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[房产知识] (GWCP原创)2018, 新的房地产开发趋势

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发表于 2018-6-12 14:54:55 | 显示全部楼层
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本帖最后由 GWCP 于 2018-7-6 04:05 编辑

随着墨尔本房地产市场各种政策的不断出台,海外人士购买当地房产已经变得越来越困难,原来传统的针对海外买家市场的“一分二”或“一分三”联排别墅的土地开发模式已经不能创造很多利润回报了。

墨尔本海外人士购房比例已经开始下降。Domain指出2017年墨尔本海外买家占住宅市场购买量的25.2%,而2018年第一季度降低到了21%。从下图中我们也可以看出,从整个澳大利亚来看,海外人士投资房产的比例都在逐年下降。中国占了海外人士投资墨尔本房产的大头(80%),是导致投资比例减少的根本原因。正如长城资本合伙人的文章《如何把握2018年墨尔本房地产市场的新机遇》所提到的,7%的海外购房税、银行贷款缩紧、汇款困难等因素的影响,中国买家的比例大幅度下降。所以虽然前几年开发商能够通过开发华人市场获得可观收益,但2018年形势已经变化,不能再遵循传统的开发模式了。我们必须要跟随市场的脚步,重新选择一条新的地产开发道路。

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文化遗址(Heritage)一直都是当地人士的热爱,但由于房子内部细节大多数比较老旧,所以一般都是通过翻新、再加上现代元素后通过公开拍卖来销售。News新闻网2017年7月份报道了Ivanhoe区和Collingwood区文化遗址房屋拍卖时的火爆情形;“翻修明星夫妇”Kyal和Kara在3年的时间内,设计或者完成了28套房屋的翻修工程;Countryliving也报道了3个关系要好的“妈妈们”Bonnie Hindmarsh、Erin Cayless和Lana Taylor放弃了她们原有的公司,利用3年时间成功打响了属于她们自己翻修公司的名气;Eastern Reporter还分享了澳大利亚著名的“翻修女王”,她曾在悉尼花140万澳币买了一套房子,9天内花费了6.3万澳币翻修完毕,然后用一个星期左右就卖了160万澳币。翻修后的文化遗址需求量大,流拍率小,再加上购买价格合理,开发商竞争小,投资率低,贷款比例少,整个项目的周期也较短,而且针对当地市场的客户,所以很容易卖出。

下面是文化遗址翻修的一个例子,地址是182 Rathmines Road,Hawthorn East, VIC, 3123:

翻修前照片:
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翻修后照片:
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在对文化遗址进行翻修的过程中,长城资本合伙人对开发商有以下一些建议:

· 做详尽的市场调研。由于我们针对的是当地市场,所以在选择之前一定要对不同区域(suburb)目前市场的不同需求做详细的研究,来确定所选取的地块大小、建筑面积、周围设施、房屋风格等。长城资本合伙人想提醒开发商,对未来不用来自住的项目翻修一定不能带入个人偏好,因为可能你喜欢的内部设计风格他人并不感兴趣,具体的设计还得根据所选区域以及公交、购物、公园等情况来定。
· 严格控制成本。专业的估价师可以帮助开发商估算翻修的总成本,确定合理的预算。
· 寻找最专业的人士。专业的设计团队、专业的顾问公司以及专业的施工团队能大大帮您节省时间和金钱成本。而若您想让翻修产品有特色、有创新,长城资本合伙人建议您一定要找非常了解当地市场的设计师。
· 增加空间。墨尔本当地人特别喜欢大一点的房间,所以在内部翻修的过程中可以考虑加大房间的面积,创造舒适的氛围,使房间更具有吸引力。如果房间面积已经很大,可以考虑增加卧室或者浴室的数量,不仅可以提高售价,还可以加强房子的功能性。

长城资本合伙人有着丰富的翻修文化遗址项目的经验,以下是我们成功的案例:

项目地址为21 Manchester Grove,Glen Huntly,占地540平米,建造于1920s,翻修前为3房3厅2卫,属于维多利亚时期风格的文化遗址。具体照片如下:
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我们将内部进行翻修以及做衍生建造,让目前具有历史渊源的房子注入现代的设计风格,结合现代与古典的元素,让房子既简单大气,功能性又很强。翻修后为4室3卫2车位,整个项目周期为15个月,项目总投资为65万澳币左右(具体费用按照实际报价为主)。翻修后照片如下:

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文化遗址投资是一个非常稳定的投资模式,但是一旦开发就有风险,一定要对市场非常了解,对要开发的产品非常熟悉,以及对开发造价掌握透彻才能获得可观收益率,所以一定要找非常专业的管理公司来协助。对房地产不熟悉的客户在做地产开发之前一定要找有经验的房地产顾问团队,比如长城资本合伙人。我们不仅是地产项目的管理公司,还是整个地产行业的操盘手。想了解我们的优势、我们的服务范围,以及您有任何项目想要做评估或可研性报告等,都可以随时联系我们。

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GWCP长城资本合伙人
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