可以退税退回来的。例如10万年薪,减去5620 就按9万4去打税。

我上面提到卖掉房子之后买两套投资房也就是上面提到的数字乘以2.  大大的改善了我父母的现状。

由于我从小在这边长大,表达能力实在是有限,某些写的地方不好的还请读者多多包涵,我也知道很多读者可能是非常了解相关的知识的,我想做的就是帮助和告知这些并不知道的人们,改善他们的现状,迈向财富自由。欢迎提建议和批评,如果有问题可以在此帖子留言我会一一回复,或者可以直接加我微信详谈:   i425423506, 或者拨打我电话: 0414535492, 我叫Kevin

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一个有态度的亿忆网友
发表于 2020-3-18 | 显示全部楼层
大部分的家长应该都是这样的,写的很详细,希望你的父母可以听取你的建议。
一个有态度的亿忆网友
发表于 2020-4-14 | 显示全部楼层
中介是有多么希望冤大头去西区买房
一个有态度的亿忆网友
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