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[房产知识] (原创)地产开发 | 深入探讨成功中小型地产投资人必须要考虑的七个问题,你了解了...

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发表于 2017-11-19 15:55:17 | 显示全部楼层
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本帖发布于:澳大利亚

本帖最后由 GWCP 于 2018-7-6 04:15 编辑

作者前言:
身边很多朋友和同行经常会与我交流一些关于地产开发的信息,都很好奇向我了解为什么我们公司做的项目回报都这么高。就此机会就来聊聊一个成熟的小型开发必须所要考虑的要素以及要具备的一些大局观。

我一直觉得前几年能够通过地产开发或者囤地赚到利润的根本原因是一个大环境的影响,与开发商本身没有特别大的关系。所以这也不足以拿那些成绩来与大家分享。这次主要分享的是前几年得到的一些开发经验和自己的感悟。
首先介绍一下开发管理公司,设计师和建筑商的一些关系。因为很多新开发商或者想进入地产开发行业的投资人都没有真正了解这三个最重要角色的功能以及这三者之间的关系。

设计师
设计师的职责在于设计产品,在一个项目中起主导作用。原因是设计师会帮你申请批文的套数,这把控着项目整个命脉。但很多开发商把设计费看得很重,不愿花很多钱请一个好的设计师。也许是我本人是设计师出生的原因,知道好与差的差别很大,所以我特别注重挑选一个好的设计师。当然漫天要价的著名设计师我一般也不会找,除非是传统富人区的项目,考虑到需要借用他们的名声为后期销售助力。但一个项目的设计千万不能光指望设计师一人,因为设计师如果知道你是新人,是不会尽心尽力帮你设计产品,比如一块地如果努力一下可以批5套联排别墅,他也许会告诉你只能做三套,这对于后期的开发利润大大的打了一个折扣。所以开发商本人必须要对council的规划要求很了解,能够清楚项目能够做的最大可销售面积以及能批多少套户型。很多开发商或者新入行的朋友,一直觉得开发很简单,所有事都让设计师来做。这可能只能在前几年大环境大涨的前提下能够赚到钱,这两年的市场未必可赚到利润了。

建筑商
建筑商是帮助开发商建造房子的团队,同时他们也会帮客户申请建筑前的所有的文件。需要注意的是在选择建筑商的时候,千万不要盲目的选择价格便宜的建筑商,而是选择性价比高的。第一考虑因素为建筑质量以及建造周期,同时也需要考察建筑商以往做过的项目以及了解他的口碑。必要的时候可以从银行内部了解该建筑商的信誉,如果碰到信誉不好或实力不够的建筑商,一旦他们破产,将会对项目带来严重的损失。如果你是一个新的开发商,被建筑商涨价或者拖工周期也是普遍发生的现象。

项目管理公司
项目管理公司顾名思义是帮助投资人管理项目的公司,其职责在于让管理的项目以最短的周期把项目的回报率做到最大化。一家项目管理公司的基本工作在于帮助客户搜集各个环节资料与分析,替客户与相关机构沟通,以及对项目进行监督与跟踪。但是好的小型项目管理公司其实是一个操盘手,并不是一个简单的“总经理”,是一个“CEO”和“CFO"的双重角色。因为一个项目的运行模式有很多种方法,项目管理公司必须要有卓越的眼光和准确的市场预判力以及认真负责的态度。如果很多时候项目管理公司都让客户来做决定,那是一个非常不负责任的行为。很多新入行的朋友为了省事也会选择设计师或者建筑商帮助做项目管理,但这是一个非常错误的选择。设计师和建筑商本身就有职责对项目进行部分管理,但是站的角度和开发专业知识肯定是不够的,包括一些地产销售公司,与真正的项目管理公司相比还是有很大差距。特别是小型项目开发,对项目管理的要求越高,每一个环节都需要精确,否则很容易赚不到利润。

GWCP提供最专业的全程地产开发投资咨询与管理服务,无论您在澳洲还是在中国,如果您有任何问题,我们都能帮到您,欢迎联系我们,我们愿与您精诚合作。

如果您是在没有一个靠谱的开发团队或者没有一个靠谱的项目管理公司下,自己单独或与几个朋友一起做合伙项目,那么需要确保必须能够清楚的了解以下几点:


1: 一块地能够规划的最大可销售面积是多少?
(尤其是做公寓项目的开发商。)
如果是townhouse,最多能批到多少套?

2: 项目的周期时间以及每个环节的时间节点在哪?

可直接影响项目回报率与后期的贷款。

3: Feasibility是否正确?

一个非常准确的feasibility是非常必要的,这会直接影响最后计算得到的回报率。如果没有批文,理论上是算不出精确的feasibility。有很多潜在的费用可能会产生,比如gst,contribution,land tax,银行利息和顾问费用也需要加上。

4: 该区域的市场群体和周围地区的所有信息?

这会关系到产品的设计以及未来的升值潜力,千万别觉得套数越多越赚钱,这个是非常错误的观点。每个地区的市场群体不一样,要针对性的设计该区域销售最快并且未来升值潜力最大的产品。我们做的地产开发都是未来几年的产品,所以需要大量的数据来支持未来升值潜力大以及最能接受的产品,这样该项目的回报率才能超过目前你要的回报率。


5: 怎么去谈判地的交割条件?

一般情况下为越晚交割越好,但并不是针对所有的区域,具体需要分析这个区的数据情况。


6: 贷款怎么贷法?

贷款目前比较严格,很多新入行的开发商或者信誉不好的老开发商都无法获得银行的贷款支持,但通过一些途径还是可以贷到。贷款的方式也很重要,需要根据交割条件和项目周期认真策划。


7: 注册什么框架来做项目?是个人,公司还是信托?

需要根据个人情况以及项目的大小和周期来做决定,可以咨询会计的意见。


这7个问题都是相关联的,不能单独来考虑,要从大的格局把这7个问题连起来,那么离项目成功就不远了。当然除了大的格局外,还得要把控细节,需要把每个时间点以及项目流程都详细的规划清楚。

以上7点是一个中小型项目必须要考虑的要素,如果对这些问题回答不上来,我建议您最好是找一家项目管理公司来帮您操作,尤其是小型项目开发。小型项目开发其实难度非常大,一不小心就会无利润可赚。

另外给所有开发商两个建议:

1: 千万别觉得做地产开发很简单。前两年很容易从地产开发中获利,那是因为地价在大幅度增涨,现在如果项目没有设计规划好会很容易亏钱,特别是小型开发项目。 一个成功的开发商还是需要经常研究数据,产品,周边区域以及多看拍卖。

2: 如果要把回报率做到30%以上的话,小型的townhouse的项目是取决于地价和区的未来潜质,小型公寓项目取决于地理位置。做中型项目主要取决于项目的独一无二性。


作者:Kai
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