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[创业经验] 原创心得 幼儿院/托儿所(Child Care Centre)开发的亲身经验 1. 序章

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 楼主| 发表于 2018-10-15 | 显示全部楼层
手机已验证:042*****59

曾经,闭着眼睛买一套带地的房子,囤两三年转手怎麽样都赚钱。

曾经,随随便便办个联排别墅批文,批下来了结局只有多赚少赚。

曾经,没能力贷款的也能签签楼花,到期前转一转总能提价出售。

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但到了今时今日,房市风光不再,该如何转型维持收入,甚至把手中项目转危为机?

当房价下调,单靠低买高卖在短期之内得到高额回报已经接近是天方夜谭。
有一些卡在手裡的地皮甚至处于低卖亏,留在手上利息吃不消而且回本看不到头。
这下在过去十个年头靠房地产收入生活,发家,致富的各位该何去何从?

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澳大利亚人口持续急速上升,不论人口密度,生活质量也在稳步提高。
作为政府大力支持的行业,双收入家庭的硬需,还有应付各方家长对高质学前教育的渴求,开发中型大型的幼儿院已经是大趋势。
一方是要淘汰老式中心,二是相应土地价格上扬的适当调整。绝不失为一个可持续发展的行业。

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曾经,小弟也为自己第一套房子奔波,被房地产市场深深吸引,投身成为中介。
继而,从公司学到并替客户做Childcare开发方面的服务,并学到了不少细节。
到现在,自己终于勇敢踏出了投资开发真正属于自己的Centre的第一步,整个项目也都步入正轨。

一年多下来在公在私开始了十几个Childcare项目,看着一个又一个Centre从普通住宅房变成Childcare项目,工地,落成,开业。开了不少的眼界。

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Childcare centre的投资閞发可分很多方面:

短线可以承担风险把裸地转化成项目继而出售获益
中线可以把项目购入并建筑为成品出售同时获得租金收入,不用担心出售期间利息入不敷出
长线可以在任何阶段购买或开发并持有,巨大的租金收益可抵销贷款达到自给自足,甚至成为收入,为投资组合提供正资金流

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可是,作为房地产投资的一种,幼儿院开发也潜在不少风险:

虽说需求并不影响取得批文的难度,但是却直接影响出租难度及租金,没有租客的幼儿院好比荒废的房子。
租金太低的幼儿院好比成本比售价还要高的开发项目。都是鸡肋。

申请批文阶段所涉及的一切专家水分非常深,被宰的比比皆是,而且功力好坏参半。
很多时候设计师提供的设计并不一定能合理按照地皮潜力和平衡经济考量。

后期建筑方面存在的各种影响造价的因素很多,需要适当在设计上调整以达至合乎规格并同时节省成本。
选择建筑商也是一门学问,超支及延期都有机会让投资者蒙受重大损失。

挑选项目管理团队就像领兵打仗的统帅一样,运筹帷幄,挑选适当的人材,合理运用资源,细心了解战场,在对的时间对的地点作对的部署。
临场果断以经验及专业角度做出修正,调整,以达成最终目的。一个项目的获利就如一场胜仗,为幕后投资者打的胜仗。

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如果对第一身开发幼儿园经历感兴趣的各方大侠欢迎订阅,加微信交流,互相吸取经验,一起成长。小弟将继续以连载方式更新不同有关开发Childcare Centre的主题。


其他相关主题连结如下:
原创心得 幼儿院/托儿所(Child Care Centre)开发的亲身经验 2. 需求分析


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