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是选择只还利息,还是本息一起还呢?

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 楼主| 发表于 2019-10-27 | 显示全部楼层
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本帖发布于:Australia

生活服务信息
所在城市:布里斯班  
服务类型:贷款
公司名字:Abacus Finance
联系人:Daniel Yang
电话:
微信:danielyang0420



“本息同还”是一种大家比较熟悉的还款方式,因此大家或许对于“只还利息”有着更多疑问,本文会着重为各位分析只还利息的特点,请大家根据自己的实际情况选择适合的还款方式。

本期讨论
  • 选择只还利息是不是贷款多支付了利息?
  • 能够一直欠着银行,钱只还利息吗?
  • 只还利息有哪些优势?
  • 只还利息的风险有哪些?
  • 我适合哪种还款方式呢?


选择只还利息是不是
代表多支付了利息?
只还利息,顾名思义,就是借款人在一定期限内只偿还贷款所产生的利息,来达到短期降低还款额的目的。

假设利率不变且在不提前偿还本金的前提下,选择只还利息的总计还款数额要比选择本息同还高出很多。

能够一直欠着银行
钱只还利息吗?
只还利息可以每5年设定一次,并可以结合refinance和top up等方式更有效、合理的对进行管理。

在当前银行的只还利息的优惠年限到期后,可以换一家贷款机构再批一次30年贷款,前5年再选择只还利息,重复上述操作。不过现实上要考虑到借款人年龄增长,获得可持续收入的能力降低,所以很多贷款机构对于年龄较大的借款人会降低贷款年限。

只还利息有哪些优势?
01
可支配资金
减少最低还款额度是只还利息的最大优势。由于选择只还利息方式,投资者每个月只还利息部分即可,这样本金部分的钱不用提前交给银行,投资者可以用这部分钱投资或者消费,可支配资金增加。


02
税务优势
负扣税(Negative Gearing)的效果会更加明显.

投资房的利息支出可以用来抵税,增加借款人的账面亏损,从而获得更高的退税的额度。

但是这种方式要根据个人收入情况来进行综合考虑。
负扣税效果最大化
举例,客户拥有两套房产,其中一套自住(Owner Occupied),另外一套投资(Investment Property)可以规划将自住房借款比例挪到投资房,达到的效果是投资房按照 高 LVR 的标准借贷,自住房减小 LVR,从而投资房可以更大限度的利用负扣税来抵税。
相关税务问题我们建议您向专业的会计师咨询。联系我们,为您推荐您所在地区的专业会计师。

03
对冲账户
只还利息的同时,本金依旧可以通过对冲账户(Offset Account)达到减少本金的效果。


设立对冲账户的还款方式更加的灵活,首先不必按照还款的周期定期‘偿还’本金,只要随时把闲置的资金放在对冲账户中就可以达到‘偿还’本金的效果。对冲账户中的钱可以随时拿出来使用。


只还利息的风险有哪些?

只还利息在早期的现金流压力不是那么大,一旦过了只还利息的期限,贷款机构会要求本息同还。而且由于前期并未偿还本金,借款人的还贷压力骤然增大。

目前市面上的贷款产品,只还利息通常会比本息同还的利率高,倘若借款人的资金管理能力较弱且缺乏良好的消费习惯,只还利息的还款方式可能会使借增加很多额外支出。

相较而言,本息同还的方式更具有约束性,利于借款人管理自身的财务状况。


市场的波动对只还利息的还款方式影响更大。不少投资者依靠租金收益偿还月供,房产的增值来获取投资收益。

但如果房屋市场的发展并未如预期所愿,借款人将会面临现金流的压力以及被迫变卖物业的风险。如果有多套房产的投资者,其现金压力可想而知。


我适合哪种还款方式呢?

首先需要明确一点,每个借款人的情况各不相同,并不存在统一的答案。

在做决定之前,借款人应该了解各种贷款方式的风险和自身情况,以确保选择最适合自己的方式还款。

对于经济实力较强的自住房借款人来说,可以选择本息同还的还款方式,在同样贷款期限的条件之下,总的利息支出较少。


对于许多年轻的置业者来说,只还利息会减轻还款压力,避免付不起月供出现Default违约的情况。

但是对于许多投资者来说,投资的目的是用最少的资金和成本达到更多收益,因此只还利息对于投资者来说是更为明智的选择,而且在现金流上也会有更多充裕的资金。

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