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[法律知识] 论律师职责

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发表于 2016-11-3 17:14:09 | 显示全部楼层
澳洲拥有悠久的法律发展史和严密的法律体系,切实保护每个人的私有财产,所以在澳洲买房,只要您签订合法的购房合同,并留有可信的证据,那您的整个购房过程包括后期服务中基本不会出现问题。律师就是其中重要的一环:买卖双方律师必须同时介入。通过律师,虽然要花费一笔服务费用,但是相比之下,因为律师的专业而使买卖双方省下的钱,往往要比律师费本身高出许多。

1. 为什么需要律师
澳洲法律体系健全,所以购房中有复杂的法律程序,只有专业的律师才能够操作,所以在澳洲买房首先要有一位律师。
在澳大利亚购买房屋,从法律本质上说,和在中国国内购买房屋没有区别,都是签署购房合同,遵循合同法,执行合同,买方付款,卖方提供房屋,房屋过户。但是由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度,房屋销售传统和所有权根源的不同,在购买、销售房屋的过程中有着明显重大的不同。
澳大利亚早先是英国的殖民地,从英国继承了英国普通法系(CommonLaw)的传统。作为老牌的资本主义国家,保护财产私有权是其核心。而从封建社会发展来的私有权法律保护,私有权神圣不可侵犯的原则是基于土地私有权,土地所有权制度的发展和完善。澳大利亚作为继承了英国普通法体系的资本主义国家,其土地所有权制度已经经过上百年的发展,非常完善健全,但是同时,这种完善健全也带来了其土地转让法律流程的复杂繁琐和专业化,其法律体系庞杂,同时还受高等法院判例影响,再加上联邦制的澳大利亚各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定,导致没有受过专业法律培训的人士很难能够顺利的处理整个购买或者销售澳大利亚房屋的程序。

很多国内的客户说因为我不懂英文,所以要请律师处理相关法律事务,含义是如果我英文好,我自己就能处理了。这种想法可能不太正确。其实虽然良好的英文在处理房屋转让法律程序中是必须的,是必要条件但非充分条件,只是英文好而没有相关法律知识和法律培训并不能很好的处理相关的法律问题。由于上述澳大利亚法律体系繁杂、专业分工体系完善,澳大利亚本地土生土长的居民在土地转让中一样需要聘请律师处理。所以在澳大利亚房屋转让程序中,买家和卖家都需要自己的律师为自己处理法律事务。
2. 房产交易过程中律师的职责
在澳大利亚买房,与国内有很大不同,最大差异在于购房合同通常由买、卖双方律师共同协商签定。买房者的合法权益,需要由本地持牌律师准备、并审阅一系列法律文件,再签订购房合同加以确认。由于涉及到一系列的法律条款,专业要求较高。
在澳洲房产房屋买卖过程中,买家律师要告知买家相关的法律权利义务,在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。买家律师在为客户服务时,会为客户提供一份律师收费协议,明确告知客户和律师的关系,双方在该服务项目中的权利和义务,律师所作事项,收费具体标准以及双方的权利义务。客户签署该协议,会明确双方法律服务合同的成立。根据相关法律,一般情况下,一个律师只能为一方工作(除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意),必须避免利益冲突。那么买家的律师在该购买合同中,一旦确定为买家律师,只能为买家工作,为买家争取法律权益提供法律服务,不能也不是为卖家或者卖家的代理工作。
买家律师在为买家客户从事法律服务中,其职责一般包括审查合同,解释合同,提供法律建议,和对方律师要求修改合同,安排协助客户支付定金,联系买家律师行安 排合同交换,从事物业法律查询,联系对方律师行、银行、贷款中介等准备物业成交文件,安排客户签署其他相关文件,安排房屋交割,确定房屋交割等等。

3. 说到看合同,那我们律师主要看什么呢?
投资房产必须需要一位持牌律师解释买卖合同,并清楚列明买家在合同中的风险及所履行的义务。律师最主要的职责就是保证自己客户的利益,帮客户争取到最大的权益。如果所有合约款项双方没有达成一致前,是不会签约交换合同的。而律师会跟据自己的专业,提醒买方应该注意的事项。
合同的组成部分有:

1、合同首页,有买卖双方的名字,如果是公司,要求写上公司的ACN号码,然后还会有中介的信息,主要是方便联系,以及做为证据。另外还有双方律师的信息。这里边最重要的是房子的信息。比如买家去看房子的时候,房子里有空调、烤箱、洗碗机、窗帘、纱窗等等,如果合约中这些看到的都没有打勾的话,成交的时候,这些东西是可以不包括在内的,卖家可以把这些东西拆下来拿走。还有一条是,选择成交的时候是空房可入住,还是可以有租客在内。如果房子里有租客(大部分二手房),买家可以要求成交的时候,房客要搬走。而开发商把新房子租给租客也是可以的。所以如果买了房子打算自己住,一定要要求vacant position。

2、合同中还有一页,叫做“cooling off period”,就是在交换合同的5天内(天数可以让律师和对方沟通)如果反悔,可以退订金(前文提到过,交换合同当天就要交5%-10%的订金,比率按照合同)。而如果是拍卖的房子,就没有cooling off period,换句话说,拍下来的房子就比需要买,否则要按照合同当中的条款赔钱。我也碰过没买,但是也没有赔钱的,不过不要担这个风险,如果vendor咬死就是要成交、打官司,是很不值得的。所以如果去auction,房子一定要提前看好,该做的inspection、report都不要为了省钱而不做。

3、标准条件 - standard conditions
所有合同中都有这部分,是根据conveyancing law的基本条例来的。这部分基本不需要细看。

4、特殊条件 - special conditions
这部分很重要,通常也是我们律师会花费时间去看的地方。例如,如果成交期推迟,要赔付房价的 x% 多少补偿,每天累积。或者是在成交之前,卖方不可以动用订金。以前发生过一个犹太人骗了10个人的deposit跑回以色列的事情。所以,通常律师是会给客人讲明这点的,但是最后同意不同意条例还是看买方自己。另外,买方、卖方谁付某部分的手续费也都清清楚楚的写在合约里边。我们律师常讲的一句话就是“Blank ink in white paper, read the contract”-“白纸黑字写在合约里呢”。另外,有一些都是行内人知道无关紧要的部分。如果房子有些东西是坏的,比如烤箱,洗碗机,那么可以要求vendor在成交前修好或是replace掉,如果不行可以商量降低房价。
5、图纸 - Deposit Plan/Strata Plan
如果是House或者Town House这种地是自己的,就叫做Deposit Plan,律师需要注意的是地基那边有没有地下水管,如果有的话,就不建议打算以后自己加盖的人买。
Strata Plan的话,就是这个Strata No(也可以简单的理解为这栋楼)所有户型的平米数,阳台在哪里,车库在哪里etc都可以看,主要的作用是了解建筑面积和使用面积。银行和估价公司都要参考。

6、未来规划 - Planning Certificate
主要是看未来半年内,地区政府对此处有什么计划,例如修建公路、铁路,盖什么设施之类的。毕竟都想了解一下周围未来的建设计划。我觉得这方面,中国应该要学习,因为,整个城市、国家的建设,应该都是提早规划好的,而不是谁当头儿,在哪儿想盖什么就盖什么。

4. 律师不能也没有义务为买家做什么?
作为律师,其专业范围也只能仅限于提供法律服务。
至于客户所购买的房屋是否物有所值,是否会涨价增值,是否好出租,租金有多少,是否有景观,是否旁边有幼儿园、学校、公共交通、购物中心等,房屋建设进度,房屋建筑质量如何,屋内装修标准是否合格,以及自己能否贷款,能贷多少,贷款利率,如何还贷,汇率走势如何,等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题(贷款问题应咨询我们集团金融部门的贷款经理),律师作为法律专业人士(而非投资分析师)不能够,不可以,也不应当也无法提供任何建议或者答案。
一般说,除上述法律程序事项外,买家律师无法为客户购买房屋投资回报负责(有专门的投资分析师),也无法代理并为贷款事项负责(会有专门的贷款经理),也不会代为客户验房(有专门验房的建筑专家),否则就是权责不清,混淆了律师和其他专业人士的职责和义务。
在澳洲房产购买中,律师的作用是巨大的,甚至可以说与银行、购房中介、发展商是同等重要的,所以您一定要在购房中选择正规律师。
关于律师的职责,我就先讲到这里,大家如果还想进一步深入了解,我给大家留了我的联系方式,欢迎来我公司或者打我电话详谈,谢谢。
   Mobile: 0413693619
   Email: [url=]leon@allproperty.net.au[/url]





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