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因为专注,所以不凡!权威评级的专职家庭法事务所-家庭婚姻遗嘱房产过户服务

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发表于 2017-11-22 15:19:54 | 显示全部楼层
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本帖发布于:澳大利亚

本帖最后由 elmer0618 于 2018-4-6 09:46 编辑

生活服务信息
所在城市:墨尔本 Camberwell 3124
服务类型:律师服务
公司名字:Coote Family Lawyers
公司地址:L1, 971 Burke Road, Camberwell
公司网站:www.cootefamilylawyers.com.au
服务列表:婚姻,抚养,遗嘱,委托,过户
联系人:Hui Zhao
电话:
微信:mz830726
邮箱:hzhao@cootefamilylawyers.com.au

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家庭作为社会的基本组成单元,是每个人的寄托和依靠,同时也见证着每个人的悲欢离合。在慢慢人生中您可能会拥有安居乐业的踏实富足,也有可能面对分崩离析的窘境来保护自己和所爱的人脱离苦难。

Coote Family Lawyers是维多利亚最大的专职家庭法律师事务所之一,获得DOYLES权威评级(DOYLES是英美法系国家专业法律服务评级机构)一级评估。我们自豪地向客户提供家庭类全方位法律服务:离婚,财产分割,子女抚养,配偶赡养,遗嘱,授权,房屋过户(正常买卖和婚姻分割)

在公司95%以上的律师和客户群体是本地西人以外,我们也有中国雇员提供中文服务,如果这能增进沟通的效率提供有效的帮助。

请联系Hui Zhao/0415955339/wechat: mz830726 或者扫描以下二维码关注订阅号获取相关法律分享信息。

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 楼主| 发表于 2017-11-27 09:31:37 | 显示全部楼层
分居是离婚的唯一条件


澳大利亚离婚的条件有且只有一条:在提交离婚申请前持续分居12个月。家庭法对于12个月分居约定的出发点是双方的关系已经不可避免的结束,同时12个月的分居可以证明这一点。今天我们就提交离婚的条件,规范和操作透过案例进行详解。

什么样身份条件的人可以在澳洲申请离婚?
根据s39, Family Law Act 1975约定:夫妻任一一方可以在澳洲提出离婚申请,只要满足以下身份:1)澳洲公民;2)长期居住在澳洲,‘没有规定必须是永久居民’;3)在提出离婚申请前一年自愿地定居为目的住在澳洲’ordinarilyresident’。
在Russell & Russell (No 5)[2012] FamCA 917这个案例中,法院驳回了印度籍公民丈夫的离婚申请,事实和判断理由如下:

-虽然夫妻二人和孩子在递交离婚前一年都居住在澳大利亚;

-但是丈夫在递交离婚申请后马上返回了印度并且长期在印度工作生活;

-法院有理由相信丈夫在离婚申请前居住在澳洲是为了雇主工作以获得长期签证,而非‘自愿的’和‘长期居住’为目的居住在澳洲;

-妻子明确表达了和孩子今后返回印度长期定居的打算;

-丈夫和妻子在印度卷入了其他诉讼,并有理由相信在澳洲完成离婚诉讼对于丈夫的利益更大;



2.      分居12 个月的界定和条件

“分居”并不仅限于分开居住,而是包含一系列婚姻关系结束的特征。

在Pavey (1976) FLC案例中,法官解释分居为:分居应该代表关系不可避免地结束,一方或者双方都应该被允许终止或者不再继续婚姻关系。婚姻关系包含很多因素:比如住在一起,性生活,共同应对生活工作和社会活动,被其他私人或者公众认同的关系以及对于孩子的共同抚养。

在Falk(1977) FLC案例中,法官则表示:烧饭,洗衣等都可以作为婚姻关系的标志,但是婚姻关系的内容不是固定的公式。我们不能仅仅根据夫妻二人是否一起做饭来判断他们是否在维持婚姻关系,而是必须对比分居前后夫妻二人的行为差别。

而在Campbell & Cade (2012) FMCA的案例中,法院拒绝了当事人的离婚申请,理由是虽然丈夫离开了他们更共同住所12个月以上,但是夫妻之间还共同出席社交活动,有性生活,外出住宿时登记在一个房间并共用联名账户的银行卡。



3.      分居在同一屋檐下

分居的夫妻双方,可能因为各种原因而不得不住在同一个住所。同一住所下的分居也能被法院认可,除了需要满足上述条件以外,还需要在提出离婚申请是补充见证人的宣誓证明。
 楼主| 发表于 2017-11-29 09:43:34 | 显示全部楼层
房子破了不能索赔?!


       在澳洲,买家买房交割前会安排做房屋检查Final Inspection。乍一听这个办法很合理,房子有问题在交割前及时发现协商解决。但是,事实上无数买家因为检查时发现房屋质量问题不能得到申诉和获取补偿的事件每天都在发生。那么,原因何在?如何解决呢?



       首先,买房子这个概念是中国同胞再熟悉不过但是在澳洲却是法理根本上的歧义。无论是Transfer of Land Act 1958还是Sale of Land Act 1962这两部维州现行的有关土地交易的法案名称都是‘土地’而不是‘房子’。解读后不难发现,澳洲法律根本上只有买卖交易‘土地’而不是‘房子’。理论上澳洲所有土地都属于英国皇家,所有土地登记持有人都是以货币‘Fee Simple’或者其他形式向英国皇家‘租赁’的,所以有一种常见的土地持有方式叫做‘tenant in common’。

       因为法律上交易的本质是‘土地’,所以买卖双方之间过户的是土地的地契‘title’而不是房子建筑物。建筑物在各种机构例如council或者state revenue office都被归属于‘improvement’。在交割时过户律师帮助买家拿到的应该是一个完整的不受其他人主张权益的地契‘title’,而不是一栋完美满意的房子。


       不禁有买家要问:我以100万购买某处房产,如果仅仅是得到了一块地的地契,那么我绝对不会花100万之多。诚然,通常来说,以100万成交的house,如果查阅council的估值,可能的价值组成是地价60万,房子20万,然后市场溢价20万。所以实际上,100万不仅买到了土地的地契,也包含符合市场价格的土地上的房子。

       但是,因为法律对过户交易的对象限定的是土地而非房子。所以,在交割前,只要土地上的房屋没有房东在S32里故意隐瞒的重大缺陷,买家就必须接受过户。同时,对于买家提出的基于非重大缺陷,如果在合同签订时没有约定,买家主张赔偿就无法得到法律支持。

       这也就解释了每天无数买家都愤恨不平地抱怨:无论是房子漏水了;门窗坏了;空调不工作;除了大门其他钥匙都没有拿到;各种各样的有关于房子的问题向房东索赔都被直接忽略,同时还不敢不交割。。。这是因为,根据法律约定:房东应该保证房屋土地交割时和其在开放销售时状态一致。如果买家要主张赔偿,买家必须出示证据显示这个房子在当初销售开放时:房子没有漏水,门窗是好的,空调工作,所有钥匙都齐备。。。但是有多少买家了解这一法律解释,并真的会在开放销售时检查所有房屋状况呢?


       那么买家就束手无策申诉无门了吗?答案是有办法!房屋土地转让合同,一方面要符合相关法律对于其本质的定义,另一方面因为是双方签署的合同必须满足合同法。所以,买家们,在出offer时就加入Special Condition到合同里去,最大限度保障自己对于房屋质量的权利。可加入的条款包括但不限于:所有电器都工作,所有垃圾都清走,所有固定设施都不破损。。。。。注意一点,买家想加,卖家不一定同意哦!
 楼主| 发表于 2017-12-1 13:54:15 | 显示全部楼层
婚前协议-把话说在前头


在一段关系开始时就预计到它的结束无疑是不幸的;但是在结束时因为各种不合理不理智把权利和义务分割拖入一个无休止的漩涡则更让人抓狂,尤其是这些分割涵盖了两人关系中最切身相关的两个话题:钱,和孩子。


婚前协议,和在中国一样,在澳洲也存在并发挥它的效力:在双方关系和谐的背景下心平气和地划分未来万一关系结束时的权利和义务。这样在婚姻关系真的要结束的时候,离婚可能就会变得相对简单,因为大部分的谈判在之前已经完成,双方不再必要耗费心力进行你来我往的谈判也不必要为此支付法律费用。


夫妻或者事实婚姻关系存续之前,期间或者分居都可以签订财务协议(BindingFinancial Agreement),  而婚前协议(PrenuptialAgreement) 就是BFA的一部分特指婚姻或者事实婚姻关系开始之前。以下这些人群特征应该考虑在婚前取得协议:

-         准备结婚或开始事实婚姻关系,异性或同性;

-         其中一方的资产远高于另外一方;

-         其中一方或双方在之前有过婚史,尤其是有子女或者财产分割遗留问题;

-         其中一方或者双方可预见继承大额遗产;

-         成熟理智的想把话说在前面以更好地应对将来发生的可能


婚前协议里可以包含的内容和注意事项:

-         对于双方所拥有的所有现金和非现金资产进行分配,如果分居或离婚发生;

-         一方对于另外一方提供配偶赡养费用,可发生在关系存续期间或者分居离婚或一方去世;

-         约定已经出生或者还未出生的子女监护权;

-         子女抚养费只能约定于已经出生且命名的子女身上。对于将来可能出生的子女,可注明该子女的抚养会如何影响财产分配;

-         约定一方在另外一方过世后可以继承去世者的遗产。


签订婚前协议必须:

-         双方获取独立的法律意见;

-         双方现存的所有财务权利和义务披露无遗;

-         婚前协议必须以书面的形式确认下来并有见证;
 楼主| 发表于 2018-1-11 13:57:17 | 显示全部楼层
挑战遗嘱


遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内,按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分,并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。但是,当遗嘱订立时的缺陷或者不规范而引发对于遗嘱的挑战,使遗嘱人生前的遗愿无法达成同时引起继承人的纷争导致家庭矛盾无疑和遗嘱人的愿望是背道而驰的。

在维多利亚州,在遗嘱人去世后,遗嘱执行人可以向维州高等法院申请遗嘱认证(grant of Probate)。法院在接受申请后会进行公示,在一定时间期限内如果没有收到任何反对则法院会批准遗嘱执行。非常遗憾的是,遗嘱会因为自身订立的缺陷和不公引发诸多挑战;任何质疑遗嘱真实性,不公正性的相关人员都可以挑战并阻止遗嘱执行,转而通过协商或上诉等法律程序争取利益。



第一,哪些人有权去挑战遗嘱呢?

1. 遗嘱人去世时的婚姻关系配偶
2. 遗嘱人去世时的事实同居关系的配偶
3. 遗嘱人的前配偶(之前离婚时未进行财产分割)
4. 遗嘱人的子女(所有亲生或养子女)
5. 遗嘱人的其他亲属
6. 遗嘱人去世时依靠逝者生活的人,一同居住的人或者关系紧密的人


第二,遗嘱有哪些方面可能会面临挑战呢?



A. 质疑遗嘱的真实性

1. 遗嘱人在订立遗嘱时无行为能力
2. 遗嘱人订立遗嘱时受到胁迫
3. 遗嘱人订立遗嘱的可操作性和事实不符



当挑战者质疑遗嘱的真实性时,挑战者需要举证遗嘱人在订立遗嘱时可能因为相关原因无法订立遗嘱从而得出结论这份遗嘱可能是伪造的。可能举证的因素包括但不限于:遗嘱人身体状况不佳;精神状态混乱;无有效时间或空间订立遗嘱;订立遗嘱时受到他人胁迫;笔迹鉴定显示遗嘱系伪造等。



当遗嘱的真实性被确认未遗嘱无效时, 相关申请人可以根据Rule of intestacy去申请遗产分配。The Administration and Probate Act 1958 (Vic)法制定了有关Intestacy的遗产分配。由于无遗嘱后的分配面临诸多因素,我将在下期分享中介绍相关原则和案例。



B. 质疑遗嘱的公平性

即使遗嘱被认作是真实有效的,申请人依然可以质疑遗嘱的公平性。

1. 遗嘱人有责任照顾的申请人的应得利益未在遗嘱中体现
2. 遗嘱并未涵盖应有的受益人
3. 多份遗嘱前后内容不一致
4. 遗嘱的意见约定歧义

当相关申请人质疑遗嘱的公平性时,申请人可以和遗嘱执行人及相关遗嘱受益人协商分配。如果意见不能达成一致,申请人可以向法院申诉自己应得份额。申请人申诉的基础是遗嘱人有义务提供相应家庭生活支持Testator’s family maintenance



原则上,只有和逝者关系紧密的才可以向法院提交申诉获得遗产分配。法院会根据以下事实来进行判断:



1. 遗嘱人订立遗嘱和遗嘱内容的初衷和动机
2. 是否遗嘱人有义务对申请人进行生活支持
3. 申请人应该获得的公平支持份额是多少
4. 申请人和遗嘱人的关系
5. 申请人是否全部或部分依靠遗嘱人生活
6. 申请人对比其他遗嘱受益人的身体,精神和智力残疾
7. 申请人对比其他受益人的经济状况和获取收入的能力
8. 如果对分配方案进行修改其他受益人可能受到的影响
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