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[房产知识] 银行贷款缩紧?没关系,澳洲房产投资的更好机遇在这里

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发表于 2016-10-26 14:41:44 | 显示全部楼层
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本帖发布于:澳大利亚

本帖最后由 mengmenggg 于 2016-10-26 14:44 编辑

买房自古以来就被中国人认为是具有比较小风险和比较稳定的一种投资方式,自2014到2015年,中国在澳洲住宅地产市场的投资到了240亿澳币,占了将近三分之一的澳洲海外投资的份额。
在国人的热情下,澳洲的房地产市场过去两年有了个比较明显的升温,房价也是随着行情逐渐提高,当投资者们正准备继续一路不会头的投资下去时,这样的市场变化引起了以澳洲央行和各大商业银行的担忧。

于是在前几个月,各大银行缩紧了对海外投资者的房贷指标,由联邦银行开始,西太银行,墨尔本银行和ANZ银行都开始逐渐响应拒绝非澳洲本地居民的抵押贷款申请。

在没有了银行的资金帮助,国人的热情一下子被浇灭了,本来雄心勃勃的想分一杯澳洲房产的羹,却被银行的政策紧急刹了车,如此现状带来2个问题:难道澳洲房产就此会走向衰弱,以及直接买房难道是投资澳洲房产的唯一方法么?


答案当然是否定的,首先澳洲作为一个移民国,如上图所示,其未来人口增长比例可以说遥遥领先其他发达国家,欧洲日本已经出现了明显的人口衰减,而美国则是一个人口趋向稳定的“过往移民国”,因此人口增长的刚需可以说是无可置疑的,而对比其他同样人口增长迅速却缺乏完善法律制度和投资体系的发展中国家,澳洲完善的法律体制和经验丰富的政府调控安全的保证了投资人的利益,所以说,澳洲房地产市场的发展前景可以说是全球独一无二的瑰宝。


“因此,在海外投资被限制的情况下,投资者应该逐渐转向澳洲房市的结构性刚性需求,在如今这个多元化产品的社会,没有什么投资渠道是不可被替代的,与其花高价去购买被附加了层层中介费的成品房,不如先行一步,选择供给缓慢的澳洲本土西人热购区域进入房地产开发的阶段,成为一个拥有超前意识的投资人。



简单来说就是开发商将自己的股权分享一部分给投资人,使得投资人和开发商一起获得项目开发的利润,或者将银行的一部分债券(借款份额)分享给投资人,付给投资人固定利息。

那么开发基金对比直接购买的直观优势是什么?我们可以1个40万的投资来进行举例,考虑两种情况:首先房价稳定增长



很清晰的可以看到,因为本身房屋和土地增长,尽管开发回报略高,双方的回报差距并非很明显。那么我们现在考虑第二种情况,房价停止增长(这是在贷款缩紧的情况下很可能发生的情形)



可以看到,在缺乏房屋和土地增长的现金流下,公寓收入直接滑落到了个位数的回报,而对于HOUSE投资来说,因为本身贷款利息高而租金少,缺乏土地增长带来的资本增值,投资人面临的直接是每年接近两位数的百分比亏损!这个时候参与开发的抗击风险优势就非常明显了,因为开发的本质是赚取房屋的成本价和市场价的差额,因此在市场价停止增长时,这个差额依旧可以保证利润!而在甚至房价略微下行的行情下,只要选择本地购房需求旺盛的区域并控制成本价,投资人所面临的处境也只是赚多少的问题。“以成本价而不是市场价切入市场,这是我们希望大家记住的要点。开发基金的另一个优势,则是Debt Free!



对于选择股权投资的投资人,其作为有限合伙人的债务转嫁到了开发商名下,而自己名下则无需申请任何债务。

作为选择债券投资的投资人,其本身是作为债主而非贷款人,自然也无任何债务。

对于被缩紧贷款能力的海外投资人,无债务的开发基金自然是目前进入澳洲房产市场的最佳切入口。

而对于已经投资了数套房产的投资人,因为很多华人大部分的收入都在国内,在澳的可税收现金流有限,因此很难继续申请到贷款,从而很难将自身资金充分利用。这个时候,选择无债务的开发基金则是充分利用可用资金的最佳方式。最后,参与开发基金的投资人,其资金链(往往是开发过程中最容易出问题的环节)运作由具备金融专业知识的基金公司运作,而选地,成本控制,批文,建筑等开发事宜有行业专家开发商全权负责,其房屋销售则由市场专家的销售团队接手,购买1个产品,获得3个和投资人利益同坐一条船的团队的专业支持,保证了投资人的利益和控制了风险。

作为澳洲地产资产证卷的开拓者公司之一,zank公司已经协同澳洲众多知名开发商完成了众多房地产开发项目,对于股权投资,我们的团队有着平均回报率23%的一个良好业绩。对于债权投资,具备最短1年的投资周期和12%的固定回报。

为了更好的提高投资人的投资体验,我们定期接待投资人组成的投资考察团,带领投资人实地考察我们已完工的项目,正在进行的项目以及未来的项目,使投资人接触到澳洲房地产开发的第一手资料和体验。



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