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[贷款服务] 【Aussie】专业房屋贷款,低利率,高成功率

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发表于 2016-7-27 15:54:20 | 显示全部楼层
手机已验证:042*****88
本帖发布于:澳大利亚

本帖最后由 helenou888 于 2018-5-30 16:05 编辑 % b5 @- [0 C9 r, k1 ^
1 X' g* W9 U# I  ^; o/ t
生活服务信息
所在城市:墨尔本  
服务类型:贷款服务
公司名字:Aussie Home Loans
公司地址:Level 10, 28 Freshwater Place, Southbank 3006
公司网站:www.aussie.com.au
公司简介:Aussie Home Loans 拥有26年的历史,从始至终引领着这个行业的发展。从简单的抵押信贷服务到现在澳洲最大的非银行金融服务公司。业务范围包括抵押贷款,个人信贷,保险,信用卡卡和财务规划等。为您提供业界最优质的服务和最适合您的产品。
服务列表:金融/银行/投资/保险
联系人:Helen Ou
微信:helenou1668
qq:1085500756
邮箱:helen.ou@aussie.com.au

* w) }2 }/ O% _- F
电话:0429 38 1888
微信:helenou1668
地址:Level 10,28 Freshwater Place, Southbank 3006
Australian Credit Licence: 246786
# Z! ]0 w& G# \

& P4 I, i, R: H+ s: |7 t$ T5 h- d6 L4 E" P5 S/ w; S
Aussie Home Loans 为您和您的家人朋友提供:
  • 为您提供一站式服务,我不收取您任何的服务费用
    从买房前的预批,到成交后的跟踪反馈,向您提供一条龙服务,省去您跑多家银行的烦恼。
  • 免费RP data房屋估值报告8 h8 r  ^- N0 q, N6 d, o  m
      如有需要做房子估价的,只需私信我或回复您想看的房源地址和您邮箱。我会用专业的RP  Data软件帮您查询并免费发送房屋分析报告给您,确保您购买的房屋出价在合理范围内。
  • 免费提供个人信用报告Veda+ y+ x2 {0 |+ L- W+ U- S
          在澳洲Veda信用记录报告至关重要。信用记录会直接影响到个人能否从银行成功贷款买房,车贷以及个人其他贷款等。Veda信用报告是一个非常全面而又及时更新的信用记录报告。% ]2 v# V$ m2 T/ @3 L
  • 帮助您调整和优化您的贷款结构:
  • 通过调整贷款结构最大程度地减轻您的债务负担,并使贷款成为您财富增值的加速器
  • 能够极大化地简化您直接向银行申请的手续
    9 [" ^6 h7 E% p' o# U0 j. Y通过专业的贷款经验,组合客户资料,提高申请效率。
  • 拥有完整的跟踪服务体系: & ~8 Y; S) V3 K  ^" s8 M
    不仅在房屋交割前提供信贷服务,而且对于您的新需求,及贷款中出现的新情况,还会提供持续的技术支持和解决方案。& F( i3 ?, L  h% D9 S' o
   1 [# w' U# Y: X) Z7 p* R7 f" ?
   
   【房贷好消息】
在新的一年里,多间银行的优惠年利率是一波接一波的来
8 j& s/ T5 v# j
✅Westpac,3.79%首置业自住+本息同还,3年固定
✅Westpac,4.09%首置业投资+本息同还,3年固定% J/ _' W$ V3 }4 \2 p# Z, R
✅Westpac,3.89% 自住+本息同还,2年固定4 J; p2 g  u9 w
✅Westpac,4.19% 投资+本息同还,2年固定
✅Westpac3.99%浮动,投资房+本息同还$ M& i2 j8 H' Q. t1 ~# o
✅Westpac,3.59%自住+本息同还,浮动3 S5 Q1 L0 |: ]& ]( m1 I' ?
HSBC,3.74%自住+本息同还8 E8 L  B9 I( d% e+ i
✅AMP,3.59%自住+本息同还
6 i% r9 _% b: d* D& p+ O✅Bankwest, 3.70% + 本息同还
✅BOM, 3.64%浮动,自住+本息同还
1 k. D0 }. l3 O# X; K. ?
✅BOM,转贷返现$1500到8月底

9 v$ E; K; N  h5 r) {
CBA, 3.79%自住+本息同还+首置业, y, j: S% u( n$ T
CBA, 4.19%,投资+本息同还3 G- W) f$ k1 @( l
CBA, Westpac, 转贷$1250返现
( T$ W" S# {5 i3 J' w( R+ O+ R
NAB, 3.69%浮动,自住+本息同还首置业2年固定)
✅NAB,3.88%自住+本息同还,2年固定- h2 E$ M% B! [( w0 I# x' R7 B
NAB, 4.19%投资房,只还利息, 2年固定
1 P9 ]' B& d. K% L
✅免费服务
                  (提供汽车险,房屋及家庭财产保险,保费比同行优惠)

" w, ~, k/ J" V# x; a/ X
    贷款服务
2 T, ~5 T& S6 q/ ?- ]9 i2 [
  • 首次购房
  • 投资购房
  • 转贷套现
  • 临时签证贷款
  • 债务重组(如个人贷款)用低利率贷款金额偿还高利率债务
  • 汽车贷款
  • House & Land Packages
    , z1 s4 d# e8 Y2 F/ }7 q! m
  a  i- o4 B: W. I! C

% L; x" v- \2 |' s联系我时,请注明来自亿忆网!未经书面许可,严禁转载!
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 楼主| 发表于 2016-8-20 18:20:39 | 显示全部楼层
澳洲的房屋类型多种多样,有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等,产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍几种产权证形式:
  a" D6 r4 b9 W( `! L; n) s
5 i/ `) g' s+ R+ [# d一、Sole Ownership(独立产权证):
1 e7 r% ^6 b+ K2 d$ m* g0 t1 G: [( R, r. l
产权证上只有一个人的名字,代表只有这个人拥有此物业的产权100%的份额。
. \, n) E. S$ i; X9 A/ o% L7 d/ Y) b- H! h( y
二、Joint Tenancy(共有产权证):
: y6 m- M9 \( b  c0 F7 y, u, Z9 C2 [# p3 |: D
产权证上有两个或者两个以上的人名,物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字,那么夫妻两人共同拥有此物业产权,且平均的拥有此物业。当妻子过世后,妻子名下的产权将由丈夫继承。
; N0 b  [, W( X4 }( t
% g0 f/ @0 C# ?' ~" g2 g三、Tenancy in common(联名产权证):
! v8 s& ], S3 F+ A" I) g/ _7 U6 J* x( ]$ r- ~# Q
两个人或几个人购买一个物业,但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世,他名下的产权留给他的继承人。
% n8 Y- e! O1 P# [" t, w6 }  [+ D6 |+ Y, K9 D1 {
四、Tenancy in partnership(合作股份产权证):. E2 P' q1 F% @& B
4 [2 @5 e; d2 s/ I) B6 M5 k/ \
多个人购买一个物业,在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少,以及在解散时如何分配等详细情况,多用于购买写字楼。& [( m# x# ?% }

$ \5 v. u2 E6 R0 ~五、Co-ownership(企业产权证):
" ~: ~; p7 W2 L, f( e  L6 Y' V( \) L: ~; F
以公司的名义购买物业,产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的,那么此公司要提供营业执照等相关证明。
5 K! K& @* I9 m7 z) i0 T4 |% B" j" E- Q8 s+ n- S+ ?
六、Trust and Family Trust(信托会和家庭信托会):
+ c6 Z& R4 [# E7 l( D4 b) I( X* }) ~2 ?9 s+ ?4 h6 `
公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定--信托书(Trust Deed),规定信托会的指定收益人,然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说,信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保证家庭财产,避免遗产、婚前财产纠纷。
1 h* h, Z5 i4 A8 ?) v# r9 d8 y$ N$ a$ z: l5 k: I* ?
如果您有任何房产买卖及信貸问题,请随时联系我,提供專業建議,分享和交流,手机: 0429 38 1888, 微信: helenou1668。
 楼主| 发表于 2016-8-20 18:22:33 | 显示全部楼层
貸款流程:
! q( g3 r: m7 o! Q* p根據不同的房產和個人情況,貸款申請可能需要花費。幾天到幾個星期不等的時間,一般4-14天可以完成審批,通過審批到交房,至少還需空出2-3個星期。
: p* e7 x  R- d( q  a7 i( c; x' {5 B0 W- O) ~0 p0 J9 a4 k4 `$ o
第一步 約見我們的貸款專家。
7 ?5 N$ O# Q2 i在咨詢過程中將會根據您的情況,與你討論並幫助你選擇最合適你的貸款產品。一旦選定正確的貸款產品,你就可以開始申請步驟。
$ |% }( ?8 o2 U  ?, ]) u) ?; m) y6 A8 E7 U
第二步 貸款申請& a' N5 L9 E5 r% S/ c' {! R4 z+ m
為了使貸款申請這一步變得簡單明瞭,請參考以下清單並準備相關文件:
% f6 i9 k+ d# B. Q9 E-身份證件(護照,簽證等)* U! A/ y% J) M
-駕駛執照
' M8 X2 x. u9 x6 t5 z/ o, d4 U-最近三個月工資單二份) ?9 f" n. H1 Y  b0 B( n
-雇傭合同副本/雇傭信
. F# u/ J9 |- h5 L+ G' j' K4 F. m-證明工資銀行流水單2 ]. \; D- I4 ]0 K+ R: j
-如果是自雇人士,需要提供最近1年的稅務報表3 i: L4 p0 u2 Y& i7 o. }5 e
-預計租金收入證明
$ f5 D& G# R  [* y! x0 J-最近所有儲蓄賬戶流水單
$ H' T) @* [7 G* S-最近所有信用卡,個人貸款等賬單+ _% o0 V! J" A/ x( |% D
-预购住宅买卖合同
1 E5 w" ]4 r6 `" Q2 v9 z. i我們将协助你获得住宅贷款需要的所有文件,并为你向你所选择的银行递交贷款申请。3 F& @( U3 i/ {8 X! t: }/ G8 O
: E6 R% K0 w# e' H7 t' {( T
第三步 贷款评估! W  C: M' t- ^' x
贷方银行将评估你的申请并判断你是否达到了他们的信用标准。此步骤包括确认你的收入,就业状况和信用情况核实。; M: v; b/ J4 h7 N2 v

: U) `; v$ k. _* P2 M3 m第四步 预批
- I9 `/ k9 l+ Y2 I, N' s, @* Z你现在已经完成了贷款申请的一半。我們将代你接收到预批结果。贷方也将在贷款批准之前列出所有需要确认的事项。
4 A! U  M7 Z' {9 I9 Q
  Q, f( |5 O8 Q! k0 c8 B/ e' j8 l: J第五步估值报告
! X7 j) a3 J) |7 \0 b& L' N一旦你的贷款通过了预批,贷方可能会对你预购的房产进行估值。/ \( H9 @1 \" D

/ T5 w8 w6 b3 W3 o, `2 \2 h3 h第六步 澳大利亚领事馆公证(仅适用于海外买家)2 U* H& M- S, i  h: E: `  D7 W4 w
作为一名海外买家,你需要带着护照和贷款文件到澳大利亚领事馆进行签名公证。
9 ]# i' Y. V3 J8 |8 u. g
  p* ^% I: \" t4 C3 g第七步房贷保险(仅限于八成贷款以上客户)1 t' c$ f/ o. j- F7 A+ |! C
如果必要,你的贷方会为你提交房贷保险评估。' b( `/ e$ v0 c( k1 p
9 M! `  r! P  P8 K: ]; O  U
第八步无条件批准
/ s/ f- h% B5 Q一旦房贷保险通过,贷方将发出无条件房贷批准通知,并发送正式信函到你的经纪人。最后的贷款确认文件将发送给你的律师,待其签名完成后将返回给贷方。0 C. s! q  B8 m  I1 C: H7 r1 g3 B8 N
* C; t3 I; t/ @
第九步保险
0 }) G. [2 s* z, }4 F你可以考虑两种类型的保险:% s% l; a$ m$ Y/ r% j
-住宅和内部物品保险涵盖范围包括偷窃,暴雨损坏,火灾等。
' w  o: K: X3 A" f: |8 d4 I3 J. ]/ t! c-生命/收入保险涵盖范围包括死亡,绝症,或者遭受完全和永久的人身伤害以至于无法工作。你可能需要在交房之前就开始你的贷款保险。; Q  F$ U/ ?5 y! z! i- `& x
8 c5 w: A8 G) [
第十步 贷款结算$ k3 ?; v2 b6 M0 g: W4 E9 `9 B
你的律师将与贷方联络并拟算贷款结算日。首次贷款还款通常是交房/交地之后的一个月。
4 `& ~+ {/ W6 D
0 U( X% g' ^7 o# |4 y如果您有任何房产买卖及信貸问题,请随时联系我,提供專業建議,分享和交流,手机: 0429 38 1888, 微信: helenou1668。
 楼主| 发表于 2016-8-20 18:34:56 | 显示全部楼层
购买楼花期房前,买家需要知道的事項。除了需要由有经验的房产律师审阅合同外,买家还应当向开发商或者其销售中介了解房屋目前的建设进度和批文申请情况。从购买楼花到实际交房可能需要等上2年甚至更长的时间,但事先明确项目进度和签订买卖合同所要承担的风险的和责任,对于楼花期房购买者来说是相当有必要的。
4 m% n+ W; u* e3 X, B' l6 ^1 V! o: i4 @8 {1 i0 I. `
建议买家事先做个预批 即 Pre - approval
# }3 c$ b' D! ~4 b% l6 q购买房屋,我们面临的第一个问题就是:资金问题。例如房屋拍卖成功,则必须无条件履行合同。如果不能在合同规定的时间内办好贷款,将会面临高额的赔款,甚至失去更多。另外,如果您的收入情况相对复杂,例如:海外收入,自雇生意收入、现金收入等。也应该提早做好贷款准备。来正确评估自己的借贷能力、在看房之前就能够知道自己能从银行借多少钱。
* \3 g1 ^) o$ A0 X# i2 M5 V! b6 t4 f7 c' h( ?1 H5 ^
好处如下:
/ w& b6 |+ M# N: O$ V1.可以确定自己的借款能力,预先了解当前市场贷款的利率,还款金额,从而对自己的买房能力有更清醒的认识。
- t& g- X& N5 K2.可以审查了解自己的信用报告,确保不会有其他意外因素导致贷款被拒绝。. p8 Y( ]0 a% x
3.可以帮助您在拍卖时更加迅速的做决定,在房产价格的竞争上更有信心。0 x$ }. M9 V, e0 [. M, u
4.节约时间。一般签好合同后卖家会给你2周时间去办贷款。如果办不出来,他有权取消合同。但如果已经做了预批,等签完贷款合同后一般3-4天就可以出正式批准了。( c7 X" G' y: [
6 H  e/ ~4 A" X; }% G4 V
" g0 ?7 q$ ^% v: u/ ]7 ~, b
2.  还款方式:( `* P3 d. J. I" Y

2 w! y" Y, [2 u% P' m本金加利息一起还 P&I,还是只还利息 Interest Only?
: i) @0 ]* i+ Y两种方式各有各的好处:+ q' y: |% l1 w# f' t* y
对于自住房来说,很多时候自住房因为没有税务的得益,许多客户考虑本息一起偿还,30 年或 25 年逐步将贷款还清,这是最普遍的一个还款方式。* i9 e/ q2 _; `* F, I+ G3 S
考虑到未来可能自住房转投资房,建议您只需要考虑还利息,最好借助 Offset(对冲帐户)的功能来实现负扣税或再融资的效果。
' \$ [# Q9 C' \2 U  B+ b+ f" K8 q0 j0 R8 Q0 {
对于投资房来说,许多投资客户,目的是用最少的资金和成本达到更大的投资效益。其中多数会选择只还利息,从而在现金流上也会有更多充裕的资金。令负扣税(Negative Gearing)的效果得到最有效的发挥。
1 _: R: ~: [" N0 _1 x, Q特别是一些客户拥有两套房产,其中一套物业自住(Owner Occupied),另外一套是投资物业(Investment Property)可以规划自住房借款比例挪到投资房,达到的效果是投资房增加 LVR 的标准借贷,自住房减小 LVR,从而投资房可以更大限度的利用 负扣税(Negative Gearing)。
" d" q' M# y/ s; l+ d  S4 {# E' @+ T- m+ X5 K% Q! R- @$ H; {5 P
如果您有任何房产买卖及信贷问题,请随时联系我,提供专业建议,分享和交流+微信: helenou1668。
 楼主| 发表于 2016-8-20 18:36:38 | 显示全部楼层
本帖最后由 helenou888 于 2017-11-13 10:33 编辑
4 S8 j; Z* ]" e% V4 |* _4 M4 U9 d% o$ M6 y0 b9 ]& \% b+ v2 l$ M" D" F
对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似,既是储蓄帐户又是还款帐户。对冲帐户的特点是,它的存款利率与房贷利率完全相同。这样我们每个月要付的贷款利息就少了。也就是说我们可以更快的还完贷款。但要注意的是我们就算是有再多的钱在对冲账户里,银行收我们的月供是不变的。银行收我们的月供是一开始贷款的时候定下来的。取决于贷款数额,贷款利息和贷款年限。对冲账户里面的钱是客户可以随意存取,没有时间上的限制。而对冲账户里面的资金影响到的是每个月要付的贷款利息。如果想要减少银行收我们的月供就要在贷款数额(比如说少贷一些),贷款利息(找利息低的)和贷款年限中去考虑了。
1 ]% S! G/ V, g- U
2 h( G* g; E& {9 q2 K2 q对冲账户的运用:
7 f, e% ^4 x! v7 A! N& p2 D* x
0 z8 X- J1 o& Y1 R2 e6 q$ ]/ d1. 把工资等收入直接打到到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。1 s2 V; m0 M( P% N+ ^/ K: }
, f, `  p( H8 L. {- p' n; c
2. 对冲账户里面的资金能随时存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。
7 ^1 c& V( I7 Z6 {
, H5 k6 h6 J  d6 `0 R注意:, e1 ^5 ^- N6 H, Y
1.  固定利率没有对冲账户。
2.  当自住房转投资房时,贷款账户产生的利息可以产生抵扣税, 但如果不用对冲账户的话, 多还的本金而减少了贷款额度, 在未来还的利息少了, 能用于抵扣税的数额也就变少。

- J; X% I- N' I( m9 k. n) u如果您有任何房产买卖及信贷问题,请随时联系我,提供专业建议,分享和交流+微信: helenou1668。8 T9 S8 C% C9 o8 M' x( r
 楼主| 发表于 2016-8-20 18:39:12 | 显示全部楼层
本帖最后由 helenou888 于 2017-6-12 16:36 编辑
7 u5 X9 L) X7 x1 D4 `' T) L% ?2 s0 T: `+ g. K  i, n! Y

9 Z5 m3 w8 B4 T6 }9 k何谓物业卖家申明书(SECTION 32 STATEMENT)?& o, k% n) [7 i$ N' J/ ?
! i5 W5 N8 f  S5 t/ f
法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家该份档,并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的:按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。

, Q0 R8 ?; Y4 L/ l, n+ V
列出这些内容的目的在于:买家要从这些数据中确定该物业是否适合将来使用。

- B- M' B, Q0 A- J7 d+ X: m4 \
例如,买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途,更重要的是这个规划在未来会否有所改变。

! S) @# H0 k# _2 b
另一例子是,该物业是否在污染的土地上,申明书不可能会指出这一点,但买家应该找律师作调查。

; E8 h( x; A8 @/ E% x, ]) h
若发现申请书内容有错误,该如何处理?如果这些错误是违反法律的,卖家和他的律师都会受到制裁,买家亦可因此退出买卖合同,收回所有的定金如果您有任何房产买卖及信貸问题,请随时联系我,提供專業建議,分享和交流,手机: 0429 38 1888, 微信: helenou1668。
 楼主| 发表于 2016-8-21 11:15:53 | 显示全部楼层
本帖最后由 helenou888 于 2017-11-13 10:37 编辑
$ c1 t# T) C7 Z1 h
' j6 Q  t! v0 v" |什么是贷款重组/转贷Refinance?3 v( u# a5 s9 d" |2 S. ]* N5 N2 a

* \- J2 V/ v+ ?9 d/ N“Refinancing”通常是指终止和现在Home Loan所在银行的房屋贷款,把贷款转移到另一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估。其实,只要是把原来的贷款付清,重新申请贷款,都可称之为“Refinancing”。“Refinancing”也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,这称之为内部转贷 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是Top up。例如:可以把500k的贷款通过Refinancing 将同一个贷款增加到600k,也可以top up成为一个500k的贷款和一个100k的贷款,选择更加灵活的方式来还贷。
/ c9 r) u  X" f( l4 V) d6 x/ i) v7 T% B9 j& u/ A+ c! X
贷款重组/转贷Refinance的好处:& I9 F2 P* [- |5 L) j: S

6 h* ]$ F8 m) \2 H& l' ^1. 新的银行可以提供更加优惠的利率。很多人转贷的原因就是想要降低贷款利率,节省利息。您当初选定的贷款产品在当时可能是最佳选择,而现在已经利率偏高了。比如当初选择蜜月期利率(honeymoon rate)的投资者,很可能在蜜月期结束后利率上升到一个较高的水平,这时就可以通过转贷/再融资来降低利率。$ \2 `1 v4 q! T3 d! z$ R
, x( O1 t$ m+ i) Q* [6 b' O; V/ k5 K
2. 考虑购买投资房,而原有的银行审批条件比较严格,Refinance到新的银行之后可以审批到数额更高的贷款额度。
' t! Z( k1 J& P; |& @( S; P3 y; z& D% k( M  |. d) n5 O
3. 把房屋价值的增值部分套现。当贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如有需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其它用途,通常存放于offset对冲账户,既能让资金更加灵活,又能抵消一部分利息从而减轻还款的压力,所谓一举三得! 举例来讲,如果您有一套100万的房子,最初贷款80万,贷款额度80%。2年后房子增值到120万,这时您就可以选择做一次refinance,重新估价到120万,再按照80%的额度来贷款就可以拿到96万的贷款,这样就比之前的80万多了16万出来,这些钱不用时就在您的对冲账户里面不会产生额外的利息,但是如果您想使用的话,就可以把这16万的部分套现,可以用来投资,比如买投资房,股票,等等。; J8 t. R0 r+ o- C/ m

* F5 w. o8 u4 K7 `2 H7 {+ B4.把其它贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,就是所谓的Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买汽车,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
$ I, }& d) l% k6 z
; x" E+ @3 n( d) ~: {& v对于一些精明的房产投资者来说,转贷是必不可少的一个环节。其实对于很多人来说,大多数情况下每两年或者三年就可以做一次转贷,以保证自己可以从银行拿到最好的产品,最低的利率和最多的资金,使自己的房产投资更有效益。
, N2 h7 t1 Q: W8 j9 _" e0 ^+ h6 y. c5 q1 U' D2 I* \) X9 ~9 @2 M
如果您有需要,欢迎咨询+微信:helenou1668 或手机:0429381888
 楼主| 发表于 2016-8-21 11:17:07 | 显示全部楼层
Comparison Rate
; p& u& I1 L& g6 A' QComparison Rate 的计算方法比较复杂。它就是把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等都计入贷款利率,所以通常这个rate比只看贷款利率要更客观真实,但是,这个Comparison rate通常基于一定的贷款金额计算的,贷款金额不同,这个rate也不同于银行给的rate,而且现在不少银行把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去,而这种隐形的优惠是没有办法从Comparison Rate 中反映出来的。5 P1 s! C: s, ~
( C3 x2 {4 _; \
房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)& B- o* k. E( @# g
大部分银行产品是要求贷款金额超过80%必须买保险,有的银行产品是贷款金额超过85%必须买保险。为超过那部分贷款购买,买房屋贷款保险是保证在贷款人无力偿还贷款的情况下,由保险公司来赔偿贷款银行, 是保护银行利益的一种保险。2 @6 u- J) O: M

$ A9 J. q. E* P贷款费用) f0 T6 Y, u0 O  I
贷款的费用很多:省政府的印花税,银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用:年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用:中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小,很多是可以商量的。3 b- @2 ?$ v) D: s/ C- {9 s
9 h1 D" o" }1 Y' [% I9 ^
SplitLoan
  [: Z+ j" h3 ?! \6 o* [一个房贷分为两个或多个小帐号,每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。好处:如果利息上升,一部分的固定利息会给贷款人一定的保障;但是如果利息跌了,浮动利息的部分就得益了。坏处:每个账户的贷款额比总贷款额低了,所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。
+ q& v+ B6 b. ]6 b4 }% Z+ E  o4 K8 g
7 r, c) v6 K# f# K. _Redraw" P9 L. [7 ^5 Z/ S: k
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。例如:贷款总额 40 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 38 万。但是因为贷款人为了少还利息多还了8万,所以实际贷款额为30万了。那么通过 redraw,贷款人可以把这8万取出。) m9 c; o) Z1 z; T# \5 A- y# ]. a

$ o3 [7 r" }, U  p  e4 ]  zOffset) Y: [4 b5 G- H- i- Y
Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似,但是更方便灵活。例如贷款账号欠 40万,另一个和这个贷款相连接的offset银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 35 万的利息,因为 40 万 – 5万 = 35万。+ H& A% [$ P) [: [* e$ @9 i. O
1 Y" o# ^4 D0 d! C% k6 c
额外还款 (Extra Repayment)
9 A! Y/ I9 |/ U2 H0 U通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款,那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款,如果可以有没有数额限制。/ B# ?! t2 [4 M/ V9 q# q
$ u3 q4 W7 A% _0 |) b& t
可转移性贷款 (Loan Portability)  a" q5 W2 S; g5 ^  g3 _: z
这个功能的主要用处为:如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产,不用重新申请房贷,现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付,比如把第一套卖掉还钱。
" @0 A1 F: W9 K/ u3 q0 t) _
1 _3 I3 t) r8 B- p! h2 y! yLine of Credit (LOC)( U" H# d( t/ W4 X' f
Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上,而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。
: P* c0 R. P5 H- f" `& H9 p3 g% G. {) D, ?- C' V4 ?0 C9 p
Refinance
, x# `& P, v7 f- hRefinance是把现有的贷款合同终止,重新申请贷款。这样做的目的主要为了得到更好的利率或者在房子升值后套现出更多的现金,通常有一些相关的费用。浮动利率的产品通常比较灵活。Fix利率的通常有2到5年期限的,过了这个期限,就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和loan discharge 的费用。
, a$ {4 M. R; _5 p
% c" p, o, [7 X" D" J! ]抵押(Collateral)8 s& o( n# ?* I$ j. u& x
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候,贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套,贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利,但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做,要注意看清贷款合同。) I) g0 c' a" q9 D6 j' [9 o, l

* h7 ~7 j% ~4 C6 o6 l2 A如果您有任何房产买卖及信貸问题,请随时联系我,提供專業建議,分享和交流,手机: 0429 38 1888, 微信: helenou1668。
 楼主| 发表于 2016-8-21 11:19:03 | 显示全部楼层

+ X3 {- S' A3 g$ Q1 r澳洲是聯邦國家,公司及個人收入所得稅和消費稅都是直接上繳聯邦政府,然後由聯邦政府根據複雜的聯邦協議,將税收再分配給各州開支;但是,澳洲各州政府各自保留徵收資產轉讓的印花税和每年業主要付土地税的權力。
8 L/ o( k: v* g4 Q) K6 g2 }7 ~' T. p2 v1 v- G8 d) [8 R) {& N7 U
澳洲政府關於海外投資者置業的規定及限制,如果物業價值是100萬澳元以下,申請手續費為5,000澳元。而因為是關乎對外貿易,所以由聯邦政府「海外投資審批委員會」 (FIRB)來管核。5 K0 U$ a- }! a. R1 `/ w% S( J
7 ~% v2 [( Z. h# h  k' ~7 R0 P
什麼是「海外投資者」?0 Y+ A6 O2 y+ B. l$ s

6 p# G/ Z  u1 w7 x$ \' ~何謂海外投資者呢?是否澳洲公民除外?還是任何沒有永久居民身份的買家?事實是聯邦政府及各州政府各有不同定義。首先,聯邦政府FIRB界定所有澳洲公民都不是海外投資者,但其他人如果在投資物業時之前一年內,居住在澳洲超過200日、並且在投資時身處澳洲而無居留時間限制,又或者並非身在澳洲,但在最近一次離境前,其居留時間並無限制,也不會算是海外投資者。大概意思是,所有公民或永久居民 (Permanent Resident)如果通常在澳洲居住,都不算是海外投資者。% E' @& m0 x1 C6 y

4 u( p; k5 E! ]- z: UFIRB的定義,是根據澳洲聯邦法例《Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975》(海外收購及接管條例)而定出;該條例實際頗為簡單,只有133條,但賦予財政部長很大權力,可以隨時繞過澳洲聯邦國會審議而更改對海外投資的政策。雖然法例定義永久居民必須經常居於澳洲,但 FIRB 政策一向豁免所有持有永久居民簽證的買家,不管他們是否經常居於澳洲,因此所有澳洲永久居民都不需向FIRB申請。8 n5 r) a. V+ G6 [
$ y9 @7 G. I. h$ d- F
豁免不等於免繳稅
2 W, C8 |3 O3 [/ }1 v$ c2 L: n4 t( _# f/ S' D* M' g5 b

1 c* a: z$ @5 m但要注意是,各州政府為執行海外投資附加印花稅及土地稅,對於海外投資者定義都會不盡相同,FIRB豁免或批准不代表不需要額外付州政府印花税和土地税。$ G3 `7 D. t, E; Y6 d* v

5 \4 {+ b3 b  W  C% N8 g  m( A如果你有任何關於房產買賣及信貸方面的問題,為您提供免費專業建議,分享和交流。手機: 0429 38 1888,微信:helenou1668
7 v9 ?; j! Y! p! S
 楼主| 发表于 2016-8-21 11:21:38 | 显示全部楼层
现房购买流程  
# \) n6 `$ p2 p, z, y  e! `' |7 ?3 B+ w+ a1 w) G9 R) c
1. Inspect the property, get vendor statement & sales contract 2 I3 j5 C7 K+ t' x5 C4 ?" S
看房且审査房东申明及卖房合约。购房者可以在指定的时间内前去看房,如果对此物业满意,可以要求房东提供房东申明及卖房合约。大部分售房合约中已经包含了房东申明。/ H! k: h# D8 P7 `" S% L

3 l5 }9 {. p4 Z# X* x8 G/ }8 n2. Sign contract 4 K+ B% L: @" c3 |. z9 R( a) C% H* \
签订购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字,并注明出价,交割时间通常为30天到90 天。房东如果同意购房者的出价及其他条件,即可在购房合同上签字。在双方签署后,合约生效。 通常在购房者出价时需支付一笔订金表示诚意,可在随后退还。& r/ W& U$ l, U% d7 H( ~
9 D5 x+ P* @# L& E$ A' r2 x
3. Pay 10% deposit
+ J5 h8 f+ C* Y" L( O支付10% 的购房定金。购房者需要在合同规定的时间内,一般为5个工作日或2周,支付购房款的10%作为定金。这笔定金 —般会支付到房东的中介或律师的信托账户。
9 Z5 `) u1 ^- g' i3 \! h
- s: P9 G& e% s4 G. d0 W4. Final inspection
  R9 s5 T; o2 L+ o4 t9 a交割前验房。通常会发生在交割前一天,房东会邀请购房者前去验房。购房者可以以此机会核对房屋状况是否与合同规定的相符,并通知自己的代表律师是否进行随后的交割。如果在验房时发现严重问题,购房者须立即通知自己的律师咨询并采取相应的措施。
  L, Q$ C6 z  {7 u% j- K; i$ }& _
5. Settlement ! r' W' a5 Q6 H/ T& D& ^: Y- ?( ~
交割。房屋交割的当天,购房者需将购房的全款支付给房东,购房者的律师会持合同和房款与房东的律师 交涉完成最后的交割手续。购房者随后可入住新屋。+ O7 }+ Y  J9 m. N% t2 f
- K$ r7 |/ |3 W' U$ U5 ^
*其他步骤
% _% V3 V6 b7 ~4 t% ]8 S- K' iBuilding inspection 1 u3 w" d: }+ m0 ?/ d
专业人士验房。如果二手房的年代相对久远,尤其是别墅房,购房者可在出价前向房东申请派专业人士前去验房并 出具验房报告。这部分费用需由购房者支付。
 楼主| 发表于 2016-8-23 20:12:53 | 显示全部楼层
浮动利率 VS 固定利率4 d# _9 P: Y; o! N8 ]2 k4 f
浮动利率的好处是随时可以把多余现金放进贷款账户或对冲账户,如果有较多现金流可以减少不少利息;不好的地方就是银行可能上调利率,客户须多还利息。. Q; e/ e* V9 [' b
固定利率的好处是不用担心央行对利率的调整,清楚未来几年内的每一期还款额;缺点就是即使有多余现金也不能放入贷款账户减少利息。7 i' w, A. M5 Q6 w
- \% _! m  u5 B, M% g* \
贷款期限- b; f' u1 [2 j
有些客户不喜欢欠银行的钱太久,问可否只贷20年或15年。答案是可以的,但没有必要特意减少贷款年限。一方面,银行按照贷款期限计算每月还款额,年限越短则要求还款额越大。一般贷款的期限为30年,如果是浮动利率,期间可以无限制地多还钱,客户可以根据实际情况把多余的钱放进贷款账户。+ B3 o: U! W6 |( ?& Z
9 B' T( A7 O* ]0 ?1 Q
大银行vs小金融机构9 b+ z* E, `" a0 Z
大银行的好处是网点多,服务方便,但通常利率会比较高;小银行和一些金融机构由于分店很少,甚至没有分店,运营成本比较低,所以利率比大银行的低一些。
9 c& p% r0 Y- X  W) k3 n4 ]4 V: @7 b) ?* X5 s+ ^) j+ P. D
什么是负扣税(Negative Gearing)?它适合你吗?0 V- u& v+ [( @; \: o! A2 e
当投资人通过贷款购买了投资型物业,而该物业产生的利润低于投资的成本,包括贬值和还贷利息等,投资人可获得一定程度的税务减免,以弥补持有该物业造成的损失。
$ K6 c' n4 u' ?2 z  t
8 h1 A, n: `' N, c9 }9 ]) j0 }" ]为什么我的房子价值被低估了?
. ~) }8 ?0 w* F5 K银行在评估一个房子时,会以周边户型和大小相符的其他物业的售出价做参考。通常会挑出五六个,他们的价格也就形成了被评估房屋的价值区间。所以,即使是新建的高级小区,如果周边的房价偏低,也会大大影响估值。
. e. [- o4 p" U! J/ B9 l- j. }1 B# W9 S8 ]
另外银行要考虑房贷的风险。假如申请人财务出状况不能还贷,银行就需要拍卖物业以拿回贷款,所以他们要保守估价以保障自己的利益。最后,由于是人工估值,难免会有个人因素参杂进去,有时同一个物业两个银行的估值相差十几万也时有发生。
- F- r; a+ w5 v8 V1 x) |. H' ]7 }
% M) H. p. i' b$ m如果您有任何房产买卖及贷款问题,请随时联系我, 提供专业建议,交流和分享,手机: 0429 38 1888 或微信:helenou1668
 楼主| 发表于 2016-8-27 17:13:22 | 显示全部楼层
本帖最后由 helenou888 于 2017-6-12 16:39 编辑 . k" n1 p" U+ N& {
! v+ [$ }4 }2 S% F7 D& y5 e& t' O
澳大利亚房贷需要抵押物吗?在中国国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物吗?; u" _* S+ h. }- z, W- c
! V* W/ \* N. w( G
你在澳大利亚买房子,房子本身就是你的抵押物,不需要额外的抵押物。同时,如果你在国内有资产,这会帮助你申请贷款更有说服力一些,申请到贷款的可能性更大,你在国内的资产是"充分非必要条件"。
# H, O' ^3 H; c- T6 N; j5 h9 V
此外,如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款,银行就会对你的经济能力很有信心。
关于贷款申请及最新贷款信息和优惠政策,了解详情+微信:helenou1668 image.jpeg
; j9 O; e8 a: \  `& W% {0 e4 x6 f+ B; z" k- G5 G7 {0 Z
 楼主| 发表于 2016-9-9 09:08:19 | 显示全部楼层
什么是负扣税?
) b8 ~3 B. l* Z  v' m1 @6 o9 B
. q2 |; M8 k( T7 R, I! H7 l# W% u8 E在一个财政年度中,如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益,(举个例子,如果我们维持业务所需要付的银行贷款利息、水费、电费、市政费等,加上房屋折旧等,超过了我们的房租)所带来的负向应税收入,我们称之为负扣税。
: J" |6 q6 X2 Q# f& E- g' E. h  S: _; U
负扣税不是一个税种,但是它也与税务挂钩的。这是因为负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如,工资收入(Salary/Wage),资本利得(CapitalGain)等,可以以此降低应税收入,达到最终减少缴税的效果。负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税,包括房贷利息——所以他们只需确保投资房产的成本大于租金收入就行啦~0 t+ v; D0 U  }  m3 S4 q6 D" ~
. x* L3 o7 g# ~( K4 G, }, `
负扣税怎么扣?7 D; ^- r; `6 I6 ^( C( t' J% H6 U; b
& {- q' B& Q7 z; f! _2 f: {
在我们说“负扣税”是如何“扣”之前,有两个前提要再强调一遍:& p0 c7 ^. W# V, M: M3 D% n
& 收益者是从银行借贷进行投资的(包括房地产和股票等);! f$ N( A6 w" P* B7 ]3 [
& 投资收益低于贷款利率及其它相关支出。8 s) w/ P1 `8 `3 P+ D
那么,我们来模拟一下整个流程是什么样的:5 H, }' p' d3 W: q! U

  }  U, y* ^7 t( w$ o7 u. H) K假定,你向银行借贷了50万(个人已支付了20%的首期),买了一套投资房。
  _6 E, ]5 q# F
& C# @. q9 l, D/ }8 z5 B借贷$500,000的年息是5%,年息为$25,000;物业租金为每周$500,全年收入$26,000;投资物业的折旧费$15,000;物业管理费$4,000/年;/ U  V, m& C: p, ^

# V7 l9 `6 h2 \- m以上各项费用:& S/ c( G7 |5 K- ~' U

# s! _, g' A" D1 K8 e( {1 U收入:租金$26,000
8 V6 O  s' E/ g9 e2 x& d$ i& F: d5 w* L/ @
支出:利息$25,000+折旧费$15,000+物业费$4,000=$44,000, Q; ^' l3 n2 |6 H! k

& k' s. a: v. [" S  O% c& J( h/ E收入与开支相抵,亏$18,000
; _3 e7 ?3 X0 ]; |$ m4 ]# s, y* [' ]2 H. i: |
再假设你年薪为$60,000,由于投资亏损,在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$18,000。3 }# F8 K1 b+ h& r' k6 k  T+ }
4 K* M% k3 `: X& n" y4 U: K. g
因此,你需要纳税的额度便从$60,000-$18,000降至$42,000。3 t% _; M' Q8 s( _5 j. I
根据澳洲的个人收入税率,$37,001–$87,000是32.5%。你的应缴纳额从$60,000降至$42,000,可以少缴$5,850。
: ^! F- v5 x& j% {0 V' X7 s$ W! J
! o8 t8 o, F1 K+ o

$ j( e. W" m- e6 ^! N) X如果你所在的公司已经按照$60,000的收入向税局缴纳了所有税额,税局将会根据你的“损失”情况,给你退税$5,850。
0 y# }8 g( l+ k2 K5 K( y5 t3 b1 z
所以说,在澳洲如果个人因为借贷投资受了损失,政府会根据“负扣税”政策给予“补偿”~
8 Y5 S6 P9 R. _7 E9 q/ I  g
+ o6 Z& r- u8 @, d) w. \+ _从以上简单算法不难看出,受益者大多是有能力贷款购置投资房的人。特别是高收入者,可以从负扣税中获得更多更大的好处!
4 n/ s' w5 d3 n0 r% t5 x' v; `, D" `4 _+ ?4 h
要知道。根据统计,收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800!居然比平均回扣值$10,950高出一倍还多!,
image.jpeg
 楼主| 发表于 2016-9-22 19:39:17 | 显示全部楼层
本帖最后由 helenou888 于 2017-11-12 21:00 编辑
  B& }5 s% N$ E: L: o
* w  z9 f" ^. l2 O9 ]贷款的术语汇总:
$ S7 _: y9 h* v9 O4 ^
4 X, W8 p" P: J$ O1 ~% D% w
1.     房屋贷款(Mortgage Loan)
贷款利率根据贷款机构的差异略有不同,贷款额在贷款人还息能力许可的范围内能贷到房屋卖值的80%

- X1 W  R% ?  s4 N+ K" T  C: \0 z
2.     付息贷款(Interest Only)和本利息贷款 (Principal and Interest)
银行有两种贷款标准可供选择:付息贷款和本利息贷款 付息贷款是指你只需要每月偿还贷款的利息,而不用偿还贷款的本金。这意味着你每个月需要偿还的金额要低于你支付的本金,也就是你的贷款总额 而另一种本利息贷款的每月还款金额是你每月偿还的贷款利息加上你需要偿还的贷款本金的一小部分比例
& P3 |) N5 J/ l6 x; C/ ~% T; R" a1 ^6 G. a7 T
3.      贷款人抵押保险(LMI)
房屋贷款保险 旨在保护银行利益。保证在贷款人无力偿还贷款的情况下,由保险公司来赔偿贷款银行。一般银行要求贷款超过80%须购买房屋贷款保险这是你向你的贷款人(lender银行)支付的一次性款项。如果你拖欠了贷款,这个保险可以保护贷款人(lender)的利益。你可以将这笔款项加到你的贷款额去,但是它保护的是贷款人(lender)利益而不是你。如果你拖欠了你的贷款,保险公司将会代替你来偿还贷款并同时追着你要
6 k' N7 f$ y' ^& @0 o5 v' R% u" f
4.      对冲账户(Offset Account)4 d) s  Y0 c7 X; K
对冲账户里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而抵消贷款利息。主要的好处是最大程度上节省利息,让你账户里的资金自由最大化, 可以随时取出来用于任何目的。例如:贷款账户显示欠50万,若和这个贷款账户相连的对冲账户里有8万,只需要支付42万(50-8万)的利息。对冲账户里的资金不会存款利息收入。
" K& a  H' @8 i5 T/ I9 |9 q: S6 M3 U" C! h( U
5.      随意取款功能(Redraw Facilities
8 d7 O9 b6 o4 ^, [
实际还款金额大于银行规定的还款金额时,客户可以向银行有条件的借出额外还款。例如:按贷款合同要求每月需还款1500,而你每月实际还款2000,每年额外还款为(2000-1500*12=6000redraw 许把额外归还的6000再向银行借出来
0 C2 |- C: R5 R4 m6 N3 P2 C6 u; e, K1 J+ m, I
6.      分离组合贷款(Split Loan)
* r- j! |: ]1 p- \
一个房贷由两个或多个小账号组成,每个小账号都可以选择固定利息或是浮动利息。这样的贷款组合可以有效降低单一利息贷款带来的风险,规避孤注一掷的不确定性,也就是说不要把全部鸡蛋放在同一个篮子里。但由于每个账户的贷款额低于总贷款额,每个账户上可获得的利息折扣也相应降低.
# [5 I8 v1 I6 ]2 @6 h, z% d5 e+ |) D
7.      中断成本(Breaking Fee
中断成本或者中断费就是当你在承若期限内打破一个固定利率所需要支付的成本和费用。当你为你的贷款签订一个固定利率时,你所支付的固定利率是跟贷款机构对该期限(通常为3至5年)可能发生的利率变动计算的。当你违反你合同期限(例如你想要转成不同的贷款产品或者卖掉你的物业而提前偿还贷款),中断成本旨在补偿金融机构那些原来被纳入合同期限内的应得利益的损失。但是有的时候,如果转到了一个更低的利率所能省下的费用超过中断费用的话,支付中断费用是值得的。
  h. Q! [6 [$ ?0 A
8.      抵押资产的净值释放(Equity Release)
释放抵押资产的净值允许你通过释放你物业的股权来使用你物业的价值。这个通常被地产投资者用来获得资金或者获得下一套物业的定金。

. }1 i* L0 }6 N% u- c
9.     印花税(StampDuty)
澳洲购买房产必须支付印花税,各州和领地政府征收的税额不等。一般影响印花税高低的因素有:房产价格,签订购房合同的时间,购房者是否符合澳洲政府的减免赋税要求。如果这是您在澳洲购买的第一套自住物业,并且已拥有澳洲身份,按照澳洲法规,印花税可以有折扣。

' C( o0 Z) `6 n5 \9 K: M
10.  贷款重组/转贷(Refinance)
意思将现在的按揭加大借钱,重新做一个新按揭(加按)。适用于以下几种情况:债务合并或重整,房屋装修/改良,或转到其他银行接受更优惠利率。将同一个物业的多个按揭合并,本身按揭到期转去另一新贷款机构。可能会产生一些相关费用。
4 H  V2 n: j8 T) v
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 楼主| 发表于 2016-10-10 13:06:18 | 显示全部楼层
本帖最后由 helenou888 于 2017-11-14 10:12 编辑 - X  \1 i* I# }+ s9 G
, a/ r: p2 R3 I5 u! m
贷需要注意的几点:
: _9 C" A' \) k2 M' j& W- l
1,面积小于40平方米的公寓。40平方米只是一个大概的数值。多名业内人士都表示银行基本不会青睐面积过小的公寓。  这种户型太小了,可销售性低,银行不会喜欢。如果说银行有可能需要接管这种小户型的话,他们更希望拿回自己的贷款。  一般来说,公寓的面积起码要达到40-50平方米(不算阳台和停车位),这样才好得到贷款。没有分割卧室的Studio型公寓会比较难得到贷款。- ]2 M7 _. ?$ ]+ M. Q& p
  
5 V1 n6 W5 k: `
2 学生公寓和服务型公寓.银行通常会认为带有商业性质的住房更具风险,其中包括学生公寓和服务型公寓。  举例来说,如果政府调整了移民政策或者留学生准入数量(这些都是银行无法控制的因素),那么银行的资产就会受到影响。  务型公寓通常由企业运营方承租,这也是银行无法控制的因素。大部分服务型公寓出售时还包含家具,这也是银行担忧的一个因素。

0 w" a& \7 K! W6 n1 |  P# o
3 如果某处房产所在区域犯罪率或失业率高企,也会引起借贷机构的警惕。  
' o3 ~- J4 M# G0 U

- W; f- E7 ?) O! ]- }! @
4,所在市场供应过剩。银行担心这种地区的楼市容易崩溃,导致当地房地产买家的脆弱性大增。买家购房之前应该考虑房型的稀缺程度。千篇一律的公寓稀缺性过低,意味着销售表现不会太好。  所以,与大型项目相比,专注精品户型的小型楼盘更具有投资价值。  $ d$ D- i; X; P, A0 N0 o) z8 o
$ B- L0 k' V: G) S& G1 H
5,房产所有权复杂。业内人士表示,分层所有权、公司股份所有权和共同所有权的房地产都会让银行非常警惕。目前银行对这种所有权复杂的房产都会非常小心,因为这意味着银行无法享受优先权。
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6,建筑结构问题 业内人士建议不要购买遮掩过多的房屋,因为无法证明建筑的完整性。 如果房子存在结构或者其他方面的问题,例如不符合建造规定或者包含石棉,就会让借贷机构非常谨慎,因为房子可能很难销售,所以申请贷款的时候会非常麻烦。   ( ?3 L  W: M" ^' b8 a1 W! B4 y( h

: y& h* c6 c$ D; \( _. o
7 ,地理位置风险贷机构目前越来越关心房产的地理位置,银行肯定不希望你的房子在几个月之内就毁掉。自然灾害的因素也会被列入借贷机构风险评估的一部分。

; F' M5 |: j  ]* L6 g3 O附:为何小于50 m² 的房子难借款?
通常银行考虑一个小的公寓房,主要也是考虑作为一个抵押物,当出现 default 银行拍卖房子时会比较难卖掉,因为市面上还是相对少的一部分人会购买。目前大于40 m² 小于50m² 的房屋,能接受其做抵押物的银行有:AdelaideBank/AMP/Liberty/Suncorp/ANZ/Bankwest/CBA/NAB
大于40 m² 小于50 m²
一般来说,如果房子室内居住面积(Internal area)是大于 40 平方米,不包括阳台、车库和储物间等,那么我们是可以帮助在银行借款最高达到 95% 的比例。
通常我们会建议在 90% LVR,正常 80% 贷款额度是可以拿到。
这里也会提醒,50 m² 是多数银行的槛,另外 45 m² 也是门槛,要确定的是这个面积不包括阳台等。

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) ~, F$ P& [3 \# g. p' F* q7 k如果您有任何房产买卖及信貸问题,请随时联系我,提供專業建議,分享和交流,手机: 0429 38 1888, 微信: helenou1668。
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