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[问答] 关于新房出租作为展示房然后毁约的问题

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发表于 2018-1-21 | 显示全部楼层
各位好,有这个一个事情想咨询一下,我的父母几年前在国内的中介怂恿下,在墨尔本买了一套package,并签署了协议和合同(国内的和澳洲都签了),在房屋建造完成后,租赁给人在中国但是店开在本地的一家装修公司作为展示房,租赁时间为两年,并且合同规定在两年后租赁合同到期时,交还给我们的房是展示房的标准。去年8月,房屋建成,下了occupancy permit, 对方随即开始履行合同,每月付钱(屡次拖欠), 但是房屋并没有进行装修作业,现在仍是只符合occupancy permit 的标准。现在对方在交了四个月的租金后想退出,而且房屋的Occupancy Permit虽然下来了,但是完全没有进行所谓的展示房装修。5 ~0 O% P6 S$ t$ B8 o4 C
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我父母现在正在国内进行交涉,同意其有条件退出,条件之一是对方需要把房屋按照之前的协议装修到展示房的程度。现阶段我们分析会有两种情况,1, 对方不想再进行任何装修,2, 对方按照之前的展示房协议进行装修。
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两种情况都需要这边的验房报告已确定现阶段的房屋和合同协议上说明的展示房,在装修上还差多少没有装,并且折合成澳元是多少。1 N2 h2 D8 d5 U# ]
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这样的情况,我们应该找什么样的人或者单位去做上述的验房,我联系过一两个墨尔本的验房公司,得到的答复都是他们无法做这样的验收,因为验房师只是发现关于结构,防水,白蚁,漏水等重大缺陷以及功能性的不完整或者建筑商偷工减料的情况。
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- B& I7 C. Q! i- W! \; A% |另外,如果我到VCAT申请仲裁,我是否需要房地产律师。谢谢。
2 W' J: W3 G, c' ~" [谢谢。1 c2 E% I5 J: s5 x
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一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-21 | 显示全部楼层
略微有点复杂,那么事情就要分两种情况了
# K) t3 n$ w* M+ a" a  p/ [; ]* B+ a
1,合同缺陷不大
. n8 }$ k" _  L% S" g( w; p& b找律师根据合同法律师信并且做好起诉工作。在起诉前做好title search,看看值不值得起诉1 q8 \- R1 c8 Q
如果值得起诉,那么对方肯定投鼠忌器,你做出一副拼命的样子,他们会很有松动0 K! R: \( J6 `6 m9 Q( q4 [
如果没什么资产不值得起诉,那么你可以选择自己怂一点去协商节约,或是鱼死网破把他逼破产
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2,合同缺陷比较大,你吃亏6 Q" d: O& M8 g1 ^/ I
那么你当时的律师(或者过户师)有没有明确的指出这些风险4 C/ ^! x) i$ O
如果有指出,你活该
. P2 g/ j. Q/ [; G) m6 l如果没指出,再找一个律师,把你之前的过户师和builder一起告
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差不多就这样了,细节会有超级多需要推敲的地方,在推敲前也就这样了
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-21 | 显示全部楼层
没有律师的参与,往往看不清会有多少个坑?
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-21 | 显示全部楼层
请私信给我 房子地址和中介名称??
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-21 | 显示全部楼层
卖烤羊肉串炉子 发表于 2018-1-21 16:31
0 z) z2 D6 G" K! W没有律师的参与,往往看不清会有多少个坑?

) R$ _' z! s  ?& j3 iLZ找的律师应该是只负责地的交割。
; f+ F5 W( I" g' o# ^- ?. L: z
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-21 | 显示全部楼层
另外说一句5 c5 c: g9 Y1 z- G6 u0 [
买房投资是成年人经过深思熟虑的重大行为,中间不单有己方律师保障,还有冷静期的加持,更有朋友圈子的出谋划策
. X6 m6 ?" E$ v% e% |- E把出现意外的投资归结为中介的怂恿是很不成熟的说法,真的
一个有态度的亿忆网友
 楼主| 发表于 2018-1-22 | 显示全部楼层
LucrorProperty 发表于 2018-1-21 21:20
8 V( v, D1 F1 N: @  N9 ^LZ找的律师应该是只负责地的交割。
/ s, C3 E9 D- i) j
是的.exe
一个有态度的亿忆网友
 楼主| 发表于 2018-1-22 | 显示全部楼层
奔跑吧皮卡丘 发表于 2018-1-21 22:45
$ P$ Z+ d0 U7 \# M: G" `+ u8 Z+ k# z哪边的房子呢?
' g6 L9 o* O. o' v2 F, p
Point Cook
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一个有态度的亿忆网友
 楼主| 发表于 2018-1-22 | 显示全部楼层
toldointer 发表于 2018-1-21 22:21
( r7 ~( T7 m' s+ P略微有点复杂,那么事情就要分两种情况了) }6 S1 Y$ E$ P

" {$ a9 s# `2 M  g1,合同缺陷不大
& n. m+ F* i3 @" x
谢谢建议,家里长辈确实不懂这个,当事买房的时候我也不懂,稀里糊涂就签了。
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-22 | 显示全部楼层
本帖最后由 LucrorProperty 于 2018-1-22 10:20 编辑
$ y, K! _- y$ |' c5 w
疯狂的矿工刘 发表于 2018-1-22 01:57" Y* p& H0 w4 d  o) m  d5 q
谢谢建议,家里长辈确实不懂这个,当事买房的时候我也不懂,稀里糊涂就签了。

9 F9 J) u- E  z# S5 R& }1 R1,装修 到底是不是按照谈好/签好的标准去完成的?建筑合同里Inclusion list的,翻翻合同吧。在建房前还有一个环节是 选颜色(Colour Selection),确认颜色和特定的建材后 要签字的。请问你们经历了吗?
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' X; O. O7 ~( S" N7 P; T针对装修标准,你的答案是 不是当初谈好的标准,那请问当初谈好的东西或者说明还有吗?我大胆问一句,是不是你稀里糊涂地以为那个中介口中的展示房就应该是豪华美丽的,所有装修都是升了两个档次的(加钱的),其实不然?是不是最初的沟通上 没有做足呢?
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两句题外话,不是所有的展示房都是奢华的,因为 最后要建这种标准的人群真的很少,那为什么绝大部分的展示房都那么‘豪华’呢?见仁见智 我就不废话了。不可否认,如果展示房不够豪华 也没人进去看呀。。。但是你最终很少会建这个标准的,连展示房里那美丽大方的家具 你最终也不会买的。个人觉得展示房最好的参考方面只有三个 - 具体户型,颜色搭配 和 花园。不得不强调,很多所谓豪华的设计真的有点中看不中用。
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' `, h4 J* W3 r& L9 `2 m言归正传,重点是 你跟建筑商签的是什么装修。如果能让我知道 建筑的面积,单或双层,是否是全包(拎包入住标准) 和建筑合同价格,我就可以大略猜出 这个装修是什么标准的。也就是说,如果你们当初签的就不是什么‘豪华5星级装修’,那也就没必要纠结什么了,除非你有实质性的证据 证明这个中介把牛吹脸上了。
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! k! `% f3 E0 F& u2,还有一个问题是,现在房子的状况是什么样子的?如果出租或者出售 是否还需要再次装修或者打理?验房师就可以确定这个问题了。你要是找不到 我推给你一个我用过的。  Z: Y+ g: L" P: L& b

8 Z6 B2 ~! ?* t3 Y" I9 S这两年我是见证了  曾经被很多人唾弃的Point Cook从50万涨到70万。所以,退两步来说,就算 认倒霉了,完全可以再租出去 或者 卖掉咯,至少你所有的花费不会亏掉。
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" [+ G  t5 ]0 [: @6 f3 ~6 }8 a希望LZ能让长辈宽下心,他们买在Point Cook这个选择其实是很对的。祝好。
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-23 | 显示全部楼层
point cook 就是一个大坑,现在的华人中介都在推那里的地和房
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-23 | 显示全部楼层
VCAT申请仲裁应该不需要中介的,不过现在这情况是看楼主怎么打,需要什么样的赔偿。从楼主的文章看,展示房的标准有没有体现在合同的细节呢?因为听起来有点虚无,如果打官司,估计要体现展示房的细节上。还需要正规报价,这个太虚无了,法官很难让你赢。  L, i* y  d6 _8 T" u" V1 X2 q

& T- M+ {& ~" h& M如果体现不了展示房标准的价值,建议按另一种情况打,请问楼主跟装修公司签的是不是正规的租赁合同吗,如果是,装修公司就是提前毁约搬走,房东有权让房客赔偿房东因他们提前退出带来的损失,譬如要持续付房租到楼主找到新房客为止,并赔偿找房客带来的一切费用,譬如广告费,另外如果楼主找到的新房客租金比之前低,他们需要把接下来剩下的1年半多的房租差价补偿够。. b; @$ I+ i3 v' m

# I) X5 i( V7 e" x! z5 w另外房客有没有交押金,个人觉得最好的结果是楼主能得到全款押金赔偿。但问题就是楼主你们当时签的租赁合同到底正不正规。。。
一个有态度的亿忆网友
 楼主| 发表于 2018-1-23 | 显示全部楼层
gikilin 发表于 2018-1-23 15:42
4 k9 }$ {/ J! I4 J2 l; TVCAT申请仲裁应该不需要中介的,不过现在这情况是看楼主怎么打,需要什么样的赔偿。从楼主的文章看,展示房 ...
7 \% Z0 C& X3 T- X
谢谢,有正规的租赁房屋作为展示房的合同,我们当时有签的时候有律师在场
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一个有态度的亿忆网友
 楼主| 发表于 2018-1-23 | 显示全部楼层
LucrorProperty 发表于 2018-1-22 10:10
4 E% u$ n# F/ K; d! f/ }* W  R1,装修 到底是不是按照谈好/签好的标准去完成的?建筑合同里Inclusion list的,翻翻合同吧。在建房前还 ...
4 ?9 f; m. O- W5 O' Q7 z
谢谢,房子价格确实涨了。
一个有态度的亿忆网友
发表于 2018-1-24 | 显示全部楼层
卖烤羊肉串炉子 发表于 2018-1-23 09:044 g% y2 ~' I# X& o: \/ N8 D
point cook 就是一个大坑,现在的华人中介都在推那里的地和房

, b- g, [9 p* n1 e% t) v! d" X大坑  愿闻其详。
一个有态度的亿忆网友
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