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[贷款保险] 你的工作如何影响贷款申请?

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 楼主| 发表于 2019-5-21 | 显示全部楼层
您的就业和工作稳定性是银行在评估房屋贷款申请时,会考虑的两个最关键因素。这两个因素是您贷款成功与否的关键——能够告诉银行,您有稳定的收入来源是获得银行信任的必要条件。

银行如何评估您的贷款申请?

在一切开始前,我们先了解一下银行是如何确定您的贷款申请资格的。 不同的银行有不同的规则——您可能有资格申请这家银行的贷款,但未能达到另一家银行的标准。虽然没有一个对所有银行都普遍适用的规则,但在分析其潜在借款人时,是有一些共性的。以下是银行在评估贷款时所寻求的一些因素:

1.   借贷能力
你的借贷能力取决于几个方面:收入来源,存款,现有债务,支出和投资。银行审核的标准是看看您是否可以承担每个月的月供,除去月供,剩余的部分能否负担您的日常基本需求。

对于银行而言,了解每个月从您的可支配收入中拿出多少作为月供是至关重要的。银行有不同的方法来衡量这一点,一旦他们确定您申请的贷款产品的每月还款额不会损害您的财务状况,他们才会开绿灯。

此外,您的消费习惯也包含在此类别中。银行会看您的生活习惯,看它是否在合理范围内。如果你有一些不太合理的爱好,比如经常到赌场赌博。这会增加您还款的风险。黄金法则是在你的能力范围内消费。

2.   贷款价值比率(LVR)
当您申请房屋贷款时,银行只允许您借入房产价值的一部分。银行使用LVR作为衡量贷款违约风险的一项措施- LVR越高,您的申请被标记为高风险的可能性就越大。

一般来说,银行只允许借款人贷其房产价值的80%。请注意,银行会雇用自己的估价师来确定您计划购买的房产的价值,因此您自己对房产的估值不作数。

有些银行可能会允许您借入超过80%的房产价值,但您需要支付银行的抵押贷款保险金。

3.   信用记录
您的信用评级就是您的成绩单- 只需一个号码,银行就可以确定您作为借款人的风险程度。您的信用记录表示您在管理财务方面的可信度,银行能从中了解您是否会承担您的财务责任。

信用评级公司会根据您的还款历史记录,未偿还债务,信用记录的时间,新帐户和信用类型来计算您的信用评分。您的信用记录是银行决定批准还是拒绝申请的一个重要因素。

您的月收入如何影响您的申请?
如前所述,银行确定您的借贷能力至关重要,而工资是计算它的一个重要组成部分。您的每月收入流水越一致,您的贷款被获批的几率也就越高。

除了您的基本工资,您选择的银行也可能会考虑您的奖金和其他收入,例如年金收入,佣金,津贴等等。所有这些都可以提高您的借贷能力,让您获得更有竞争力的交易。在奖金方面,银行通常会平均您的全年奖金收入。由此产生的数字将被视为您借贷能力的额外部分。

为什么工作稳定性在申请房屋贷款时很重要?
银行并不在乎您的薪水支票有多大。他们希望看到的是工作稳定性,这将保证您能获得持续的现金流。您的月薪可能高于平均水平,但如果您无法向银行证明您的就业保障,您贷款获批的机会会很小。

对于这些银行而言,向没有稳定工作的人提供贷款意味着极大的风险,特别是当申请人借入超过80%的房产价格。

有些人可能认为就业不是问题,因为银行已经拥有房产作为抵押品。然而,银行不希望借钱给没有稳定收入来源的人,这样会损害他们的信誉。他们有责任谨慎判断每一位申请人的还贷能力。此外,如果借款人无法偿还贷款,出售房产将是银行避免大量损失的最后一个办法。

银行如何评估就业?
在评估您的工作时,银行会考虑几个方面。首先,他们会考虑您在当前工作和行业中的时间长度,以此来衡量工作稳定性。您在当前公司或行业中的时间越长,您对潜在银行来说,风险也就更小。

银行还会检查您的其他收入来源,特别是您有很多其他收入的时候。

除了您的收入,您的就业状况对银行也很重要,特别是如果您不是全职雇员的话。

银行还会了解您所在的领域,研究您所在行业人员的未来薪资趋势。同行业的其他人容易受到抵押贷款压力吗?同行业的其他人,抵押贷款违约率是多少?

不同的就业类型如何影响贷款申请?
如果您有一份全职工作,那么您已经有了更高的机会获得房屋贷款。但是,如果您属于以下雇佣类型,您可能需要格外小心并付出更多努力以确保银行认可您的申请。
1.   合同工(contract workers)

合同工的形式有很多,银行对待每种类型的方式都不同。

(1)  分包商(subcontractors):通常在采矿业和建筑业工作。他们收入属于佣金形式,可以按照PAYG或自雇(self-employed)形式发放。
(2)  PAYG承包商(PAYG contractors):这些工人在固定期限内,通过代理机构受雇。这意味着他们的代理机构负责税收部分。PAYG承包商也享有与普通员工相同的福利和收入。
(3)  公司承包商(company contractor):此类别的人员不被视为雇员。这些人拥有自己的业务,并分包给代理商和公司。他们也可以被称为自雇承包商。
(4)  自由职业者(freelancers):这些人是以产出为基础获得报酬的人。他们可以同时做几个不同的项目。

银行对待合同工的方式与对待临时雇员的方式相同。鉴于他们的就业相对不稳定,银行通常将这些工人视为高风险。

申请时,银行会要求您不仅要出示收入证明,还要解释您的未来就业的稳定性。

2.    自雇人士(self-employed)
银行通常会要求自雇人士在贷款申请前,至少两年处于同一工作岗位。银行将使用您之前的税单来评估您偿还贷款的能力。他们还会特别关注您的收入变动,特别是如果前几年出现大幅下降。
您所属的行业也会对贷款申请有很大的影响。例如,建筑行业的自雇人士被视为比会计行业的风险更高。

3.    临时雇员(casualemployees)
如果您是临时雇员,您可能很难获得房屋贷款,因为银行十分看重收入稳定性。银行也倾向于认为,当公司决定裁员时,临时雇员总是第一个走的。
临时雇员通常在酒店,学校和医院工作。如果您是临时雇员,您应该在同一行业的同一岗位中工作多年,以增加获得贷款批准的机会。

4.    临时工或代理工(Tempworkers or agency workers)
代理工或临时工占澳大利亚工作人口的很大一部分。在很多行业中都有他们的身影,但最常见于IT,酒店,医疗保健和采矿领域。
这些工人是被临时雇用的。代理工通过招聘机构等中介受雇。雇主不会直接向您付款 - 相反,雇用您的代理机构会为您发工资。
如果您是代理工,申请贷款是非常有挑战的。代理工的工作保障是银行考量的一个重要因素。高需求行业的代理工会更容易获批贷款,提供能够显示他们持续就业的文件就足够了。

5.    试用期员工(Probationaryworkers)
有些人认为,当你刚接触工作时,是不能申请住房贷款的。这显然是不准确的,因为即使您是试用期员工,您仍然可以提交申请。
某些职业中的试用期员工通常会受到银行的青睐,包括教师,医疗行业人员,采矿业人员和政府雇员等等。如果您当前的工作与您的经验和教育背景相符,您的申请也很有可能获批。

6.    兼职员工(Part-timeworkers)
住房贷款是一项长期的财务承诺,至少需要承担20年 - 因此银行通常不喜欢兼职员工。从理论上讲,这些人不如那些有全职工作的人稳定。
如果您是兼职员工,只要您达到一些特定标准,您的贷款申请仍然有机会获批。首先,您需要证明您在申请贷款之前已经兼职工作至少一年。您还需提交最新的税单和其他证据来证实您的收入。通常,银行只考虑您兼职工作获得的收入的一半。有些银行可能没那么强硬,会考虑您的全薪。
另一种方法是从雇主那里获得更多的工作时间。这也可以帮助您贷的更多。但是,这最终取决于银行。

申请时需要提供哪些与工作相关的文件?
除了一般的贷款申请要求外,您还必须提供可作为工作和月收入证据的文件。您需要提供最新的工资单,收入综合明细表(group certificate),工作证明信和银行对账单。

如果您刚开始这份工作,您可以做些什么来提高获批率呢?
即使您刚刚开始工作或进入一个新岗位,您可以采取一些措施来确保您的申请仍然获得批准。
你可以做的第一件事是少贷一点。到目前为止,您应该知道银行在评估申请时会先评估您的风险。如果你是新工作,银行可能不愿意借给你很多钱 - 最好先评估你的经济需求,只借你需要的那部分。
另一个减轻银行风险的方法是提供安全保障。银行会看重有担保的贷款。您可以使用任何其他资产,例如您的汽车,高价物品(如珠宝),甚至存款账户作为您房屋贷款的担保。这种安排的唯一缺点是通常,贷款金额与您作为担保提供的资产价值挂钩。
另外,确保您满足所有最低要求。您应该能够为银行提供足够的支持文档、资产和储蓄的证据。通过这种方式,他们会将您视为合适的借款人。
如果一切都失败了,也许再等待一两个月就会有更高的机会获批。有时,申请房屋贷款时需要多一点耐心。

在申请房屋贷款时,有稳定工作可以带来什么好处?
除了获批的几率高,拥有稳定的工作和收入来源也就代表一个更好的贷款交易。
例如,银行可能会给您一个非常有竞争力的利率。利率的小幅下调可能意味着节省上千元。
如果银行将您视为低风险借款人,您还可以借更大额的贷款。此外,您可以与银行协商,为您提供抵消帐户(offset account),提现功能(RedrawFacility),修改还款计划等等。
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