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[购房贴士] 建房陷阱: 如何选择合适的建筑商

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发表于 2018-4-13 01:30:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 方氏验房 于 2018-4-13 01:32 编辑

大胡子最近收到很多客户的咨询,让我推荐合适的Builder, 一般来说我都会先问一下屋主的预算和地理位置,才会推荐合适的Builder。今天我们就说说自住房的Builder选择。

建房的费用和地理位置息息相关,举个简单的例子,大家不会花300万在Toorak买块地,只花30万建一套房子,也不会花30万在Point cook 买块地,花300万建套房子。






澳洲的自住房Builder大体可分为三类:

1. Volume Builder 批量建筑商适合预算: $25 - $60 万澳元优点
  • 一站式服务
  • 平价
  • 速度快
  • 多数由样板房可供参考设计选择

缺点
  • 霸王条款多
  • 自由度低
  • 施工中问题多
  • 一旦上船,无法下船
  • 不适合地形复杂(地有坡度,形状不常规)的屋主
  • 设计图纸不外卖


解决方案
  • 甲方需要专业人士指导合同和选材料
  • 甲方需要全程验房或监理


Volume Builder是生意最好,大家最爱选的Builder, 因为平价,适合大众消费。如果把房子比作车子,Volume Builder就好像丰田,本田,尼桑,现代等,销量和性价比要比豪华车高,质量和豪华车相比稍逊。这也容易理解,一分钱一分货,这句话在澳洲的建筑业永远是真理。原因很简单,澳洲的建筑行业是蓝海,无论是我们building consultants还是construction labour都异常缺人,大家都非常忙,所以如果有人低于市场价去接活,千万不要以为捡到了大便宜,而是您可能遇到了新手,您可能就是他拿来练手的小白鼠。

Volume Builder的商业模式几乎相同,往往有样板房,销售和设计团队,通过样板房吸引客户参观,客户选择自己喜欢的户型,但是户型都是固定的,变动需要多收费,这种模式很像去快餐店点餐,只能选菜单上的固定套餐,不可以随意搭配,如果想随意搭配就会产生额外费用。

大胡子在监理和验房工作中几乎和墨尔本市场所有的Volume Builder都有过交手,谁家质量好,谁家质量差心里都有本账。公司也有统计数据。最近这几年确实因为质量问题和很多家Volume Builder都有过交锋,有几家甚至已经把大胡子放进了公司红色预警里,只要是我监理或验房的项目,就会派公司经验最丰富的Site Manager 出战。



2. Design and Build Builder适合预算: $60 - $100 万澳元优点
  • 一站式服务
  • 完工工艺更高
  • 由设计师配合修改图纸

缺点
  • 霸王条款多
  • 价钱昂贵
  • 一旦上船,无法下船
  • 设计图纸不外卖


解决方案
  • 甲方需要专业人士指导合同和选材料
  • 甲方需要全程验房或监理


Design & Build (D&B) Builder更像是走中高端路线的Volume Builder,商业模式非常类似,如果把Volume Builder比作丰田,本田和尼桑,D&B Builder 就是雷克萨斯,讴歌和英菲尼迪 - 品牌和用料以及施工队伍的完工工艺相对较好,价钱也相对较高。和Volume Builder一样,缺点都是灵活度低,具有霸王条款。都会用意向书,设计慢慢的让客户上船,一旦报价过高,客户离开就会损失定金和时间。我曾经有好几个客户在认识我之前自己找了D&B Builder, 最后预算严重超支而放弃了定金,浪费了半年的时间,转而投了Customised路线,通过我们完成设计和招标,把价钱压到可承受范围。

以上两种Builder占据了市场的80%份额,以至于绝大部分客户会错误的认为找builder 就只能找有样板房的,连样板房都没有的Builder就没有实力,小Builder不能相信,这是国内带过来的惯性思维。

这里大胡子要重点的洗刷一下大家的观点,在澳洲residential builder这个领域,刚好和国内相反,如果大家带着国内的观点理解澳洲的市场就错了,这也是我的很多客户都跟我说同样一句话:“我选的是大Builder, 销售都说他们家特别大,特别好,谁知道质量这么差”,“都说澳洲人诚信,怎么建筑质量这么差,后悔死了”等等。


3. Customised Builder
适合预算: $80万澳元 - 不封顶优点
  • 完工工艺可以达到顶级
  • 屋主可以自行安排设计师设计自己的Dream Home
  • 自由度高,可以通过招标选择任何一个建筑商
  • 可以签特殊条款保护甲方本人

缺点
  • 非一站式服务
  • 水分大
  • 存在滥竽充数的现象
  • 流程复杂,陷阱多


解决方案
  • 甲方必须有自己的项目监理统筹项目包括:

    • 分配Building Consultants工作
    • 通过审核设计,控制费用,风险和进度
    • 通过建筑选材,控制建造费用
    • 通过建筑招标,控制建造费用
    • 通过审理合同,控制建造风险
    • 通过质量监督,控制建筑质量

   
有些Residential builder没有样板房,这种Builder我们称之为Customised Builder, 简单点说就是私人订制,这种Builder, 好像量身打造的宝马,奔驰,甚至是兰博基尼和法拉第一样的存在墨尔本的各个优质区域,大胡子合作过的这种高端Builder都是父亲带着儿子,叔叔带着侄子的Family business或者三五个人的小团队.

他们保持着酒香不怕巷子深的工作态度和工匠精神,对于这种Builder大胡子是非常尊重的,因为大胡子的第一个师傅就是Customised Builder。 在施工过程中,能够感觉到他们不是在商业的运作一个产品,而是像培育孩子一样的认真对待这份工作。所以价钱也会比前两类Builder都要贵出很多。因此,大胡子个人建议,80万以上的客户再考虑用Customised Builder. 不过,即便这样也会存在一样的质量问题,偷工减料等,之前的监理项目大胡子也没少跟这些所谓的私人订制的建筑商对薄公堂。而且由于公司小,还会存在很多隐藏的问题,比如: 现金流问题,资质问题,保险额度问题,进度安排,人员短缺等等。

当然也有一种Builder, 也可以称为Customised Builder, 但是他们更愿意接开发,扩建和装修的工程,这种Builder工艺和工作态度两级分化严重,我们在聊开发话题的时候再单独说。

欢迎大家积极在公众号下方留言自己最关心的建房话题,我们会在后期节目里尽量为大家覆盖到。

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发表于 2018-4-19 08:55:35 | 显示全部楼层
好文推荐。。。。
发表于 2018-7-5 11:15:45 | 显示全部楼层
好文 推荐关注公众号"澳洲建筑开发百家说”
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